一再降价，近期，昆明主城公寓的售价已经出现了“5”字头，而太平新城、嵩明等地也推出了“5”字头均价的住宅。在单价都差不多的前提下，如果你是购房者，你愿意买昆明主城的公寓，还是近郊的住宅呢？

　　“首付较低不到10万元

　　就能买主城近地铁的公寓”    

　　7月中旬，一则“保利星座公寓，邻近地铁4号线小屯站，均价6500元，较低5900元/平方米”的消息在昆明楼市中引起一阵讨论。该消息显示，保利星座公寓目前总价为19万—26万元/套，可以贷款，即使按首付50%来算，首付较低不到10万元，就可以买一套位于昆明主城，还靠近地铁的公寓，听起来很让人心动。

　　都市时报·大象房鉴所记者联系了该项目的置业顾问。置业顾问表示，该活动刚推出不久，一房一价，确实有卖到5900元/平方米的户型，但已经卖完了，“目前在售的均价在6800元左右/平方米”。

　　贝壳找房信息显示，该项目的参考单价为8500元。与置业顾问所说的6800元/平方米相比，均价降了1700元，优惠力度确实不小。

　　记者注意到，在保利星座推出优惠后，位置与其相距不远的海伦中心也释放了公寓降价的消息。海伦中心主打平层公寓，精装修交付，带家具、家电，面积在34—49平方米之间。中介称该项目现在正在清盘，只有最后约10套房源，现房，均价6800元/平方米。34平方米的总价在23万元左右，49平方米的总价约33万元，算下来，均价正是6800元/平方米左右。

　　降价促销的多为平层公寓    

　　今年以来，昆明公寓降价的消息屡屡见诸报端。此前，保利六合推出公寓一口价9980元/平方米，而该项目之前卖的价格是15000—16000元/平方米；碧桂园云南映象·云彩推出6800元/平方米特价团购房，位于低楼层的公寓6800元/平方米，刚推出不久就售罄，其他楼层的均价在7000—8300元/平方米左右。该公寓之前销售均价约10500元/平方米；融创文旅城则推出“买2套公寓可享第二套半价”的优惠，折合均价7000—7500元/平方米，相比项目刚上市时优惠了2500—3000元/平方米。

　　各家房企纷纷推出降价公寓，意味着什么？

　　根据锐理数据2021年上半年昆明房地产市场报告，截至2021年6月30日，昆明公寓市场存量达448.77万平方米，比2020年同期增长11%，去化周期达55个月，去化压力较大。

　　公寓去化压力大早已不是什么秘密。有渠道人员介绍，近段时间推出的降价公寓，大多是开发商为了回笼资金而让利消费者，在让利之后，公寓销量都比较不错，去库存较快。还有中介表示，因为平层公寓的优势没有LOFT公寓明显，很多平层公寓销售不畅，所以优惠力度较大。

　　也有开发商透露，公寓降价主要就是为了去库存、回款，有的公寓“卖一套亏一套”。

　　买近郊住宅还是主城公寓    

　　昆明多项目公寓推出“打骨折”价格，很多购房者开始心动，咨询现在是不是买公寓的好时机。有的人已经去看了几个楼盘进行对比，但最终还是决定在近郊买住宅。

　　近段时间，眼看多家开发商推出特价房，市民杨先生和妻子打算买一套公寓，在主城、呈贡等地看了几个楼盘。但看完之后，杨先生有些失望。“很多开发商表面上推出很大优惠，去到现场又说不止这个价格，价格低的都是楼层不好的，我觉得就是营销噱头。当然，也有真降的。有的公寓确实只要5000多元/平方米，买起来没压力，但对于我这种没有居住需求的，主要考虑房子能不能保值。在我个人看来，现在公寓的探底价还没出现。”

　　也有人赞成买公寓，市民陈女士认为：“对于我们租房的人来说，一年的房租就要1万多元，现在二三十万元总价就可以买一套公寓，如果承担得起，首付10多万元买一套，资产也有了，租房的开支也省了。而且，年轻人买房首先考虑的就是总价，其次就是通勤时间和周边配套。这样来看，自然是选择交通便利、区位配套好的公寓，这比选择近郊的住宅要强，因为首先要解决居住需求。”

　　即将退休的常女士则认为：“买主城公寓还是买近郊住宅，其实最重要的是看购买者的需求。对我们这种快要退休、主城又有房的人来说，我更愿意去近郊买一套低密度的住宅。对于年轻人来说，自然首先考虑的是购买能力、居住需求和生活便利等因素。”

