研究员：蒋冬琼

市场综述：

当周为8月最后一周，昆明市场活跃度稳中略降，11个项目获取预售手续，商品房新增供应面积约31万平方米，环比下降21.91%；成交34.87万平方米，环比上升24.54%；成交均价12766元/平方米，环比下降6.16%。此外，当周3个项目的4宗地块规划手续获批，面积约15.7万平方米，建筑面积约36.51万平方米。

当周市场活跃度下降同时，东市、南市高层住宅有支撑作用，前期加推新房源，以及月底房企集中出货拉动之下，容量小幅上升。受新区及低价非住宅成交比重上升影响，昆明市场价格结构性下降。

在市场一线，当周无项目开盘销售，有2个项目开放营销中心，1个项目开放样板间。

政策方面，《关于支持滇中新区深化改革创新加快推动高质量发展的实施意见》及《滇中城市群发展规划》公布，明确构建昆明、曲靖、玉溪、楚雄及红河北部的“一主四副”，形成“中心引领、协同支撑”的空间格局。

交通方面，地铁9号线公园北站开工，中老铁路玉磨段会岗山隧道贯通，昆明西客站计划10月征地拆迁，西香高速计划2021年开工。

城建方面，螺蛳湾棚户区改造有进展，年内预计2000户居民将回迁；已停滞五年的别样幸福城4号地复工，2021年10月底交付。

土地市场方面，当周有两个批次土地出让，地块均位于安宁市太平新城，成交地块8宗，面积约554.87亩，环比下降48.4%；成交金额约12.49亿元，环比下降41.39%。当周无新增地块供应。

回顾8月的昆明市场：

一级市场方面，主城、阳宗海及安宁成交商住用地36宗，面积约2022.93亩，较7月上升24.16%，成交金额71.21亿元。其中，主城出让10宗地块，面积约477.84亩，成交金额约37.59亿元，较7月分别下降62.4%和58.14%。不过，下降中有亮点，主城中盘龙区仍是供地主力，经开区则延续有地块出让必引来竞争格局。安宁太平新城土地市场非常活跃，当月成交地块面积1210.41亩，成交金额23.32亿元，较7月上升118.14%和90.05%，新希望、锦康、融创、新城等均以底价获取土地。

此外，二级市场方面，8月商品房成交规模和价格均稳中有升。

焦点研究院认为，临近“金九银十”，房企和项目明确表达加大供应力度，加快供应节奏的意愿，预计市场供应规模将稳中有升；但在供应规模放大的同时，市场优惠力度也将放大，并将对实际成交价格产生一定影响，近期价格波动幅度或将扩大。

城市面

城市规划：《关于支持滇中新区深化改革创新加快推动高质量发展的实施意见》：滇中新区在5至10年内将建设宜居宜业新区。

影响研判：滇中新区包括安宁市、嵩明县和官渡区部分区域，已有恒大、中骏、首创、中建、俊发、融创、东原、天誉等10余家房企进驻，配套正完善，市场热度不减。当期均价6300元/平方米起，有想象空间。

城市规划：《滇中城市群发展规划》：构建昆明、曲靖、玉溪、楚雄及红河北部的“一主四副”，形成“中心引领、协同支撑”空间格局。

湖畔大学：湖畔大学首座分校选址昆明西山区，规划有梦想小镇、科创孵化、会议会展、特色商业、高端酒店住宅等多重配套。

城建面

轨道交通：

①地铁9号线提前开工。

影响研判：地铁9号线连接空港、经开区、呈贡新城、马金铺高新区、晋宁新城，上述区域当前面临的首要问题即交通不便。

②中老铁路玉磨段会岗山隧道贯通。

影响研判：有效缩短昆明至版纳出行时间。

③昆明西客站项目10月征地拆迁。

影响研判：将建成西客站综合交通枢纽。

④西香高速公路计划2021年开工

影响研判：规划旅游高速公路，拉动香格里拉环线。

其他动态:

①螺蛳湾棚户区改造有实质性进展，预计年内2000户居民将回迁。

影响研判：由昆明螺蛳湾国悦置地建设，将推动螺蛳湾城改尽快完成。

②别样幸福城4号地复工，2021年10月底交付。

土地面

土地出让：

①融创底价5397.12万元竞得融创雁来湖小镇后续地块，面积约28.11亩，楼面价约2400.28元/平方米。

影响研判：融创雁来湖小镇位于太平新城片区南部，2019年8月获取147.06亩土地。项目配套依靠，当前户型建面约115至126平方米小高层住宅在售，均价约8000元/平方米。

②安宁太平新城街道商业用地和金方街道住宅用地出让，面积527.76亩，由新城以底价11.95亿元竞得，楼面价约960至1404元/平方米。

影响研判：继8月14日以6.25亿元、成交溢价率54%竞得经开区68.82亩住宅用地后，此次系新城在8月的二次拿地。当前新城在安宁已有新城雅樾、安宁吾悦广场两个项目，此次是新城首入太平。项目将配建18班中学及36班小学。

项目面

万科翡翠滨江项目位于滇池会展片区福保路与环湖东路交汇处以北龚家村地铁站旁。8月28日江寓实景样板间开放。江寓位于万科翡翠滨江四期5-A1地块，为18层建筑，5梯 37户，2至16层为Loft，17至18层为平层，户型建面38至46平方米，46平方米户型每层仅一套，总价40万元/套起；剩余部分中高楼层在售。此次开放三个样板间，分别是北向38平方米阔景户型、南向76平方米“二改一”观滇户型。

世博生态城蓝湖邻里项目位于东三环与世博路交汇处，为世博生态城六期项目。8月28日营销中心开放。项目是华侨城对世博片区规划提升后展示项目之一，由华侨城与云南中烟联合开发，户型建面约116至297平方米洋房及221至311平方米别墅。

雅居乐新希望锦麟峯荟项目位于北京路沣源路交汇处向北一公里，银杏公园旁。8月29日示范区开放。项目面积122.87亩，建筑面积26.21万平方米，当前供应7栋高层住宅，2梯6户，户型建面93至145平方米，均价约15500元/平方米，带装修交付，预计2022年12月交付。后期将供应3、5、6栋房源，具体时间待定。

招商依云国际社区项目位于嵩明县嵩昆大道与哨关大道交汇处东。项目面积约1690亩，建筑面积约250万平方米。8月29日营销中心开放。项目一期高层住宅、洋房及合院，高层住宅户型建面78至104平方米，洋房户型建面120至147平方米，合院户型建面120至180平方米。高层住宅和洋房精装修交付，合院毛坯交付。供应时间和价格待定。

大华公园天下项目位于盘龙区人民东路与东三环交汇处。户型建面约83至176平方米住宅在售，精装修交付，均价14500元/平方米。项目规划明通小学。项目当周获取预售手续规模较大，面积近11万平方米。

俊发俊云峰项目位于官渡区广福路与星耀路延长线交汇处向南500米处。8月16日加推二期住宅。与云大附中星耀学校签约。户型建面约88至128平方米住宅在售，2梯4户、2梯5户，21至34层，均价19257元/平方米。