文/赵晓桐

如何评价已经过去的2017昆明楼市？

我们又能从过去的2017，能看到2018年哪些可能出现的楼市景象？

昆明从未像2017年一样，开盘三分钟网上抢光房首次让“日光盘”这个名词成了过去式；从来没有像2017年这样，大量外来置业成为很多楼盘成交榜上极重的分量；也正是在2017年，不断涌入昆明和虎视眈眈谋划入昆的外来房企数量达到历年较高。

还比如土地市场，昆明也从来没有像2017年一样，土地频繁溢价，创下土地较高溢价率、较高楼面价等多项记录。曾经西北片区和东市区这样的不毛之地，也成了“创世之地”，变得有些匪夷所思的邪气。

昔日冷门区域晋升为房企交战区不仅让媒体解了嗨，还过了瘾，笔下码了多年的“重振市场信心”终于可以换成“数据一路飘红”。即便经历了少有的火热，但谁也不愿意错过这一波涨势，新进房企还在努力加码。

就这样，我们走到了2018。

为什么2017年昆明土地市场格外亮眼？

土拍现场火热竞价

这里面有这么几个现象和逻辑需要我们来澄清。

一是昆明在城中村改造大潮中诞生的那批中小开发商，几乎全军覆没死光死绝，一息尚存的还等着援军的到来。这批问题开发商造成了很多项目处于停滞状态，维权频发的过去几年，集中体现了这个问题的严重性。

二是诸如中南地产、保利地产、东原集团、美的地产、远洋地产、中梁地产、旭辉地产、金辉地产、宝能地产等国内开发商蜂拥而至豪赌昆明未来。如此之众，口粮何在？

第三，也是很重要的一点是，昆明市政府一头挑着批量停滞状态的城改项目可能引发的社会稳定隐患，另一头是扑面而来众多开发商涌入，忧喜参半。

因此面对如此状况，从政府城市建设的逻辑来看，控制一手净地入市量，形成僧多粥少的压力，以积极引导开发商介入停滞项目破解城改残局。碧桂园入昆至今，清一色二手接盘项目，为了解决“饥荒”，甚至不惧风险进入土地一级开发市场。就连俊发集团都在2017年开荤，接盘中望城、大宥城、玉龙湾、湄公河畔项目。

政府的这种解局逻辑不仅仅呈现在大量开发商开启接盘模式，表现在土地市场上，那就是单点土地的火爆争抢。为什么是单点而不是全面开花？

我们首先来分析目前昆明主要的供货方式：二手接盘、定制化地块、一手净地市场。

碧桂园接盘中天城天阔：碧桂园半山龙庭

接盘，如上所说，昆明楼市很多停滞项目等待驰援，行业新面孔的不断进入恰恰增加了烂尾楼解冻的可能。碧桂园两年来驰援下马村沸城、云南映象、天宇时代广场、中天城天阔等项目，也在短期内迅速在昆明市场上站稳脚跟，呈现了多盘齐发的盛况。更别说东原地产、保利地产、远洋地产，东原地产接手的汇和紫薇园三期地块将是其入昆首作，据传保利地产将接盘别样幸福城、山水云亭项目，而远洋地产开发拓东郡项目后续用地似乎已是实锤。

定制化地块则指的是土地出让前就已经谈妥开发企业，具有排他性。以房企总资产、开竣工时间等指标做出硬性限制，以防其他企业搅局。如万达城地块，如此大面积的地块，起拍金额高达数十亿，门槛之高，非一般企业能承受，也因此，该地块刷新了昆明总价地王，成交面积和成交总价也毫无疑问地登顶双榜首。新城控股呈贡地块、巫家坝三大央企拿地地块亦是如此。另一类定制地块指的是房企介入项目一二级开发，从源头便锁定地块，如碧桂园白水泥厂。

即使是上述两个方式，也不足以喂饱品牌开发商的胃口。既然开发商为政府排忧解难救场停滞城改项目，那也得以市场化方式适量供应一些一手净地。开发商最清楚，接盘过程中交易双方不断地博弈，权衡利益方的需求绝非易事，而定制化地块要求更高，通常是以市政规划为基础，所以像这样被“天时地利人和”选中的孩子至今也没有多少个。

