2019年2月，昆明再次迎来一家闽系房企，锦艺置业以12.31亿拍下昆明呈贡新区7宗地。锦艺集团挑选了近年来颇受房企偏爱的昆明，作为拓展地产业务的下一站。

锦艺置业昆明公司总经理王军亮表示，锦艺对昆明十分看好，其实早在2018年就和泰国帕塔拉国际集团共同出资在环湖东路打造了滇池湖岸项目。2019年，锦艺置业的较新作品是锦艺·昆明之光。

“这两个都是标杆项目，昆明之光位于高铁南站对面，某种程度上，它是昆明的一个门面；滇池湖岸是康养的标杆项目，泰国帕塔拉在全球康养领域享有盛誉。”王军亮说，做实业起家的锦艺实行可持续发展，希望做一家令人尊敬的企业，更是一家低调的企业。

在近日接受专访的一个小时里，王军亮跟我们谈了关于这家闽系企业的历史和发展理念，以及他们将会给昆明带来些什么。 

“被地产化”

王军亮说，“锦艺其实是被地产化的。”

锦艺最早做纺织起家，在福建长乐一带慢慢做大之后，于1994年在港交所上市。因上市之后有做大规模的需要，公司开始在全国收并购，其中比较典型的是，到郑州把当时国内纺织业知名的郑州国棉一厂、二厂、六厂收入麾下。后来，随着城市规模的不断发展，这些纺织业工厂区位被要求搬迁。

锦艺的地产之路也就此从郑州出发。

机缘巧合之下，恰逢当时郑州市政府开始推行城改，锦艺之前收购的几个国营纺织厂都位于市中心，又都是占地几千亩的大厂，政府就希望把工厂土地进行商业开发，锦艺于是进入了地产行业。

2006年，锦艺开始自己做开发，相继开发了中原锦艺城、龙湖锦艺城等大型综合体，目前在郑州自持的商业量超过三百万方。因为商业综合体做得比较成功，对职工的安置也做得比较好，之后便开始接手一些城市更新项目。随后，2016年拿下郑州百亩城改项目，打造了锦艺金水湾项目。通过不间断的深耕郑州市场，目前锦艺成为了郑州房企前三，去年在郑州的销售额超过一百个亿。

低负债的稳健

纵观中国房地产行业，近几年，闽系房企已经日渐进入中国房地产主流市场。根据各类公开榜单显示，全国top100房企中20%的席位被闽系房企占据。

说起闽系，绝大多数人会想到“激进”，倚靠的是高杠杆快速扩张路数。不过，王军亮认为锦艺是其中的另类，和许多闽系“同僚”们的高杠杆、高周转、强扩张不一样，锦艺的发展模式不但具备积极拓展、势如破竹的风格，更同时兼备稳健的发展、精准。

首先，基于富有前瞻意识的城市布局，锦艺置业开发项目去化速度良好，依据目前的开发节奏，新获取土地可在较短时间内转化为可供销售货值，从而带来持续、稳定的现金流入。

其次，因为是实业起家，企业对负债率这个指标比较看重，一贯遵循的原则是“稳健的可持续发展”，不采用高负债扩张模式，在郑州市场上甚至一度做到了“零负债率”。

除此之外，锦艺还对市场保有适度的敬畏心。在王军亮眼中，房地产行业现处于规模与品质并存的格局，加速快跑的同时，还要跑稳，实现“有质量”的增长。 

昆明的消费潜力

说到昆明成为“新一线”这个话题时，王军亮来了兴致。他认为昆明的自然环境、商业环境都比较好，其实整个地位已经可以做到新一线的级别。

回忆起2012年排名前列次到昆明的时候，他有些感慨，当年就认为这是一个适合长期深耕的城市，未来发展潜力非常巨大，现在成为新一线也符合当时的判断。

他同时也认为，云南的战略优势还未完全释放，云南所处的区位还能发挥更大的能量。“目前昆明的经济水平不够发达，以及产业支撑也比较薄弱，人口基数也较少。不过随着泛亚高铁的开通，昆明将成为‘中国面向南亚东南亚的辐射中心’，到时候会有大量的资金、高素质人才涌入，将会逐步完善昆明的人口和服务配套，这个城市也将真正发展起来。”

谈及昆明的商业氛围，王军亮认为昆明的消费能力是没有问题的，特别是高端消费方面还有很大空间。

目前昆明北边有同德昆明广场，南边有爱琴海、南亚风情排名前列城、万达百货等，西边有吾悦广场和未来的宜家，这些商业体设计规划和产品呈现都比较不错。特别是恒隆广场来了以后，能够进一步释放昆明的高端消费。就目前来说，昆明总的商业布局是够了，人均商业面积已经走在全国前列，但区域布局还不太合理，精品商业还不够多。

