春节邻近,云南旅居再上热搜!实现资产配置与自我回归的双赢才是旅居的本质

搜狐焦点昆明站 2024-02-06 10:07:45

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回归所谓“资产配置”本身，无非考虑“买点”与“卖点”两个时机。

“不是所有房产都是优质资产”

这是在过去的一年，所有置业人群深刻的共识。 “回归主城，回归核心资产”也成为了当下置业的第一选择。

2024开年，国务院更是要求债务较高的12个省/市，停止修建除了供水、电、暖等基本民生工程以外，省部级或市一级2024年不得出现新开工项目。包括上海在内的中心城市均暂停了新建商场、写字楼类的项目审批，不再大拆大建，只做零星的城市旧改，以及老城的城市更新。

“某种程度上这也代表着城市更新进入了新的时代”

漫无边际的城市扩张已经过去。资源聚焦，“回归主城”成为了未来价值投资的唯一剧本。

新春来临之际，随着全国人流的大迁徙，旅居资产的热度再次被提起，对于旅度一类的产品，未来是不是就意味着将背离这一“价值主旋律”，要旅度就必须放弃资产价值，放弃溢价或变现机会，一居传N代？

当下的旅居也在发生改变，旅居不再是单一的居住养生，而是以“资产配置”为底层逻辑的阶段性旅居行为。

一、人口逆流动是趋势，理性的“资产配置”是未来旅居的主流；

2023年中国全面迈入重度老龄化社会，老龄化人口比重为21.1%，2023年全国净流入人口排名前十的城市，分别是广州、东莞、成都、苏州、佛山、武汉、杭州、宁波、昆明、厦门，因产业风口以及高密度的高素质就业人口落地，让以上几个城市上榜并不意外。而昆明上榜则可以说是，“人口逆流动背景”的奇迹。这主要得益于一方面人口老龄化下激增的养老度假需求，另一方面则是昆明四季如春的独特气候，以及省会城市本身所具备医疗、生活配置。

还有更重要的一点，在新一轮的房价调控下，昆明的房价也如同气候一般怡人，自然吸引了川渝、华北的大量旅居客群。非产业迁徙人口的逆流动，这也充分说明了昆明在旅居这一细分置业需求的全面崛起。

但经历了各大旅游城市以“旅居”为帽子的房价大起大伏之后，客户对于旅游资产配置，变得更加谨慎，毕竟经济环境叠加地产不断降杠杆，每一次出手都必须慎重。这一轮旅居的热度，与以往度假属性不同，在配置方面，强调长期居住，生活必须务实，充分依赖商业配置、依赖健全的医疗体系。在资产方面，则是财富的重新配置，既能满足居住需求又能满足合理快速变现，这才能称之为有价值的旅居资产。

基于以上两个旅居的重要考量，昆明作为一个具备自然资源优势的省会城市，完全满足旅居优质资产的条件，并且昆明“省会城市首位度约29%”，虽不及成都的36%，但也远远高于一众中西部省份，这也反映了昆明未来的广阔前景。

具备旅居的大环境、绝对不亚于原居住地的生活配置、满足资产配置的城市经济基础。这也是这轮旅居资产配置风口选择昆明的底层密码。

二、旅度居养需求+未来的资产溢价，旅居置业都必须在满级风口；

回归所谓“资产配置”本身，无非考虑“买点”与“卖点”两个时机。

“大周期下的低位+优质标的”符合“最佳买点”的基本逻辑；

以买点而言，昆明与大多数城市一样，地产在经历了狂飙突进后，城市房价逐渐回归理性。而与大多数城市供需关系失衡不同，2023年昆明已经连续3年土地成交金额面积在300万方以内。通过3年持续消化，市场存量已经回归到2年，所谓的风险与泡沫已经充分被挤出。是国内不多的供需关系稳定合理的省会城市。且目前西南除成都外，省会首位度最高的就是昆明。依旧有旺盛的置业需求，将在未来2-3年陆续爆发。而当下恰恰是最为合适的“相对低位”。

更为难得的是，当前昆明这一波市场供应的主流项目，反而是大量的“主城资产”，2021年开始大量的城改及主城土地供应，当前昆明市场能够选择的资产——具备“主城+现房”的优势，这正是资产回归主城逻辑下的最佳标的。

“2-3年的“内生市场爆发期+战略红利期”这就是未来几年昆明资产将逐步进入“最佳卖点”黄金阶段；

以卖点而论，一看供需关系，二看战略机遇期；横向对比库存低的城市，昆明在全国省会城市中都屈指可数，市场内生的规律来看，内生需求爆发就在2-3年内，自不必谈。

同时“东南亚桥头堡”的国家战略已经提及多年，中老铁路、昆曼大通、昆明市全面托管磨憨口岸等一系列的国际建设进度。代表我国与东南亚全面合作的战略接驳口已经准备就绪。等待的仅仅是国际关系、贸易版图的改变。所谓百年未有之大变局，国际局势在未来2-3会有颠覆性改变，我国在整个东南亚的经济引领占位会日趋显著。而昆明的战略地位不言而喻，会是我国覆盖东南亚的重要桥梁，物料商贸加文化的重要陆路口岸。这就是所谓的“战略红利”。

“当前的最佳买点、与未来的黄金卖点构筑了“优质资产配置基本盘”，而中间形成的2-3年、或3-5年、亦或5-8年的光阴也罢。则是黄金的“旅居过渡期”。当然前提是这座城市的资产具备“旅度和居养”的属性。中短期的“旅居过渡”、“中长期资产收益”，就是所谓的——“旅居属性跨区域资产配置”。两项配置都必须是满级风口，“昆明—主城”就符合这样的满级配置。

三、旅居的本质不是避世，而是回归自己的生活哲学

抛开资产不谈，回归旅居本身，旅游与旅居是截然不同的两个概念。本质上旅游的本质是释放，是短期行为。对于生活配套的依赖度较低，甚至不考虑成本。而旅居的本质，还是向内求，在舒适的环境逐渐回归自己。长期居住必须考虑生活成本，原则上生活品质不可能低于原居住地。而成熟的旅居概念，甚至于能够在旅居地，可以实现就/创业。延续稳定的经济供应。节奏可以慢下来，但不等同于离群索居，脱离社会的避世状态。这就是“传统的短期旅度避世”与“当代精英的换生活状态的旅居生活”的区别。

昆明的四季如春的花园城市、慢节奏和低成本的生活形态、和谐包容的社会环境无疑给予了“切换生活状态的旅居主流生活”一个绝无仅有自然环境与社会配置基础。