来源：都市时报

改造范围 网络截图

■ 都市时报全媒体记者 徐琳惠 王海涛

昆明市公共资源交易中心近日发布了《西山区38号片区城市更新改造项目前期合作伙伴招标公告》。根据公告，昆明市西山区城改置地发展有限公司将招募前期合作伙伴，投资27亿元，对昆明市福海片区船房村(西山区38号片区)进行城市更新改造。

早在2008年，船房村就被纳入昆明大规模城中村改造计划。时隔11年，船房村终于迎来了拆迁招标。

多次招标无果

11年后“全面复苏”

公告显示，昆明市西山区城改置地发展有限公司将招募前期合作伙伴，投资27亿元，对昆明市福海片区船房村(西山区38号片区)进行城市更新改造。项目实施地点位于福海街道办事处船房社区，北至西坝河，西至滇池路，南至阳光花园，东至南二环，总用地面积约648.42亩。项目实施时间根据项目进展情况由双方进行协商，但合作期限原则不超过3年。

从这些招标信息中可以发现，改造项目位于草海东岸的昆明市西山区福海片区船房村，将进行重新规划设计，片区功能定位也将重新调整，目前招标内容属于拆迁前期准备工作。

据查，船房社区早在2008年就已被列入昆明城中村改造名单，但一直没有找到社会投资人，因此项目被搁置达11年之久。

多家媒体此前多次以“昆明较大城中村”之名报道过船房村。船房村包含多个社区，村内巷道纵横，各色小吃店、杂货店、小旅馆、出租屋、菜市场等应有尽有。船房村内居住的流动人口超过10万，人口密集。

另外，昆明市人民政府网站“政务动态”显示，截至2010年11月，福海街道办事处辖区的6个社区27个城中村，除了35号片区新河村和38号片区船房村暂未改造外，其余的25个城中村都已经开始改造。

2011年11月至12月，西山区对38号片区城改土地一级开发整理项目进行过两次招标，均无果。当时的招标信息显示，西山区38号片区城改项目东至滇池路、省人大，南至昆明市第三污水处理厂，西至西华路、船房河，北至西华园、二环南路，总用地面积接近1415亩。较先启动的一期项目为船房老村部分，预估拆迁量约50万平方米，预估一期投资接近10亿元，开发周期24个月。

而后，在2012年的昆明土地推介会上，船房村作为“西山区38号地块城镇化项目”在会上亮相。当时的规划显示，项目四至范围为：东至青少年活动中心，南至污水处理厂，西至西华园公园，北至二环南路。总征地面积约1226亩，总拆迁量达181万平方米。

之后，38号片区的改造又归于沉寂。直到2018年4月，昆明福海城改规划及行业消息透露：福海片区多个城中村停滞项目“全面复苏”，而福海片区的船房村力争在2018年年底或2019年上半年启动改造。

时至今日，船房村终于又一次迎来了城改的消息。

城改将为草海片区

增加大片入市土地

对比发现，与2012年该地块亮相土地推介会上时相比，船房村本次的招标范围中，总用地面积从1226亩降至648.42亩，减少了近一半。

从地图上可以看出，船房村位于昆明目前发展最火热的草海片区，紧邻南二环，是草海片区内最靠近市中心的区域。

随着昆明城市规划的更新和发展，草海片区于2017年被昆明市政府定义为“花园品质的城市会客厅”。作为主城区与滇池的交融地带，草海片区是距离昆明市中心最近的临湖片区，其规划结构为“一带、两湾、两区”。片区主要功能包括商务办公、休闲度假、商业零售、文化娱乐和高端居住，将充分体现“水在城中、城在山中”园林城市意境的公共休憩区，成为水清、湖洁、岸绿的生态屏障区。

随着草海片区的规划被拔高，片区发展也将迎来一个崭新的阶段。2018年11月，草海沿岸的1291亩土地拍卖出让，虽有595亩土地流拍，但华夏阳光、金地、中铁、昆明轨道交通公司4家企业仍瓜分了近700亩土地。当前，草海片区土地已由融创、华夏阳光、金地、中铁、绿地、昆明轨道交通公司等企业加紧开发，且项目均已面市。

在草海片区待开发土地所剩无几的现状下，船房村城改的启动，将会为草海片区提供大片入市土地。

查询草海片区、西福路沿线在售楼盘的情况可知，位于草海片区的楼盘大多是洋房、别墅等物业类型，售价也相对较高。目前这一片区的房价早已超过1.5万元/平方米。其中，华夏四季的售价为2.8万元/平方米;中铁诺德山海春风楼盘售楼部表示，目前该楼盘还未开盘，预计洋房销售均价为2.2万-2.5万元/平方米。

值得一提的是，位于船房村周边的金地·云海一号楼盘于8月31日开放售楼部，目前在售的有合院别墅和叠拼别墅，其中224平方米的合院别墅售价在1000万-1100万元之间。

根据招标公告，此次项目实施时间根据项目进展情况由双方进行协商，但合作期限原则不超过3年。也就是说，如果现在开始拆迁前的准备工作，正常推进，新盘预计至少3年后才能面市。按照目前草海片区的价格推算，3年后，该区域新楼盘的价格将再创新高。

★专家分析

诸葛找房市场研究员姜国君认为，船房村所在区位临近滇池，属于相对稀缺的开发资源，价格也自然会与周边趋同。目前，昆明各类大型规划正在紧密推进，如自贸试验区、滇中城市群等，这些都在给城市的品质加分，同时也会体现在房价上。从该项目用地面积达600多亩来看，项目可操作空间较大，物业层次可能更加丰富。除了回迁房外，届时或许会有高端、普通以及体现其它功能的多物业形态出现。至于3年后的开盘价，基于坚定“房住不炒”的总体定位，房价也不会到令人望而却步的程度。