500个小区最新房价 昆明二手房库存11万套面临高库存风险

搜狐焦点昆明站 2020-01-07 09:35:28
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诸葛找房发布的市场数据显示:2019年12月份,昆明二手房房源量环比增长39.41%,达113575套,市场均价14105元/㎡。

来源:昆明信息港

昆明信息港综合整理 近期,诸葛找房发布的市场数据显示:2019年12月份,昆明二手房房源量环比增长39.41%,达113575套,市场均价14105元/㎡。2018年昆明常住人口达685万人,只比前一年增加了6.7万人。这113575套二手房足够6.7万新增人口人均购买1.695套。这还只是二手房数据,不包括新房。继续如此,新增二手房将持续走高,后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

那么,此次昆明的库存增加,是否意味着房价将要下降?

外围

近半城市二手房价下跌

按易居发布的报告,截至2019年11月底,全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡,环比增长1.9%,同比增长5.7%。从同比数据来看,当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势,库存压力逐步增大。

在库存增加的同时,按国家统计局发布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,70城二手房方面,有接近一半的城市二手房价格环比下跌,包括热点城市北京、广州、天津、成都、青岛、武汉等等。

昆明库存增加房价却在涨

除诸葛找房数据显示去年12月,昆明二手房房源量环比增长39.41%,达113575套,为连降5个月后的首次增长外,易居房地产研究院发布的《中国百城住宅库存数据》也显示:昆明上月的库存面积达601万平方米,同比增加7%。

虽然库存增加,但按国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,昆明11月二手房环比上涨0.6%、同比上涨7.8%。相比10月份,昆明二手房宅的环比涨幅为0.3%,到了11月份,环比涨幅就已到了0.6%。不过,同比涨幅相同。

对比同期数据,重庆为139951套,成都超过12万套;南京有7.5万套,杭州10万套。昆明库存二手房已超过南京水平。根据易居发布的《中国百城库存报告》,截至2019年11月底,全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡,环比增长1.9%,同比增长5.7%。从同比数据来看,当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势,库存压力逐步增大。

当下仍处在严格调控之下,新增二手房仍在持续走高,后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

以“稳中小进”趋势运行

诸葛找房市场研究员姜国君分析,12月份,昆明二手房源明显回升,市场逐渐回归常态,但与2018年同期相比仍显不足,说明市场增量处于合理区间。楼市经过了几年的承压以后,目前仍然面临调控持续严格、资金监管收紧、市场分化加剧的局面,但同时看到2020年楼市的局部转机,其中西部地区发力的可能性要大一些。以昆明为例,城市格局扩大,市场稳健发展,生活及买房压力比超特大城市要小,房地产开发以及市场行为将得到一定的关注和倾斜,房价也将得到有效支撑。然而,基于库存压力确实存在,去库存诉求仍然比较强烈,预计房价上涨空间有限,稳中小进将成为2020年的发展趋势。

库存预计缓慢上升

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,包括昆明在内,今年全国100个城市库存预计会缓慢上升,但不同月份可能表现不一样。比如上半年预计市场仍是以降温为特征,房企或依然会加快推盘,这会导致库存上升速度更快。而到了下半年,预计政策面开始宽松,库存上升速度放缓,库存压力有所释放。

预计今年70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数,全年环比涨幅以负值为主,年中前后可能见到跌幅最大值。

主要原因:一是从市场规律看,截至2019年11月,本轮房地产周期房价已经上涨了五六个月,相比过去几次短周期时间更长,幅度更大,因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。二是本轮房地产周期跟以往有所不同,商品住宅库存去化明显但并未明显回升,整体水平不高;同时,整体货币环境从2018年就开始趋松,本轮影响CPI上行的核心因素主周期预计将在今年下半年回落,届时货币政策将有更大的空间,年中左右房价可能跌幅收窄。综合考虑,在当前“稳”的预期下,房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平,房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。

一两年内房价稳将是常态

亦有业内观点认为,库存增加而导致价格下跌,必须要达到一定的临界值才行。根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分,即“库存五分法”概念。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。基于该划分,当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间,属于“增加供地”的范畴。

从最新的数据:昆明去化周期6.3个月来看,昆明尚处于安全地带。而且,随着国家《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》和《云南省公安机关户籍业务服务指南》的实施,人口将持续涌入昆明这样的省会城市,有人就有需求。可以肯定的是,在未来的一到两年内,房价不会大跌,但同样不会大涨,维稳是常态。

目前昆明楼市情况如何?一起来看一下。昆明热门小区的房价,以下数据来源安居客,仅供参考,准确价格请以楼盘、中介实际价格为准。

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