每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

随着房地产行业进入深度调整，越来越多的房企纷纷入局代建行业。

中指研究院发布的《2024年1—3月房地产代建研究报告》指出，2023年代建新签规模同比增速超50%，今年以来代建行业发展仍在加速，目前已有超过90家房企涉足代建领域。不过行业集中度向头部企业倾斜明显，今年一季度TOP5代建企业新增代建规模占比达到了58%。

另据克而瑞统计，今年一季度，代建中标项目总计达118个，相比2023年同期的89个增加32.6%，增量创下近年单季度最高，特别是相比2023年下半年热度明显回升。

《每日经济新闻》记者注意到，代建行业除了传统的住宅代建外，还在向大型综合体代建、康养产业类代建、政府保障房代建等领域拓展。如今年3月中原建业中标南信阳市平桥美好未来社区政府代建项目，今年1月华润置地以837.48万元中标罗湖区文化馆新建工程全过程代建项目等。

在4月18日举行的首届中国房地产代建峰会上，中国房地产业协会代建分会会长、绿城中国董事会主席张亚东表示，在房地产去金融化、投资端去中心化的大趋势下，凭借专业化轻资产的特质，代建将成为链接投资与消费的重要平台。“从当前的经济形势来看，代建模式的发展可以更好地承接保障性住房建设，纾困保交楼、城中村改造等各项任务，也能够为地方政府、城投、央国企、金融机构等多方主体提供更专业、高效共赢的解决方案。”

头部企业规模“遥遥领先”

今年以来，代建行业呈现出较为迅猛的发展势头。

据克而瑞数据，今年一季度，TOP20企业新增签约面积达3464万平方米，同比基本持平。有7家企业一季度新增签约面积超200万平方米（合计2312万平方米），占TOP20企业新增签约面积的66.8%。

不过，头部代建企业的新增签约规模依旧遥遥领先。其中，蓝城集团以新增签约面积547.8万平方米排在首位，紧随其后的蓝绿双城和旭辉建管的新增签约面积分别为494.5万平方米和336万平方米。

从增速来看，蓝城集团、融者共创（兴元建设）、旭辉建管扩张迅猛，一季度签约面积同比增速相对较快。其中，融者共创（兴元建设）一季度代建新增签约面积同比增长120.4%至244.6万平方米，在各家企业中位于前列。

此外，一季度代建中标项目总计达118个，相比2023年同期的89个增加32.6%，增量创下近年单季度最高，特别是相比2023年下半年热度明显回升。三四线城市是代建增量的主要来源，占比近六成。

相较于房地产主业，代建行业集中度更高。据克而瑞数据，截至2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%。

“代建头部企业由于入局较早，前期积累了大量的经验，规模依旧保持高位。而新进入企业较多并且规模较小，企业规模分布整体呈现‘长尾效应’。”中指研究院分析认为。

记者观察发现，不同于房地产行业，目前代建行业中民营企业的占比较高。中指研究院企业研究总监刘水表示，房地产代建有轻资产、低负债、抗周期等特点，这也是为何房企积极进军代建业务的重要原因，而代建也属于当前政策倡导的新发展模式的重要方向。此外，在当前市场环境下代建依旧保持高增速，也充分表明其发展呈现出更好的成长性和抗周期性。

按照业务模式划分，代建行业通常可以分为商业代建、政府代建和资本代建。其中，商业代建主要包括住宅、办公楼、商业综合体等，通常是代建公司主导项目的设计、建造、管理、销售等，商业代建通常也占据了代建企业业务的较大比重。而政府代建项目以经济适用房、安置房、拆迁房为主，包括施工、分销等过程均受项目所有人控制，从而导致政府代建的利润率通常要低于商业代建。

据克而瑞数据，今年一季度代建企业新签约项目中，商业代建占比高达75%，政府类代建项目占比为25%。

“未来代建行业将会有四大主要发展方向，包括代建企业自身的管理及品牌优势；满足政府民生共建类开发需求，代建服务为政府提供公共产品；满足自用型物业开发和经营管理需求；以及满足行业融资方式改变及资金收益提升的需求。”金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌在首届中国房地产代建峰会上表示。

代建业务开始向全产业链拓展

在2023年业绩发布会上，多家房企管理层表示看好代建业务，认为代建仍有很大空间。

据亿翰智库统计，2021年末，涉足代建业务的企业尚不足36家；而到了2023年末，进入代建领域的企业已超过90家。而随着代建赛道入局者增多，未来的竞争格局也将愈发激烈，加速规模扩张将成为代建企业重要的方向。

2013—2023年代建业务新增建面走势（万㎡）来源：亿翰智库

在张亚东看来：“代建与房地产更像是厨师与餐馆，大家会发现专业的厨师和餐馆做的饭更好吃、质量更好、需求更多、市场更大，这就引来了更多的厨师分离出来形成了餐饮的服务业，形成了店多则隆市的局面。”

记者注意到，除了传统的住宅代建外，代建企业也在不断向大型综合体代建、康养产业类代建、政府保障房代建等领域衍生，试图把代建“蛋糕”做得更大。

中国房地产研究院院长陈晟表示，目前国内代建行业的动作模式可以分成三类：一是通过自身资本，二是通过自身建设能力，三是通过自身运营能力。如今代建市场的机会越来越多，不同企业间也有不同打法，各种代建模式已经延伸至商业、文旅、园区物流、TOD等，开始向全产业链进行拓展。

在代建企业拓展的业务中，包括政府的保障房、保租房等业务，以及城市更新催生的旧写字楼、商场等项目的专业化升级改造需求等。同时，由于各地文旅市场的火热，带动各地区加快配套建设，如酒店、度假乐园、城市地标建筑等项目的升级改造，已成为不少代建企业拓展业务的重要方向。

今年3月19日，远洋建管发布消息称，已签约北京石景山旧锅炉房城市更新项目，将为委托方提供项目的市场调研、项目定位、规划方案、立面及景观设计、成本测算等项目前期顾问服务。

3月28日，金地管理中标杭州贝壳圣都新居住体验中心全过程代建项目。“该项目的顺利打造，有利于提升公司在家装业委托方中的专业口碑，强化公司在商办代建领域的品牌影响力。”

蓝绿双城则把方向瞄准了纾困类项目，提出了“共建”新模式，通过“项目股权变更+纾困基金导入+品牌置换和管理置换+重启操盘”等组合方式对变量项目进行纾困，并已成为部分城市“保交楼”环节中重要参与角色。

而绿地集团则把代建方向投向了文旅行业。3月19日，绿地集团与重庆市铜梁区人民政府签署战略合作协议，签约打造重庆铜梁文旅标杆项目，将重点围绕铜梁文旅产业、现代山地特色高效农业、高新产业园建设等系列项目开展合作。而合作方向则是通过代建+基建+运营等多种方式，在铜梁区打造玄天湖度假区、安居古城、巴岳农庄等一批标杆合作项目。

“目前代建行业的企业在业务布局上各有侧重，代建十强企业基本都有自己的一些特色和各自深耕细分领域，这是比较好的一个现象。一个行业要想良性发展，不要单纯地去搞价格竞争，应该在把不同的赛道做出自身的特色。”克而瑞集团董事长丁祖昱在首届中国房地产代建峰会上表示。