（来源：都市时报）

小区一角划出一块晾晒区    

小区大门安装了智能门禁 本组图片 ■ 都市时报全媒体记者 伏立群

 今年中秋，居民聚在一起吃长街宴    

 都市时报全媒体记者 伏立群 实习生 毛梦婷

停放整齐的私家车，干净整洁的地面，如今的菱角塘小区，业主们住得很舒坦。

谁能想到，两年前的这里垃圾遍地、草秃花蔫、小广告满墙飞。由于利润微薄，物业公司不作为，最终被业主赶走。为此，业主张国应主动担起为小区服务的责任，成立了物业公司。作为公司总经理的张国应，他决定寻找突破口，为老旧小区披上“管理新外衣”。

短短2年时间，他先从小区业主最关心的地方开始实施改造。投入20万元安装监控系统，更换小区闸道，聘请保安24小时值守，清理小区卫生死角……最终他走出了一条管理老旧小区的新路子。

卫生脏乱差 业主家被盗

老物业不作为被扫地出门

菱角塘小区是昆明典型的老旧小区，该小区建于上世纪80年代，之前分为东、西、南、北、中五个区，现南区已经拆迁，小区里居住人的多为老年人和租户。由于之前的物管公司管理疏松，小区的公共卫生一年也不打扫几次，好几年的垃圾堆放在楼梯口，使得业主们颇有意见，不愿意缴纳物业费。久而久之，小区的大事小事日积月累，卫生脏乱差现象日益严重，在这样的环境中，业主们都形成了“各扫门前雪”的习惯。最重要的是，由于小区未实施封闭管理，导致一天内就有11户人家被盗，损失近百万元，这更让业主们怨声载道。

2016年底，张国应等10多位业主到有关部门反映此事时，被告知要以业委会的名义反映。回到小区后，张国应等人挨家挨户找业主登记签字，并争取到大多数业主的支持，成立了业委会。有了业委会帮忙维护权益，敷衍的老物管被扫地出门。

业主自己组建物业公司

规范管理小区为业主服务

有了业委会，老物管也走了，小区物业该谁来管呢？由于当时情况特殊，张国应被社区安排临时代管。即是业委会副主任，又要管物业，这招来了一些业主反对的声音。于是，张国应辞去了业委会的职务，组建了铭钊物业公司专门为菱角塘小区服务。

“我以前从事医药行业，对物业管理一无所知，纯属摸着石头过河。但我作为业主，很明白小区存在哪些问题，我们就针对这些问题下手。”张国应告诉记者，之前进驻的物业公司以营利为目的，老旧小区管理的难度大、利润薄、见效慢。看不到眼前的利益，物业公司就会压缩成本，降低服务质量。自己成立物业公司，为的就是服务好小区业主。铭钊物业进驻后，首先投入20万元资金，采购了一批监控系统和门禁系统，这让小区的安全系数陡然提升，偷盗的案件基本没再发生了。此外，物业公司每天还会对小区的公共区域及楼道进行卫生保洁，安装了电动车充电桩，规划了停车位。不仅如此，物业公司对业主反映的屋顶漏水问题也进行了处理，为其安装了沥水板。

“铭钊物业进入后，小区内的环境变好了，业主的安全也得到了保障。”菱角塘社区书记张叶介绍，铭钊物业进驻后，又成立了红色物业党支部。支部委员由4个区选举的党员代表、物管公司内部党员、业委会的党员代表组成，再由社区工作人员进行监督。这样一来，居民的意见得到充分表达，日常工作中出现的问题也能得到更好的协商。其中一个亮点就是地下河的治理，菱角塘北区附近有一条地下河，河面裸露在外，一到夏天臭气熏天，不仅环境较差，还存在安全隐患。政府进行调研后，带领物业公司的人员对其进行了治理。现在，河道变成了双层河道，上面是清水，种植了水上植物做为景观，植物的旁边还有关于植物的简介；下面是雨污分流，河道上有“小心水深”的警示语，河道旁边的路经过修葺，变得平坦、美观，给居民提供了休闲娱乐的地方。

看到小区的变化，不少人纷纷点赞。守车棚的张奶奶说：“在这里住了6年多，虽然时间不长，但小区的卫生环境确实变干净了，一些在楼道里堆了好久的垃圾被清理了出去，早晚有人打扫卫生，化粪池也有人定期清理。看着这些变化，挺开心的。”不过，并非每个业主都支持物业的工作，家住北区的刘奶奶说：“我在这住了4年，变化不是很大。他们每次都把化粪池里的东西倒到花台里，虽然车棚里安装了充电桩，但很多人不会来这里充电，而是自己拉线充，出现了车棚里没有车，外面却停满车的现象。”对此，张国应说：“做服务行业没法做到让人100%的支持，只要有60%的人支持我们，我就心满意足了。”

物业费从收取难到主动缴纳

物业公司管理见成效

刚开始管理小区的时候，由于经验不足，遇到了许多困难。其中的一大难点就是收不齐物业费，物业公司的运转需要用钱的地方很多，仅给保安、保洁等人员发放工资就是一笔不小的开支。张国应刚开始管理小区时，只有少部分业主会缴纳物业费，一些老人甚至连物业费是什么都不知道，他只能挨家挨户去解释并收取物业费。可即便是将物业费收齐，也根本不够维持公司的运转，他只能自己拿钱维系公司的开支。据张国应介绍，到目前为止，自己所投入的资金也没有回本。

物业费和业主的满意度紧密相关，看到小区的变化，缴纳物业费的业主越来越多。2017年，整个小区有75%的业主缴纳的物业费；现在，有85%的业主缴纳了物业费。物业公司还对小区内的30户低保户和困难户减免了物业费，不但不用他们交钱，逢年过节还会给他们发放慰问品。“我们小区的独居老人较多，平时像水龙头坏了，我们就会免费帮他们修一下。大家都是邻居，只要有困难，给我打个电话我都会帮忙。”张国应说。

今年中秋，菱角塘小区的小广场充满欢笑，社区工作人员、物业和居民聚在一起，看歌舞表演、吃长街宴。如此和谐的氛围，在这个老小区里已经多年未见。“小区里现在有人情味儿了。”住在北区的刘奶奶感慨地说。 事实证明，张国应秉承“自己是业主，知道业主需要什么”“该物业公司做好的事，绝不推诿”的两条管理理念，在小区的管理过程中取得了一定的成效。小区的治安好了，还装了快递储物箱、直饮水机。小区的配套好了，房子也好租了，业主收益增加了，但物业费仍维持在0.5元/平方米的价格。近期，有部分业主反映，想召开一个业主大会，适当上调一下物业费。“住在这里的很多邻居，关系都很好，只要物业公司能运转下去，大家住得舒服，我就成功了。”张国应自豪地说，接下来准备在小区内安装人脸识别系统，让违法人员无处可逃，进一步提高小区的安保系数。