来源：都市时报

都市时报全媒体记者 王海涛

据相关数据机构发布的数据显示，2018年以来，昆明商办物业存量面积不断增加，两年时间增加了一倍，去化周期也从26个月增加到近40个月。去化周期高达3年多的公寓、商铺产品，已是横亘在昆明房地产市场的一座大山，一定程度上影响昆明房地产市场健康发展。

克而瑞数据

2020年商办用房供应12914套

成交7337套，明显供大于求

1月27日，云南省统计局发布的“2020年1—12月全省房地产开发投资和销售数据”显示，去年全省住宅销售面积同比增长2.7%，而办公楼销售面积同比增长-19.2%，商业营业用房销售面积同比增长-3.6%。而众所周知，云南主要的办公楼、商业营业用房基本集中在昆明。

另据克而瑞数据，从2017—2020年，昆明商办用房供应面积持续增加，2020年供应套数为12914套，成交7337套，供求比达到1.93，显然供大于求。

如果将商业和办公拆分来看，从2016—2020年，商业存量面积不断增加，2016年存量面积约为447.5万平方米，到2020年，存量面积达到约593.3万平方米，去化周期从8.5年增加到10年。办公用房存量面积从2016年到2019年呈下降趋势，2020年又从2019年的约169.4万平方米增加到约191.1万平方米，去化周期达3.3年。

市政协委员

部分中小企业到住宅楼内办公

间接影响昆明商办房销售

导致昆明商办用房持续上升的原因较多，其中住改商是重要原因之一。昆明市政协委员杨杨认为：“放宽住宅商用的范围，即昆明市场监督管理部门放宽了工商登记条件，特别是在住所的登记方面，简化登记手续，只要申请人能够提供住所（经营场所）合法使用证明和“已取得利害关系业主同意的承诺书”就可以进行工商登记。这间接影响昆明商业和办公楼库存去化。”

杨杨建议，对“住改商”应该有所区别，可对部分不影响居民正常生活的“住改商”，如电子商务、设计咨询等行业或仅作行政办公、通信联络等市场主体，适用其提交《住所（经营场所）使用承诺书》并履行承诺的简易审批程序；除上述情形以外的，必须要求提交业主委员会或居民委员会出具的同意将住宅改为经营性用房的证明材料。市场监督管理部门对新开办企业（含个体工商户）严格按照准入条件审核办理。

★新闻延展

公寓自救 带学位、申请民用水电

目前，昆明市场上40年产权公寓属于商业性质，首付至少五成，贷款期限只能控制在10年以内，还有着高于住宅的水电费和物业管理费，故一直不大为投资客看好。故在昆明住宅均价破15500元/平米的当下，精装公寓产品均价也不过万元出头。公寓产品即便是“姿态一低再低”，市场行情还是不温不火。

不过公寓也有优势，比如，不限购、不限贷；公寓一般地处城市核心，居住人群以商务人士为主；物业服务和优良的配套设施高于一般住宅；一般来说，商业用地的拆迁赔偿也远高于住宅。

为了加快公寓产品去库存，国内多个城市也出现了“强配套”的情况，比如淮北市购买商业办公等非住宅商品房的购房家庭子女就读义务教育阶段学校的，与住宅享受同等入学条件，可就近入学，该城市将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩。而六安市凡购买公寓的可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策；个人房屋征收选择货币补偿的，可使用补偿资金购买非住宅商品房，并给予被征收房屋评估价值5%的安置补助；各类人才租赁非住宅商品房开办企业进行创新创业的，给予2万元租房补贴。而合肥市明确“用于居住的40年公寓，可以改民电”。

昆明的公寓市场也在积极求变，比如融创海豚湾公寓项目已成功申请民电标准。同时，上悦天地项目，则直接“带公立公办学位”销售公寓产品。有上述配套的公寓产品，在昆明地产市场里还有很多。有“民电标准”“公立公办学位”加持，昆明公寓产品也在加快“去化”速度。

主管部门出手

不再审批公寓项目 商改租住促进“去化”

公寓产品库存高企，主管部门也主动控制供应。2020年11月16日，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，其中有关商务办公建筑的审查规定，将对昆明大量开发的商办LOFT产生重大影响。在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调整。

未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目。同时，严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。

按照上述规定，意味着除非土地规划就允许开发公寓，否则，利用写字楼改造成所谓商办LOFT，也就是公寓的产品将很难通过审批。目前昆明市场上大量销售的商办LOFT公寓将有可能从此绝迹。

为了加快商办产品去库存，2020年12月，昆明市人民政府发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，鼓励支持昆明二环以外（包括昆明周边郊县）在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房。这一政策将从12月13日起开始施行，施行后预计有利于昆明存量巨大的商办类项目去库存。

对于此次政策实行的区域，文件中明确为昆明市行政区域二环以外，周边郊县也纳入在内。具体为：昆明市行政区域内（二环以外）在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。

居住项目配建的公共服务类商业不作为改造范围，对于居住项目配套不足的，在符合国家相关规范下，可将商业、办公用房改为学校、医疗、康养、文体等公共服务设施或生鲜超市、停车服务、快递等完善配套设施用房。