基于充分的调研之后，锦艺准备在昆明之光项目复制“锦艺城”的商业模式，这个项目已在河南和重庆等多个地方取得了成功，比如郑州的中原锦艺城，“50万方，四个子商业体，看起来是自己跟自己竞争，实际上形成了合力，经营情况非常好。” 

王军亮说，结合昆明独特的蓝天白云和阳光，以及项目一路之隔的白龙潭公园，昆明之光的商业形态将是半开放式的，能让人更多地与自然接触，要和其他商业体形成差异化。“预计明年开始动工，2022年左右就会呈现，到时候在昆明南站一下高铁，就能体验我们独具特色的商业形象。”

“我们必须要把这个项目做好，它离高铁南站只有几百米远，是很多游客来昆明的排名前列站，它在某种程度上代表了昆明的城市形象。”王军亮说，锦艺将把该项目作为集团的标杆性项目来打造。

深耕昆明的雄心

近几年，中国房地产市场已经进入了一个不断洗牌的过程，各方一致认为，只有规模房企才能够有市场话语权。同众多闽商一样，中原一带早已无法容纳锦艺的雄心，在走向全国的战略布局蓝图上，锦艺绘制了属于自己的个性化路线。

自2006年左右，锦艺先后进入河南、福建、广东、浙江、重庆、四川、深圳等市场，开启了全国布局之路。2018年开始，昆明进入锦艺的视野。

王军亮说，虽然锦艺进入昆明的时间比较短，但昆明作为锦艺的重点战略布局地，整个集团度希望能够深耕昆明。除了已经落地的滇池湖岸和昆明之光项目，锦艺还在昆明以及云南地州积极拓展。“踏踏实实做好产品，要珍惜每一寸土地的价值。”

就目前已落地的两个项目，锦艺抱以厚望。

滇池湖岸位于捞鱼河湿地公园正对面，锦艺的目标是将其打造成一个真正的康养项目，基于此，才选择了和泰国帕塔拉国际集团进行合作。“帕塔拉在全球康养领域是一个标杆性的企业，在国际医疗界的黄金标准JCI认证体系里，帕塔拉则拥有运营泰国与东盟排名前列家、世界第六家获得家庭护理JCI认证的康养机构的经验。”通俗地讲，该模式大概是帕塔拉跟家庭签约，做家庭后期的康养服务和医疗服务，类似私人医院，会定期上门为签约的家庭成员进行健康跟踪服务等。“滇池湖岸也希望打造成这样，项目本身配套有1.2万方国际护理中心和会员中心，会员中心主要以接待全球会员、健身休闲等；护理中心后期会做健康体检、集中膳食供餐、医疗护理服务等。”王军亮说，项目预计今年10月会推向市场。

第二个项目就是锦艺在呈贡高铁南站旁打造的昆明之光，除了上述所说，项目还紧邻白龙潭公园——未来白龙潭公园将与呈贡中央公园连通，这是一个规划面积达5100亩、世界第二大的中央公园，目前已经呈现的有1000多亩。当然，该项目最吸引人的是TOD模式。

所谓TOD，是指“以公共交通为导向的城市发展模式”，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，具有高效、高活力、高度便捷的特点。放眼世界各大都市，优质的TOD综合体总是能够形成城市最瞩目的地标、最核心的商圈和最便捷的社区，比如纽约新世贸中心、东京涩谷之光、香港九龙等。除此之外，目前在中国内地， TOD模式也已在重庆和深圳落地，并已被呈现证明。王军亮认为，TOD模式在未来3~5年时间内，可以在呈贡项目完全落地。

在此基础上，锦艺也有着自己的野心，发展速度也会加快。王军亮说，锦艺置业昆明公司的目标是用三到五年的时间，做到市场份额进入昆明前五。

不过，他也坦言，目前在昆明拿地非常困难，未来的几个项目很可能会通过收并购来进行。

做受人尊敬的企业

锦艺集团的官网有这么一句话：要做一个受人尊敬的企业。

什么样的企业才是受人尊敬的，尤其在房地产行业？

在王军亮眼里，首先是要做一个可持续发展的企业、稳健发展的百年企业，而不是只求做大规模，只注重短期效益。要打牢根基，每年默默进步，形成长期不间断的发展。“锦艺有这个条件，长期做实业积淀下来的企业文化不会让锦艺浮躁。”

第二是要对业主负责，不能辜负土地的价值，用心找好每一个产品，打造品牌长期口碑，为政府和社会贡献自己的力量。

“锦艺的负债率非常低，其实也是想沉下心来做项目，这对客户也是一个很大的保障。”