新的一年，不少人都想为自己或家人增加一点固定资产，多数人优选房产。

最近，购房交流群里两个网友的需求很具代表性：一个是刚来昆明的月光族，无法支撑月供，想靠父母之力全款买公寓，增加固定资产；另一个是有50万闲钱的有房一族，想要财富增值再入手一套公寓。

（昆明购房交流群截图）

大部分购房者都跟以上两位网友一样有买房兼投资的需求，但焦点君想说：“闭着眼睛买房就赚钱的时代已经结束，买房要选对物业和项目，选不对，不仅资金不会增值，还将会是一场灾难的开始。”

2020年买房要慎重

房地产行业常见的物业类型有普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺等。昆明锐理发布的数据显示，截止2019年年底商业（含商铺和写字楼）存量约645万㎡，按之前的去化速度，去化周期超13年！对于公寓的弊端，焦点君在之前《公寓卖点总是更撩人 几个重点告诉你到底能不能买!》一文中已做过详细的分析。

（昆明锐理发布的商业存量情况 图源于昆明锐理官微）

所以，2020年，买房一定不要选商业和公寓。同时，买住宅也要仔细挑选！

昆明锐理发布的数据显示，截止2019年年底昆明住宅存量约663万㎡，按之前的去化速度，去化周期约7.8个月。这仅仅是存量，还不包括新增，焦点君在之前《70000套，2020年昆明住宅供货表出炉！》一文统计过，预计2020年昆明及昆明周边约25个全新盘将入市。663万㎡存量加25个纯新盘，2020年昆明住宅市场也不容乐观。

（昆明锐理发布的住宅存量情况 图源于昆明锐理官微）

也许有人会说，昆明住宅楼盘存量大意味着购房者选择多。事实上，随着人口城市化进程的放缓，除北上广深这类人口净流入城市，全国大部分城市每年新增人口远少于新建住宅套数。昆明楼市是供大于求的局面，加上近些年高铁、自由贸易试验区等的利好，昆明住宅房价达14105元/㎡（数据来源于昆明锐理），已属于高位，溢价空间收窄。

所以，焦点君很严肃的告诉大家一个事实，在昆明，闭着眼睛买房都能涨价的时代已经结束！想要资产增值，必须精挑细选，慎重选择！

更重要的是，昆明的高房价与昆明收入水平还存在巨大差距，不少人买房是举全家之力，一招不慎，就可能让全家陷入负债几十万的局面。所以，在今后的日子里，买房需要更加慎重！买房优选普通住宅是共识，但在不同的人生阶段和不同的资产配置需求，买房选择上也存在差异。

首套房 怎么选？

一般来说，首套房多为刚性需求，这里重点讨论自住的情况。首套房，靠地铁、有多条公交通达，自身或周边配套好学校的楼盘更加宜居。所以，首套房重点考虑房价、区位和配套。目前不少购房者有一个误区，买房要靠近工作地点，加上预算有限，很少能找到适合自己的房子。对刚需而言，如果预算稍微宽裕，可以选择自己中意的地段，如果预算有限，又想要买房，则放弃地域限制，购房选择更多。对于购房者最迫切的需求：昆明刚需到底能买哪里这个问题，焦点君有以下几个建议：

1.  西北新城

目前昆明主城房价多集中在13000-18000元/㎡，西北新城整体均价在13000-15000元/㎡，加上新盘众多，刚需购房者选择多。再有片区有地铁4号线（预计年内通车），有吾悦广场、爱琴海（在建）、宜家（在建）等商业，还配套有云师大附小、先锋小学等优质教育资源，西北新城确实是刚需优选。

2.  方旺片区

2019年，昆明方旺片区因为规划众多教育资源加上片区房价整体处于洼地水平（整体约11000-14000元/㎡）而备受购房者青睐，新的一年，刚需购房者也可以重点关注。

3.  空港新区

2019年众多大型房企入驻的空港片区价格整体保持在9000-9200元/㎡，加上有地铁6号线，昆明门户长水机场的加持，位置好，价格低，刚需可留意。

二套房 怎么选？

相对于首套房，买二套房无非是有以下四种需求：一是增加居住面积，二是改善配套，如学校、医院等，三是提高居住品质，如高层换洋房/别墅，四是增加固定资产，实现资产增值。

由于前三种自住型的改善型需求，则根据需求侧重选择相应的楼盘就可以。

对于第四种投资性的二套房，则需要综合考虑城市的现状，城市发展方向和置业关注热点等。

就昆明来说，投资性的二套房可重点考虑位置优越，地段稀缺的滇池会展版块、巫家坝版块。

三套房 怎么选？

拥有多套房产，还将购买多套房产的人是不折不扣的投资客。就昆明来说，投资客分两种，一种是工作在本省的购房者，可能拥有2套以上的房子，想要购买多套；另一类是纯外省购房者。

受限于政策，就住宅产品而言，工作在本省的人买2套以上需全款，外省人只能买一套住宅产品。因为购房名额宝贵，所以，买房需要慎重。

就本省投资客而言，买第三套可参考第二套，重点关注巫家坝等热点置业区域。

对于外省投资客而言，在昆明买房应该会考虑到投资兼度假功能，靠近昆明滇池和环湖路沿线楼盘都可以考虑：昆明滇池会展片区-呈贡大渔片区-晋宁滇池南岸。

这里需要重点说明的是，无论是哪类类型的购房者，都需要重视开发商的选择。

在同等条件下一定优先选择知名大牌房企。随着建安成本的增加，小牌开发商会面临资金链紧张等问题，进而影响工程进展，更有甚者，可能会停工或烂尾，延迟交房或不能交房，让购房者付出极大的等待成本，无房的刚需则还要无限期增加租房成本。

焦点君有话说：虽然焦点君建议大家买房要慎重选择，但在有大量存量房的时候，有大波优质房源可供选择，认清自己所处阶段，选择品牌潜力大盘，2020年或将成为收获之年。

声明：本文由入驻搜狐焦点昆明站作者撰写，观点仅代表作者本人，不代表官方立场。