昆明市中心买房门槛为什么越来越高?
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目前昆明二环以内在售的新盘还有10个左右，数量看起来不算少，只不过这些市中心楼盘的由于体量普遍较小，实际上市中心的新房总量并不多。
也正是因为物以稀为贵，导致这些市中心楼盘的价格不断攀升，让普通人越来越难接受。
我们盘点了市中心在售楼盘的情况后发现，昆明二环内大部分楼盘单价都已经超过2万，如果算总价的话，大部分楼盘的最低上车门槛都在200万以上！
上图是目前昆明市中心板块在售楼盘及其最低上车门槛，虽然乍看之下也有不少小面积低总价的项目，但实际情况是：
这些市中心楼盘的户型配比以大平层为主，部分楼盘尽管还有100㎡左右的小户型，但这些小户型本身规划数量就少，去化速度又快，现在大多只剩一两套在卖。
2016年以前，昆明刚需购房者但凡用力够一够，还是有机会够得上中心板块，无非只要选择面积小一点，总价低一点的房子就可以了。
而今天昆明面临的市场现实是，随着市中心住房产品的面积不断变大，导致总价门槛也不断攀升，逐渐把普通刚需群体“驱逐”到二环甚至三环以外。
大约从2017年起，昆明市中心楼盘的户型设计就越来越倾向大面积，而近几年亮相的新盘里，面积低于120㎡的户型越来越少，超过200㎡的户型却比比皆是。
为什么开发商热衷于做大平层？
首先是随着消费水平提升，人们也在追求更大的住房面积以及更新颖的产品设计。而大平层凭借出色的视野、优越的居住体验以及成熟的配套，成为了高净值人群的新宠。
其次，更重要的因素在于大平层产品的利润高，所以开发商更愿意做大平层。
我们可以简单算一笔账：
比如一栋住宅楼的单层建筑面积大约是400㎡，假如开发商每层楼设计4套100㎡的小户型，每平米单价1.5万，那么4套小户型的总货值为4*100*15000＝600万。
而如果开发商将户型设计为2套200㎡的大平层，那么每平米单价就可以卖到1.8万左右，2套大平层的货值就是2*200*18000=720万。
同时，因为户型面积做的越大，楼盘的逼格就越高，装修标准也会越高。
昆明120㎡左右的的楼盘，装标普遍也就1500左右，但如果是180㎡甚至更大面积的大平层项目，装标再低也是3000起，装标越高自然留给开发商溢价的空间就越大。
而随着今天昆明中心区土地愈发金贵，不仅拆迁成本越来越高，政府规划的商业配比也在压缩利润空间，所以很多时候一环楼盘只有做成大平层才能保证开发利润。
这也就是昆明市中心购房门槛逐年攀升的根本原因。
随着昆明大面积住宅产品越来越多，有人开始担心，建这么多大平层出来会不会卖不掉？实际上这种担心倒没有必要。
今天昆明大平层大部分集中在市中心，少数集中在双塔、北市等次中心板块，而其他像马街、呈贡等稍微偏一点的板块就基本见不到大平层的踪迹。
由此可见，开发商对于市场的判断是：只要楼盘占住了相对中心的板块，即便户型做大一点，价格门槛定高一点，还是会有强劲的购买力愿意来买单。
过去几十年因人口、资源不断沉淀而形成的城市格局，让中心板块聚集城市最好的资源，最好的医院、最好的学校、最热闹的商场都在市中心。
昆明市中心板块大致也就是二环以内尤其是临近一环周边的区域，这一带的土地面积虽然仅占全市5%左右，但却集中着全城50%左右的优质资源：
商圈如顺城、恒隆、同德、大悦城等；名校如武成、红旗、明通、盘龙、书林、师大附小等；再加上昆华医院、延安医院、红会医院、云大医院等一大批三甲医院……
大量的优秀资源聚集在这里，意味着大量的医生、公务员、金融白领在这里工作。这些人有就近安家的需求，自身收入也高，所以中心板块自然拥有更强劲的购买力。
城市的格局一旦形成就很难改变，所以也可以断言，未来昆明的人口、资金还会继续朝中心板块聚集，中心板块物业的保值能力也最强。
既然昆明中心板块已经形成高门槛、高总价的现状，对于想要挤进市中心的新昆明人，以及想要留在市中心同时改善居住环境的老昆明人来说，还有没有合适的选择呢？
只能说机会确实还有，但已经不多了。
本身昆明中心板块新房供应就少，而且2017年以后明文规定二环内不再新批房地产项目，至于二环内还剩下的个别城中村，短期内也看不到改造的希望。
不过，如文章开头所盘点的情况，现在昆明市中心板块的楼盘里还有一个是价格待定的，那就是人民路1979。
人民路1979在一期售罄后准备新推二期，目前二期价格虽然还没有公开，但据我们了解的情况，人民路1979二期的性价比较高。
首先因为项目面积段并不大，91㎡到140㎡的面积范围，比起许多一环楼盘动辄两三百平米的户型，总价门槛肯定会低得多。
而据置业顾问透露的风声，人民路1979的最低上车门槛可能会低于200万。
人民路1979是原公交场站梁家河车场搬迁以后改造开发的楼盘，项目占地面积也不大，只有19亩，总共只规划了4栋住宅，属于典型的市中心袖珍楼盘。
这个项目两年前的市场关注度很高，2021年一期入市销售的时候，首批次约400套房源仅用时4个月即售罄，项目的业绩一度是当时的市中心TOP2。
在2021年那个并不景气的市场环境里，拥有这样的去化速度实属不易，也足见其受欢迎程度。
作为一环周边的楼盘，人民路1979最大的卖点就在于地段，项目3公里范围内涵盖多个大型商圈，2公里范围内有5个三甲医院，名校、公园等配套不可胜数。
最亮眼的是，人民路1979是昆明少有的地铁入户楼盘，从梁家河地铁站可实现直连住宅，在昆明能够实现地铁直接入户的楼盘不超过3个。
去年12月28日，人民路1979的A1地块2栋和3栋已经封顶。
据项目工作人员介绍，目前人民路1979目前采用政企共管的模式，由西山区政府联动项目建立了专项提存账户。
专项账户全程由政府部门+公证处逐级管控，确保项目资金独立运转，想要从这个账户里面提取资金，需全程由第三方进专项核定，达标后政府部门结合工程费用划拨。
处于政企联动状态下，可想而知人民路1979的交付比较安全，甚至包括项目的施工效率、施工品质和购房者权益都能得到充分保障。
对于周边春苑、白马、丰宁、菱角塘等老小区的居民来说，项目推出的128㎡和140㎡户型，就是最合适的原地改善机会。
而对于想要抓住机会挤进一环的新昆明人来说，项目91㎡的小三房户型，可能也是目前昆明一环周边总价门槛最低的上车机会。
需要强调的是，人民路1979二期新推房源只有383户，小户型91㎡甚至只有几十套，在寸土寸金的一环，这383套房子的稀缺性无需多言。
此时正处在楼市小阳春已经到来的时间点上，市中心物业更加显得金贵。连一线城市的土豪们都在抱团重回市中心，普通人还有什么可犹豫的呢？
【人民路1979】开发商供稿
责编：向雪平
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