导言：从土地到蓝图，从市场到客户，在昆明这片土地上，市场在不断更迭，留下了许多或经典或平庸的作品。昆明城市的发展史也是楼市的一部更迭史，大浪淘沙，有些名字被时间镌刻，有些则被遗忘。

2000年到2019年，昆明的房地产市场经历了浪潮和波谷，一批批的房企既是见证者也是参与者。十几年的楼市发展风云变幻，他们有的积极扩张，有的跨界转型，有的销声匿迹。正是他们的努力建设改变这座城市，带动了一个个片区的发展崛起。

昆明北市区的发展进程可以说是昆明楼市的一部浓缩的“筑城史”。从最初的“不毛之地”到“睡城”再到如今的“城市副中心”。

 “北王”的奠定与沉浮

北市区的发展经历了四个时期，1999年-2006年，是北市区发展最为迅猛的时期。

1999年国务院批复“昆明总体规划”方案，北市区被定为昆明市主城区重要的副中心区。昆明市政府将北市区定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。随着政策的利好，1999年世博会的召开，大量房企纷纷进驻，北市区住宅体量供应跃居昆明之最。

提到北市区，就不得不提有着“北王”之称的江东地产。江东地产成立于1998年，至今已有21年的历史，是云南本土老牌房企之一，累计开发了三十余个商住项目。有戏言称，“在昆明北市区，每八个人就有一个住的是江东的物业”。

江东地产曾以“高性价比”稳坐北市区销售榜，销售和清盘速度快是江东地产的一贯操盘风格，在此时期间，江东地产先后开发了多个“江东系”产品“称霸”北市区。可以说，是江东地产的高速运作让北市区的发展真正起步，造就了如今最为密集的人居片区，在北市区的十多年开发过程中，江东地产累计建设道路长度达8000多米，工程总投资达6800多万元，打造了江东花园、江东花城、江东鸣翠园等优质的住宅项目，让北市区成为了昆明住宅小区最集中的区域。但因供应项目多为纯住宅项目，商业匮乏、配套不足等问题接踵而来。

（江东地产项目 江东鸣翠园）

2006-2009年，是北市区配套起步的一个阶段。随着发展速度过快、开发理念陈旧，住宅项目多为刚需住宅，北市区的人口数量不断增加，导致了交通拥堵、居住不便等现象，“睡城”之名由此得来。随着开发商意识到配套设施问题的迫在眉睫，开发模式与项目配比也在逐渐寻求转变，北辰财富中心、中汇商业中心等商业陆续开发建设。北市区从纯住宅开发向着全面配套建设逐渐过渡。

2007年江东地产推出和谐世纪大型综合体项目后，开发速度明显放缓，之后的6年内没有项目开盘逐渐淡出地产舞台，昔日“北王”的盛名不再。

大牌房企入驻 北市区迎来全新换代

2010-2015，是昆明房地产市场大浪淘沙的一个阶段，北市区陆续迎来万科、碧桂园等外来大牌房企入驻，全新的血液注入北市区让楼市的竞争更加激烈，众多中小房企被逐渐淘汰，博欣国际、天宇澜山、誉峰国际、书香水岸等多个项目因为资金危机烂尾停工，至今仍然无力回天。

随着昆明中心城区“南延北拓”进一步扩大，作为城市副中心的北市区，也始终坚定的沿着“一轴两心”路线，继续走在昆明城市发展的最前端。这个阶段也涌现了新的一批优质楼盘，2013年，俊发集团代表作俊发城首开，成为迄今为止片区内体量较大的楼盘。该项目对北市传统住宅项目进行了全新定义，从云师大全系教育、53万方商业集群，到14万方国际酒店等业态，顺利成为北市区标杆作品。

2014年，北京路迎来了地铁时代，昆明广场应运而生，开业当天客流达到12万人次，销售额超过2500万，盛典三天，客流超过39万人次。时至今日，昆明广场依然是云南商业地产圈的较佳范本。这一时期，如果说俊发城是住宅项目的“北王”，那么同德就是当之无愧的商业“北王”。

（昆明广场）

房地产行业进入白银时代

2015年至今，随着生产力的提升国民生活水平逐渐提高，刚需、改善、高端购房者分层加剧，开发商开始针对特定购房人群实施针对性营销。2018年，国家住建部发布《城市居住区规划设计标准》，新标准明确提出城市住宅用地容积率较高不得超过3.1，住宅建筑高度不超过80米（26层）。自此，昆明北市区“高容积率的刚需”项目开发模式将彻底成为历史。

2017年，碧桂园kcc云南映象入市，以低密度改善型住宅吸引了众多购房者的目光，项目最小户型为119㎡，主力户型为269㎡的大平层，一度成为当时北市区户型较大的住宅项目。在此的几年内，昆明北市区改善型住宅产品逐渐增多，世博生态城-鸣凤邻里等改善型住宅都广受好评。

2015年可以说是住宅产品分化的分水岭，2016改善型客户逐年增加，北市区的地产开发模式也在从“数量”向“质量”转变，低密高品质的住宅已成为市场主流。

结语：从北市区的发展历程，我们可以看到昆明的楼市成长过程，从最初的刚需住宅到寻求商业和配套，最后到改善型住宅，甚至更人性化的智能型住宅。这是一部昆明北市区的成长史，也是昆明人居生活的进化史。

北市区在售项目：

融城昆明湖、万科金域水岸、中建龙熙壹号、俊发龙泉俊园、碧桂园御龙半山、江东境界、俊发城·逸景峰、恒大翡翠华庭、德润香山府、俊发盛唐城、中梁首府、碧桂园北城映象、碧桂园·KCC·云南印象、万科中天北宸、首创·禧悦春城