昆明筑城史丨楼市“北王”的几代更迭

昆明楼市深度报道 2019-09-16 23:09:03
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从土地到蓝图,从市场到客户,在昆明这片土地上,市场在不断更迭,留下了许多或经典或平庸的作品。

导言:从土地到蓝图,从市场到客户,在昆明这片土地上,市场在不断更迭,留下了许多或经典或平庸的作品。昆明城市的发展史也是楼市的一部更迭史,大浪淘沙,有些名字被时间镌刻,有些则被遗忘。

2000年到2019年,昆明的房地产市场经历了浪潮和波谷,一批批的房企既是见证者也是参与者。十几年的楼市发展风云变幻,他们有的积极扩张,有的跨界转型,有的销声匿迹。正是他们的努力建设改变这座城市,带动了一个个片区的发展崛起。

昆明北市区的发展进程可以说是昆明楼市的一部浓缩的“筑城史”。从最初的“不毛之地”到“睡城”再到如今的“城市副中心”。

 “北王”的奠定与沉浮

北市区的发展经历了四个时期,1999年-2006年,是北市区发展最为迅猛的时期。

1999年国务院批复“昆明总体规划”方案,北市区被定为昆明市主城区重要的副中心区。昆明市政府将北市区定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。随着政策的利好,1999年世博会的召开,大量房企纷纷进驻,北市区住宅体量供应跃居昆明之最。

提到北市区,就不得不提有着“北王”之称的江东地产。江东地产成立于1998年,至今已有21年的历史,是云南本土老牌房企之一,累计开发了三十余个商住项目。有戏言称,“在昆明北市区,每八个人就有一个住的是江东的物业”。

江东地产曾以“高性价比”稳坐北市区销售榜,销售和清盘速度快是江东地产的一贯操盘风格,在此时期间,江东地产先后开发了多个“江东系”产品“称霸”北市区。可以说,是江东地产的高速运作让北市区的发展真正起步,造就了如今最为密集的人居片区,在北市区的十多年开发过程中,江东地产累计建设道路长度达8000多米,工程总投资达6800多万元,打造了江东花园、江东花城、江东鸣翠园等优质的住宅项目,让北市区成为了昆明住宅小区最集中的区域。但因供应项目多为纯住宅项目,商业匮乏、配套不足等问题接踵而来。

(江东地产项目 江东鸣翠园)

2006-2009年,是北市区配套起步的一个阶段。随着发展速度过快、开发理念陈旧,住宅项目多为刚需住宅,北市区的人口数量不断增加,导致了交通拥堵、居住不便等现象,“睡城”之名由此得来。随着开发商意识到配套设施问题的迫在眉睫,开发模式与项目配比也在逐渐寻求转变,北辰财富中心、中汇商业中心等商业陆续开发建设。北市区从纯住宅开发向着全面配套建设逐渐过渡。

2007年江东地产推出和谐世纪大型综合体项目后,开发速度明显放缓,之后的6年内没有项目开盘逐渐淡出地产舞台,昔日“北王”的盛名不再。

大牌房企入驻 北市区迎来全新换代

2010-2015,是昆明房地产市场大浪淘沙的一个阶段,北市区陆续迎来万科、碧桂园等外来大牌房企入驻,全新的血液注入北市区让楼市的竞争更加激烈,众多中小房企被逐渐淘汰,博欣国际天宇澜山、誉峰国际、书香水岸等多个项目因为资金危机烂尾停工,至今仍然无力回天。

随着昆明中心城区“南延北拓”进一步扩大,作为城市副中心的北市区,也始终坚定的沿着“一轴两心”路线,继续走在昆明城市发展的最前端。这个阶段也涌现了新的一批优质楼盘,2013年,俊发集团代表作俊发城首开,成为迄今为止片区内体量最大的楼盘。该项目对北市传统住宅项目进行了全新定义,从云师大全系教育、53万方商业集群,到14万方国际酒店等业态,顺利成为北市区标杆作品。

2014年,北京路迎来了地铁时代,昆明广场应运而生,开业当天客流达到12万人次,销售额超过2500万,盛典三天,客流超过39万人次。时至今日,昆明广场依然是云南商业地产圈的最佳范本。这一时期,如果说俊发城是住宅项目的“北王”,那么同德就是当之无愧的商业“北王”。

(昆明广场)

房地产行业进入白银时代

2015年至今,随着生产力的提升国民生活水平逐渐提高,刚需、改善、高端购房者分层加剧,开发商开始针对特定购房人群实施针对性营销。2018年,国家住建部发布《城市居住区规划设计标准》,新标准明确提出城市住宅用地容积率最高不得超过3.1,住宅建筑高度不超过80米(26层)。自此,昆明北市区“高容积率的刚需”项目开发模式将彻底成为历史。

2017年,碧桂园kcc云南映象入市,以低密度改善型住宅吸引了众多购房者的目光,项目最小户型为119㎡,主力户型为269㎡的大平层,一度成为当时北市区户型最大的住宅项目。在此的几年内,昆明北市区改善型住宅产品逐渐增多,世博生态城-鸣凤邻里等改善型住宅都广受好评。

2015年可以说是住宅产品分化的分水岭,2016改善型客户逐年增加,北市区的地产开发模式也在从“数量”向“质量”转变,低密高品质的住宅已成为市场主流。

结语:从北市区的发展历程,我们可以看到昆明的楼市成长过程,从最初的刚需住宅到寻求商业和配套,最后到改善型住宅,甚至更人性化的智能型住宅。这是一部昆明北市区的成长史,也是昆明人居生活的进化史。

北市区在售项目:

融城昆明湖、万科金域水岸、中建龙熙壹号、俊发龙泉俊园、碧桂园御龙半山、江东境界、俊发城·逸景峰、恒大翡翠华庭、德润香山府、俊发盛唐城、中梁首府、碧桂园北城映象、碧桂园·KCC·云南印象、万科中天北宸、首创·禧悦春城

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