因生态搬迁而来的城市

2021年4月，澄江撤县立市一周年，楼市君再次造访云水仙渊北岸的小城。下了高速就是广龙小镇，在这里我们偶遇了一对老夫妻，据售楼工作人员介绍，他们是小镇所在地的动迁户，用拆迁款在小镇置业之后，就享受起了小业主生活，每月收收租金和分红，在城内外晃悠，不知道的还以为是外地游客。改变他们原本田地劳作生活的正是环湖生态搬迁移民这个大工程，仅仅五年，就整整搬迁了2.8万人。

与此同时，楼市君在北岸游湖时，西岸的立昌禄充景区4个村民小组2970人的搬迁也在同步进行协议签订，这批动迁户距北岸马房村搬迁移民已经间隔了六年，当年动迁的马房村村民李四（化名）一家就分得了5套回迁房。可以说抚仙湖环湖生态搬迁移民直接把近三万农民变成了“澄江市民”，带着疑问和好奇，楼市君探访了这个新兴城市的房价。

城区与湖边房价两重天

在澄江市未来的排名前列个城市综合体“蔚蓝城”，楼市君见到了房产经纪人李健勋，除了星空小镇和海口正在规划中的某文旅项目外，他对澄江市区新盘和沿湖绝大部分文旅项目了如指掌。

在融创蔚蓝城售楼部，据李建勋介绍了澄江相对高昂的房价和较低的人均收入不相匹配，导致城区和湖岸呈现出完全不同的价格体系。以蔚蓝城一期这样小户型为主的刚需盘，均价仅7000元，旁边体育馆紧邻的花语澄也相差不多，其他几个城区新建的项目基本也维持在这个价位。然而从湖北城南开始，西边的广龙小镇到偏东的寒武纪小镇，再到东北方的太阳山小镇，三大文旅片区起价均超万元。广龙小镇核心区1.4万起步，外围片区也达到了1-1.2万，住宅项目仅剩少数低层在售，托管式公寓则以外地购买者居多，投资度假性质明显，当然也不排除本地居民用动迁的资金重新置业。

位于帽天山博物馆新址旁的欢乐大世界，围绕已经开业的翡翠湾、海豚湾酒店，住宅项目一期已经售罄，与广龙不同的是这里密集的住宅都是七十年产权，配备了天然气等设施，而用于民宿经营的小高层别墅式房屋也十分热门，北上广人士在此置业投资的也不在少数。

位置偏远的万科太阳山片区由于规划建设水平高，50平75万的小户型别墅只是一个起步型的单元级别投资。

古城项目房价也干不过湖边

把目光转回城区，凤山公园以南，在一片已经拆除土墙青瓦的老旧土房建筑中间，围起围栏正在进行尾期拆除施工的凤麓古城项目，旁边紧邻的就是销售部，这里的土地正因为重新规划建设成为新贵。一期景宁悦府56和105两种占地面积的独栋别墅单价在1.1-2.17万之间，占地105平独栋四合院总价1200万起步，联排别墅单价也在9700元，七层洋房则是7000元起步，和城区均价一致，也因为这个原因，目前已经有一半被预订。售楼部工作人员介绍，这里未来将成为老城区的核心景区和居住点，以李府街、北正街、人民路和其他规划中的新街道为主干道的新古城依托商业布局，在尽量重现400年古城的新式建筑风格的同时，二期商业建设完成后将成为城市次中心。

澄江的房子都被谁买了澄江城区的房价和湖边房价差异太大，城区基本在每平7000元左右，而湖边基本在1.2万+，湖边房价高在具有湖景房以及商业价值等因素外，购买群体的不同也是一个重要原因。城区购房群体主要为澄江本地人，解决的是居住问题。而湖边的购房群体目的大多是投资、享受为主，以外地人居多。

据楼市观察调查测算，目前澄江住房购房者组成如上图：昆明购房者占比为60%（含在昆明的省外人士）、省外客户占10%（以川、渝、贵居多）、其他30%为玉溪9县区及其他地方购房者。2020年以前，澄江的楼盘很少或看不上来红塔区开设展厅和在红塔区推广，一定程度上与上述澄江购房群体不以玉溪本地为主有关。但2020年左右，澄江几个楼盘都来 红塔区开设了展厅，在红塔区推广，这一定程度上说明了昆明及省外客户群体的萎缩，因而房企不得已重新重视起这30%的玉溪客户。买澄江的房子基本上是以投资为主，那投资收益到底如何？哪个楼盘最值得买？如果不是投资而是买来享受，又是否值得入手呢......对于这一堆问题，接下来我们会分期与大家共同探讨研究。

来源：微信公众号玉溪楼市观察