　　确实，无论是公寓和住宅，都只对一部分消费者有吸引力。如何取舍，要看自身的需求和经济情况。

　　近郊住宅和主城公寓

　　成交均价大多有所下降    

　　再来看看近郊的住房价格，近段时间，位于嵩明的中骏·云谷小镇推出76和122平方米两个户型的特价房源，为精装修住宅。置业顾问介绍，这两个户型此前的均价约7800元/平方米，优惠后，均价在6400—6500元/平方米。而且，此次优惠房源还带车位销售，原价8万元的车位，现在3万元/个。置业顾问以一套76平方米的房源（带车位）为例计算，总价仅需53万元。除去车位价格后，住宅的均价约6500元/平方米。

　　另外，6月下旬，太平新城的花样年·德商·好未来项目曾推出过均价4000多元/平方米的高层住宅；鱼先生的社区推出优惠后均价约5728元/平方米的特价房源，59—86平方米的板式三房，总价33.8万元起。

　　虽然上述公寓和住宅都是特价房源，不代表项目整体均价，但不难看出，无论是主城的公寓还是近郊的住宅，都有总价30多万元的房源，较低单价也都差不多，对于购房者来说有一定的吸引力。

　　再来看看整体均价，根据克而瑞统计的近5年成交数据，安宁、太平新城、晋宁、嵩明4个昆明近郊区域中，晋宁的成交均价较高，其次为太平新城，嵩明价格相对处于低位。

　　而就今年来说，除了太平新城均价小幅上涨外，其他三个区域和主城公寓的成交均价都有不同程度下降。其中晋宁降得最多，成交均价从去年的9910元/平方米降至今年上半年的8911元/平方米，每平方米降了约1000元。

　　★新闻助读

　　昆明距地铁站约800米内在售、待售公寓盘点

　　对于公寓产品来说，区位和配套优势是购房者比较看重的因素，特别是有无地铁覆盖，成为买与不买的重要参考项。

　　都市时报·大象房鉴所记者梳理了目前昆明市场上，距地铁站步行距离800米以内的在售和即将开售的公寓盘（不完全统计）。其中，保利六合、中交金地中央公园等项目已经基本清盘。

　　这些公寓盘价格相差较大，均价较低的是保利星座（约6800元/平方米），较高的为拢悦项目（均价约30000—45000元/平方米）。

　　楼盘名称    楼盘地址 距地铁距离

　　建投国际滇show   呈贡区  距1号线斗南站步行约617m

　　中交金地中央公园  官渡区  距1号线巫家坝站步行约293m

　　新希望白麓城麓公馆  五华区  距4号线大河梗站步行约787m

　　滇池明珠万达广场  呈贡区  距1号线驼峰街站步行约247m

　　艺城PGC紫金中心  官渡区  距1号线晓东村站步行约136m

　　俊发阳光俊园   盘龙区  距4号线白龙路站步行约292m

　　海伦堡中央广场云瑞  西山区  距3号线梁家河站步行约781m

　　拢悦     盘龙区  距3号线拓东体育馆站步行约324m

　　和悦名著 铭寓   五华区  距4号线大河梗站步行约433m

　　昆明之光    呈贡区  距1号线支线白龙潭站步行约25m

　　保利星座    五华区  距4号线小屯站步行约70m

　　七彩云南双子星   呈贡区  距1号线驼峰街站步行约756m

　　保利六合    西山区  距3号线市体育馆站步行约243m

　　北大资源博泰城   西山区  距3号线市体育馆站步行约363m

　　融创孔雀镇    呈贡区  距4号线吴家营站步行约766m

　　云南亿莱北京路壹號  盘龙区  距2号线司家营站步行约408m

　　K9中心     西山区  地铁建设中

　　俊发春之眼    盘龙区  距2号线东风广场站约416m

　　不完全统计   以上项目距地铁口距离为参考值，具体距离以实际为准

　　都市时报·大象房鉴所制表

　　昆明主城公寓和近郊住宅近5年成交数据

　　区域

　　安宁住宅

　　太平新城住宅

　　晋宁住宅

　　嵩明住宅

　　主城公寓

　　年份 成交面积（万m2） 成交均价（元/m2）

　　2017 51.2     4866

　　2018 47.32    6899

　　2019 49.21    7652

　　2020 50.58    7127

　　2021 27.38    7079

　　2017 79.57    5416

　　2018 118.76    7785

　　2019 81.19    7766

　　2020 122.93    7933

　　2021 31.46    8044

　　2017 12.37    8796

　　2018 38.27    10497

　　2019 91.3     10726

　　2020 74.68    9910

　　2021 27.64    8911

　　2017 31.92    4526

　　2018 31.17    5209

　　2019 55.45    6852

　　2020 163.38    6903

　　2021 55.03    6662

　　2017 59.7     8216

　　2018 78     9641

　　2019 133.52    9685

　　2020 109.85    9176

　　2021 33.04    8947

　　数据来源：克而瑞   都市时报·大象房鉴所制表

来源：都市时报