近日，昆明锐理发布了2021年7月昆明楼市行情数据，昆明商品住宅量价齐跌，住宅成交均价直接跌破1.5万元。

成交均价为14702元/平方米，环比上月每平方米降884元。

这是继2020年5月昆明住宅成交均价首次突破1.5万元后第二次跌至1.5万以下，上一次跌破还是在去年的12月份，而且此次跌的比去年12月份还狠。

7月昆明商品住宅价格降至1.5万以下

根据锐理数据，今年7月，昆明商品住宅销售4011套，环比上月降了整整1000套，同比去年7月降了2306套。成交面积48.88万平方米，环比上月降11.89万平方米，同比去年降27.77万平方米。成交均价为14702元/平方米，环比上月每平方米降884元，下降5.46%，该成交均价是继去年5月以来15个月中的较低。同比去年7月的15421元/平方米，每平方米降了719元。

另外，再看克而瑞地产研究发布的市场月报，7月，房地产市场有所降温，供求皆走弱，近7成二、三线城市成交同比转降。根据克而瑞月报，7月，昆明商品住宅新增供应43万平方米，环比降65%，同比降67%。从数据上看，上个月，昆明商品住宅成交均价大跌，但是价跌的同时，其成交量并没有提上去，而是双双下跌，新增供应也剧降。

降价风从郊县蔓延至市中心

从今年五六月份各大房企冲刺年中任务开始，多项目陆续推出特价房，打价格战。从大方向上看，最早降价的是公寓项目，主城的公寓都降至“5”字头，同时，嵩明、太平新城等近郊开始降价，后来经开区多个楼盘也加入“降价”队伍。

新城琅樾特价房均价7700元/平方米起，御龙春晓特价房均价6900元/平方米，美辰特价房均价8000元/平方米，阳光城文澜东方特价房均价10000元/平方米起。

就近段时间来说，降价已经蔓延至主城乃至市中心的多个项目。

恒大云报华府推出7.5折优惠，前两天，西市区的阳光城滇池半山推出的均价10000元洋房更是让很多人惊掉下巴。

招商雍和府拿出30套工抵房，价格约12500-13800元/平方米，据置业顾问介绍，原本项目的均价约14500元/平方米，现在30套工抵房已经卖出过半。

位于市中心的融创人民路1979推出30套特惠房，价格为17000元/平方米起，该项目正常均价约18000-21000元/平方米。

置业顾问朋友圈截图据置业顾问介绍，此次特价房刚推出四五天，主要针对的是5楼以下的一些户型，价格比之前的大约每平方米优惠2000元。

降价风从公寓到住宅，从个别开发商扩散到多数房企，从近郊蔓延到市中心，开发商为了回款纷纷以价换量，但从7月份的数据看，效果并不明显，所以下半年，对于开发商们来说，去库存压力可见一斑。

“这次的政策抓得特别狠，力度大”

那么为什么会出现以上的情况，下半年的昆明市场又将呈现哪些特征呢？记者采访了有关人士。

昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈表示，“三道红线”、加强预售款监管、银行贷款额度限制等一系列政策的出台，其效果会有一个逐渐显现的过程，目前的市场表现跟以上几个政策有着密切直接的关系。这次的政策抓得特别狠，力度大。从开发商层面看，开发商的资金肯定在某个时期会非常紧张，据统计，能够不踩三条红线的房企特别少。踩了三条红线的房企受到的限制是非常大的，比如拿地限制，跨省份发展限制，受监控加强。如果三条红线都踩，那么在市场中会寸步难行，所以开发商一定要想办法降红线，起码要让自己还能继续发展下去。

其次，预售款的监管，实际上是对开发商资金运用的管控，对开发商传统资金运用模式带来很大冲击，开发商也要适应。

第三个方面，从银行来看，银行现在可贷额度非常有限，对购房者有很大的限制，有的购房者申请半年贷款仍然没有下来，放款周期变长 。而且额度非常有限，要么需要排队，要么不一定能贷到所需要的数额。所以这些政策从开发商和消费者两端都进行了控制，在市场自然会有非常明显的表现。开发商为了降三条红线，一定要通过放量来回笼资金，放量就要有一定的价格优惠，不然就达不到量的规模。

下半年昆明楼市走势如何？邓晓盈表示，排名前列，开发商拿地会更加谨慎，比如理性竞价、考虑市场导向、政策导向等多方面。第二，政府可能会适当放缓土地节奏。第三，对于消费端来看，也会有一个逐渐调整的过程。省外消费者的数量会有所降低，按照之前的统计，省外客户消化能力占30%左右，这些消化的产品更多的是有自然资源的，比如围绕着高原湖泊打造的休闲、旅游的一些项目，受到省外客户的欢迎。但是目前对类似项目的管控程度在加强，一些省外的消费者观望态度明显，导致成交量有所下降。

昆明中原市场研究总监张芷源表示，今年市场下行主要因为金融政策收紧，房企三条红线、房贷集中管理制度以及严查经营贷违规入楼市等政策影响下，很多房企资金紧张，不得不降价促销，再加上一些自媒体和渠道的夸张宣传，客户观望情绪加重。

另外从客户端来看，银行房贷额度紧张，审核趋严，很多刚需、地州、外省客户有购房意愿，但因为贷款门槛提高无法购房，也就导致目前量价齐跌的情况出现。下半年部分资金压力大的房企以价换量的情况应该还会持续出现，另外一些高价项目也将陆续入市销售，目前处于楼市横盘调整期，整体住宅均价保持平稳。

中长期来看，今年1-7月昆明土地供应量锐减，明年市场新增项目将明显减少，另外昆明属于人口净流入城市，住房需求将不断上升，供应减少需求增加，中长期市场稳定向好的趋势不会改变。

来源：都市时报

责编：王嘉