要不断地添补余粮，日子才能过得下去。净地供应，就顺其自然成为了所有开发商公开竞争的平等机会。面对这一块市场，白热化的争抢成就了2017昆明土地市场的亮点。

从623地块发端，东白沙河片区地块、方旺片区地块，美的、万科、碧桂园、华润、中海均出现在其中。

巫家坝片区有望迎来开发热潮

如果不考虑政策因素，2018的土地市场还将延续去年的趋势，继续引导品牌开发商接手半拉子工程，解决存量问题；继续保持适度净地供应，但不会大量开闸。

照此发展，新进房企若想分得一杯羹，恐怕就会加速“大鱼吃小鱼”的态势，属于历史遗留问题的半拉子工程将会得到持续推进，而停滞项目则有望迎来复工潮。

在新增供应方面，未来任何一个区域可能都会出现溢价，而就在今天下午龙泉路的人造板机械厂地块上市，即可看到2018年土地市场冷热的端倪。

附：

2017年土地市场盘点

关键词：众星逐月

溢价拿地大事件一：15家房开角逐623地块 溢价率历史新高

要提下半年的“开门红”，当然就是轰动业界的623地块。6月23日这一天，泛亚新区195亩土地吸引15家大牌开发商参与竞买，51轮激烈竞价后，中海以24.42亿元201%的溢价率夺得地块使用权。随后昆明市国土资源局发布声明，由于系统异常，交易于6月30日进行。

6月的最后一天，剧情反转，中海难敌新希望强势竞价，经过7轮举牌，最终地块被新希望成功截胡，成交价24.98亿元，溢价率208%.而这一地块成为昆明土拍历史上溢价率较高的地块，终成交单价约为1281万元/亩，楼面单价约为6542元/㎡。

成交地块的土地单价和楼面价意味着什么？交易发生前，紧邻地块绿地香树花城住宅销售价格仅7500元/㎡，而超6000元/㎡的楼面价几乎直逼现有商品房的售价，仅从土地成本来说，我们难以忽视1253万元的土地单价，已经从根本上推高了项目和片区房价的事实。

溢价拿地大事件二：东白沙河片区楼面价创较高纪录

业界还未从623地块的哗然中缓过劲来，随后就迎来了8月3日。东白沙河片区推出3宗土地，最终2宗住宅用地成交，交易记录再一次打破，成交地块较高楼面价11518.6元/㎡，稳超较高纪录保持者绿地海珀澜庭，其楼面价为11054元/㎡。值得注意的是，该片区首批落地的项目万科白沙润园楼面价仅591元/㎡。

而成交企业正是在623地块中败下阵来的中海，与中海同台打擂的还有华润、万科、碧桂园、美的、俊发，拍后期则由中海与碧桂园一轮轮出价激战。

一边是西三环外的价值洼地，另一边是发展相对滞后的东郊，昔日冷门片区成为了房企首次入昆和深耕昆明的交战区域。

关键词：吐故纳新

中海溢价拿下东白沙河片区地块不仅让东郊片区身价倍涨，这场土地出让中出现的土拍新创举着实更具看点。

一般来说，打包地块出让时都是在地块总价的基础上整体加价，但东白沙河地块出让却一反常态，同一片区内的每个地块单独竞价拍卖，且每块地加价幅度不一致。

8月3日，东白沙河片区推出2宗住宅用地和1宗商业用地，竞价开始时，【云南楼事】发现，不同于以往3宗地整体打包竞拍的情况，A1地块、A2地块分别有6位竞买人报名，A3商业地块有2竞买人报名但无人出价，早早结束了交易。最终溢价率也不同，A1地块竞价50轮溢价40%、A2地块竞价46轮溢价46%。

也就是说，在这场土拍中，原打包地块分开卖，允许不同开发商根据其开发优势选择相应功能用地。这一新创举一方面降低开发商拿地和开发的难度，使不同开发商所擅长的产品领域得到较大化拓展，另一方面也有利于土地出让的市场化竞争，使更多开发商能拿到地，同时，更有利于打包地块因个别规划因素导致整体流拍。

在小街地块的挂牌竞价中爆发的暴力冲突，充分体现出昆明土地出让体制的顽疾，事件发生的根本原因在于土地市场化程度太低。而今东郊地块竞拍出现的新创举无疑是迈出了新的一步，随着众多新进开发商的加入，凭实力和品牌的竞争或将成为常态，昆明土地市场的透明度和市场化有望提高。

关键词：百家争鸣

在企业拿地方面，美的、万科、碧桂园、华润、中海等房企态度积极，在623地块、东白沙河片区地块、方旺片区东旭骏城旁地块的竞拍中均有他们的身影。

参与竞拍企业中，也不乏一些对于昆明市场来说陌生的名字，如中梁地产、金辉地产、旭辉地产，中梁地产借道安宁入昆成功，并先后拿下书香水岸项目后续用地和安宁24亩商住用地持续补充余粮，而金辉地产、旭辉地产等还在谋划入昆的房企仍处于嗷嗷待哺的状态。

此外，保利地产、中交地产、中铁建等央企也于今年成功进入昆明，值得一提的是，这三家央企共同入主巫家坝片区，为巫家坝建设击鼓开路。