以四季如春温润气候而闻名的昆明，向来都是别人眼中的“好地方”，气候好，空气好，房价也不高，真是一个令人幸福感爆棚的宜居城市。

事实上，对于本地人而言，昆明的房价真的很友好吗？

答案：并不是！

不吃不喝11年，才能买起一套房

据某研究机构发布的《2019年全国100城房价收入比报告》数据显示，昆明人需要不吃不喝11.45年，才能买起一套房。

2019年上半年，100城房价收入比均值为13.5%，其中昆明房价收入比为11.45%。

（2019年全国100城房价收入比）

也就是说，现在在昆明买一套100㎡的普通住宅，按现在13000元/㎡的昆明平均房价计算，一套房子大约需要130万元。而普通职工的月收入要在7500元以上，夫妇两人月收入近1.5万，家庭年收入要在15万元左右，房价收入比就是11.45%，意味着这家人不吃不喝11.45年，才能买下这套房子。

虽然相比2018年的13.3%，今年的房价收入比已经下跌了1.85%。但昆明刚需购房者想要买一个房子，还是很不容易的。

对于房价，昆明购房者有话说！

买房不用慌？不，你很慌！

据锐理数据发布的《2019年上半年房地产市场研究报告》显示，上半年昆明房价均价保持在13000元/㎡左右，与2018年房价相比，涨幅不大，保持稳步上涨的态势。

换句话说，近一年来昆明房价呈现“横盘”的状态，房价并未有太大波动。事实上，最真实的市场给出的态度，并不是很友好。

刚过去的7月，昆明楼市下半场开场。然而，短短一个月的时间，昆明楼市过于活跃的市场表现，却持续挑逗着购房者的神经。

距离堪比“演唱会”现场的抢房大战仅一周后，上周昆明部分楼盘开始高调对外发布涨价通知，不少项目房价上涨10%左右，涨价幅度在500-1000元/㎡之间不等。这些涨价楼盘包含了俊发彩云城（含俊发·观云海、俊发·星湾俊园，俊发·澜湾俊园三项目）、君庭云邸、俊发盛唐城、中南碧桂园樾府等一些购房者眼中的刚需楼盘。

（部分宣布涨价楼盘）

更残酷的是，开盘劲销后悄悄提价的楼盘，并不在少数。据不少在“抢新”中失利的购房者反馈，首开现场没抢到房源，后续推出的房源都已经涨了不少，再去选房时价格都涨了。

对此，也有不少人在质疑，是真的售罄，还是在捂盘惜售？

搜狐焦点昆明站特意整理了一下近期开盘项目的销售情况。据不完全统计，近期开盘的项目去化率大致在57%-95%之间，其中还不乏“日光盘”。

万科500里推出321套成交305套；俊发盛唐城推出约300套成交230套；俊发蓝湖俊园推出574套成交330套；上悦天地截止开盘当天12点，已销售300+套；华夏四季推出68套当天成交55套；龙湖半山推出310套成交200套左右；万科城首开推出6、7、8、9四栋楼，已售罄……就连位于晋宁的华侨城公园悦府项目，首次开盘，也取得了售罄的好成绩。

（昆明7月开盘项目）

据统计，仅7月份，昆明楼市共计12个项目开盘。

从价格来看，这些劲销楼盘高层产品售价大多在12000元/㎡-14000元/㎡之间，高位价格区间为16000-18000元/㎡之间。面对一组组真实的市场数据，一幕幕上演的“抢房”剧情和不断攀升的房价，能有几个购房者还能做到淡定等待，伺机上车？

下半年楼市集中放量 有望上车？

无独有偶，与给力的去化率相比，昆明楼市近期新增的预售面积也十分给力。

仅7月份，昆明楼市新增40张预售证，新增预售面积为1456333.88㎡；此前从6月中旬开始，昆明楼市每周新增预售证十余张，一度出现大放量的情况。

据不完全统计，下半年还有逾30个楼盘项目开盘，或是有加推计划。加上近一年拿地的众多房企，雅居乐、广州天誉集团、德商置业、光明地产、富康实业、大华集团等也在蠢蠢欲动，或将在下半年有产品推出。

（7月新增预售证项目情况）

据锐理数据显示，2019年上半年住宅市场新增398.68万㎡，同比增长22.92%；成交426.79万㎡，同比上涨4.15%；2019年上半年住宅月均去化71万㎡，供销比为0.9。截止2019年6月30日，昆明市住宅存量545.19万㎡，较2018年年底下降了28万㎡；按照2019年上半年月均去化71万㎡计算，去化周期为7.7个月。

如此大的体量将在下半年集中释放和前期库存量的积累，以0.9供销比来看，下半年昆明楼市供销尚处在市场合理范围内，仍有不少房源可供选择。这让不少购房者有了心理安慰，似乎看到了上车的希望。

低开高走 仅存的蛋糕并不多了

然而，理想很丰满，现实很骨干。即便在供应量较大的前提下，昆明楼市给与刚需购房者的机会却并没有想象中的那么多。

从房价方面来看，昆明万元内楼盘仅为个位数。其中在售项目较为集中的南市区，房价直逼20000元/㎡，早已将刚需购房者摒除外在。而一直以来被标榜为刚需优选，价格洼地的经开区楼盘，随着道路交通的开通，后续推出的产品，也有不同幅度的价格上浮。

此外，作为距离昆明主城区最近，刚需另一选择的西北新城片区几大项目，在经历首开劲销的大好销售势头后，秉持着“低开高走”的市场规律，房价都有所上扬。

昆明刚需房价门槛14000元/㎡ 

没有35万存款都不敢去看房

从目前在售热门房源分布来看，昆明南市区、北市区仍是市场供应的主力，但价格在15000元/㎡左右，项目位置多为三环外。其次，为西北新城、经开区的新建楼盘。

此外，新螺蛳湾片区，尤以俊发彩云城供应量最值得关注。受市场影响，呈贡目前在售楼盘不多，住宅供应量不大，公寓产品供应量较大，产品分化明显，住宅的选择面较窄。

（以房价14000元/㎡，30年商业贷款计算）

日益高企的房价，刚需购房者选择面其实真的不多。而刚需购房者的房价门槛，也早已不再是9000-10000元/㎡，想要选到一个户型、楼层都较为舒适的房源，昆明刚需的房价门槛标准应该定义为14000元/㎡左右，首付35万以上。

还在观望的购房者，该醒醒了！（图文/搜狐焦点 Dana）