最近一段时间，有网友频繁进行提问：“XX公寓值得购买吗”？

一句话：“不推荐买公寓”。

毕竟在很多人眼中，公寓不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、各方面配套都可以，卖点总是更撩人。

但为什么不推荐大家购买公寓呢?今天就一一说明!

什么是大家口中所说的“公寓”?

几个关键词：商业地产、40年产权、小面积、首付至少50%、商业标准水电费

重点：不同于住宅和商业，公寓并不是一种物业类型(居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业)，只是一种形式，所以市面上会出现70年产权的住宅公寓和40年产权的商业公寓两种。

接下来将从商业公寓的多个劣势方面详细分析。

用地性质怎么那么鸡肋！

如今昆明市场上的公寓项目，基本都属于商业性质公寓(称为商住房)。

这里一定要注意，一般来说，商业用地上加盖的房子主要是商用(商业体、办公楼)，但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，包装成可商可住的多功能产品——公寓，近20年来公寓一直游走在法律和政策的灰色地带。

也因此，公寓具有的是商业地产的特性，比如产权40年(住宅70年)、首付至少50%、运用的是商业标准水电费(比商品房住户高出很多)、管理费高、不能使用天然气和燃气。

近年来，由于政策导向(商业产品不得作为居住使用)，公寓市场遭遇滑铁卢，供应销售双双滑坡。

昆明虽未有明令规定禁止商住房，但销售情况也不容乐观，根据锐理数据2018年年报显示，2018年昆明公寓成交66万㎡，同比下降18%。目前公寓已存量181万㎡，按照2018年月均去化7.17万㎡，需要25个月去化。

不能落户还没学位？！

一般来说，购买商用公寓是不能落户的。

以昆明为例，根据落户政策，在昆明主城四区(含高新区、经开区及旅游度假区)及其他城镇市区购买住房即可申请落户;而在呈贡，除购买商品住房，购买公寓、商住房也可以落户。这么一来，其实昆明除了呈贡区域内是不能落户的。

但是，昆明大部分商用公寓地处主城四区，有的公寓附近还有名校，但因不能划入学区，不能落户也无法入读附近的学校。

可能有的刚需购房者会考虑总价低所以买公寓，但是刚需也面临落户、孩子上学等需求，这么一来，就很尴尬了。

居住环境你能受得了?

市面上的商业公寓，几乎都是动辄一梯十几户，平面图一般是这样的：

内部有的是一条长走廊，两边铺满一个个隔间，但至少有一面是向阳的；而有的是塔式结构，没有阳台，采光性比较差，单面有窗户，通风情况差!

居住密度也非常大，上下班高峰时段的电梯较为拥堵，由于是商住房，你的居住环境甚至是十分嘈杂，有办公有居住，安全性也是比较低的。

同时，公寓的公摊率普遍在30%左右，要比住宅大得多，这就意味着，如果你买40平的公寓，套内就只剩28平，拥挤程度可想而知。

外部来说，公寓房都是独立的楼栋，一般都不会设置过多的公共活动区域和绿化景观，整体品质特别也高不到哪去。

你以为公寓真的便宜吗?

可能有的人觉得，一套公寓价格真的要比住宅便宜得多，那今天就来给大家算一笔账。

买住宅，首套房首付普遍30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款;而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年(有的银行甚至不给商业性质产品放贷)。

假如，公寓单价和住宅都是1.5万/㎡，你现在有45万的资产(以首套房为例)。

从买房的大小来看，同样45万，选择公寓只能买60㎡，而选择住宅，可以买100㎡，这样看来确实买住宅要更有意义。

从月供来说，不论是选择公寓还是住宅，首付都是同样的45万，由于公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，其实月供上虽然要少一些，但少的也不多。

此外，综合持有年限，后期住宅有落户、学区的加持等方面来看，同样的首付成本和差别不是很大的月供压力，选择公寓不仅空间更小、持有年限更短，增值程度也不比住宅强，真的不便宜。

买公寓就能赚钱?

如果你想要公寓来自住，以上的理由想必已经能说服你了，那如果是投资呢，就来看看下面这一点。

首先说说出租，根据中国房价行情网，昆明4月主城五区普通公寓的购房价/年租金均在25：1以上(国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16：1~25：1)，每个区都不及国际标准线。

如果单靠租金回报，按照主城平均租售比30:1的租售比，在静态投资周期内，需要30年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于3.3%，公寓的投资价值并不大。

除此之外，近日，中国房地产测评中心发布了《2019年4月中国城市租赁价格指数报告》，根据数据显示，4月昆明住房租赁价格指数从2018年4月开始下降，已连续下降13个月，快接近三年前水平。

中介机构也表示，现在市场上房子太多，高价难租。

买公寓较大问题——转手

除了出租方面，再来说说商业公寓较大的弊端——转手问题。为什么难呢?因为买卖的税费很高。

来看一组费用：

买方付：契税(房子总价的3%)

卖方付：营业税(房子总价的5.5%)、土地增值税(未超过五年，房子总价的1%)、所得税((房子现值–房子原值)*20%)

买卖方各承担一半：印花税(房子总价的万分之10)、房屋交易手续费(房子总价的1 .9%)

公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的15%左右，其中卖方需要支付的就达到一半，税费越高，你到手的钱就越少。

而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。

这么一看，面对各方面的鸡肋，买方还要负担如此高的税负，谁会来接盘?

总结来看，公寓属于：自住不足，落户不行，投资不利，转手不畅的鸡肋产品。

要问“什么人适合买商业公寓?”总的来说，建议是“能买住宅就不要买商业公寓”!

但以上你都能接受的话，就买吧，我不拉着你！

如果网友们还发现了哪些商业公寓的鸡肋之处，不妨留下你的观点，让其他小伙伴都都避免掉坑哦~