近期，昆明太平新城天誉城称，购买该楼盘住宅首付仅需2.5万，吸引了一大波购房者前往售楼部询问情况。

（实景图）

那么，如此低的首付是如何操作的，中间是否有猫腻，购房者会承担哪些风险？血拼姐带着这些问题去往该项目售楼部一探究竟。

昆明天誉城位于太平新城，是该区域里距离昆明主城最近的项目，因而受到主城刚需客群的关注。

项目总占地222亩，总建筑面积49万方，共有10个地块，分六期开发；其中，商业分布在1、4、7号地块，其余为住宅地块，共36栋住宅。

（沙盘）

目前主要在售的是6号地块，有73㎡和85㎡两个户型，均为三房产品，为毛坯交付。

（售楼部情况）

从置业顾问处了解到，可以享受“5%首付，2.5万”优惠政策的就是6号地块的73㎡户型。

但其实，中国居民个人住房贷款的首付比例是由央行统一进行宏观调控的，昆明目前首套房较低首付比例可以做到2成，天誉城明显低于这个比例。

那么，具体是如何操作的？我们就以6号地块1-1602房源来看，该房源总价499840元，单价6780元/㎡。

（价格计算）

本房源房款分为两部分：即25%首付+75%贷款，首付需付124884元，贷款总额370000元。

而项目之所以对外宣传能做到5%的首付，其实是把25%首付拆分为三部分：5%首付（个人）+12.5%购房补贴（开发商）+7.5%贷款（第三方公司）。

其中，5%首付由购房者支付，共25984元；12.5%由开发商补贴给购房者，共61800元，剩下的7.5%先由第三方公司一次性支付，购房者三年内还清，置业顾问表示这部分为零利息。

计算下来的话，购房者除每月1964元房贷外，其实每月还需要支付1031元的贷款，一共2995元。

这种通过民间二次借贷的方式支付首付，使不符合条件的购房者也能向银行贷款，相当于越过金融贷款审核的门槛，存在一定的骗贷风险。

从表面上看，首付2.5万的方式确实降低了购房门槛，减轻了购房者资金周转压力，让资金有限的购房者具备买房条件；但实际上并未真正降低购房成本，一定程度上还是增加了购房者的还款负担，并把债务风险转移到购房者身上。

天誉城的开发商为天誉置业，创立于2006年，属香港上市公司，除昆明外，在广州、广西、重庆等地都有项目落子。

昆明天誉城于2020年开始推售，彼时还曾因夸大宣传引发热议，当时置业顾问表示，项目靠近地铁3号线延长线地铁站，大厅的沙盘上还有明显的地铁标识，该地铁标识设在离太平收费站不远处，并标注“地铁3号线延长线长坡站”。

（相关截图）

但当时相关部门却表示，安宁线处于前期规划阶段，相关的建设规划尚未报批，这也就表示天誉城存在虚假宣传。

（实景图）

目前在昆明开发除天誉城外，还有鱼先生的社区一项目，两个项目都以小户型产品为主。

近期，除昆明天誉城推出低首付优惠活动外，五一期间，位于重庆的天誉林溪府还策划出“零首付”噱头，打出“首付1.5万买新房，月供只有2700，再送8万装修包”的优惠，据说排名前列天就卖了100套房。

但随后该项目就被重庆璧山区住房和城乡建设委员会警告，并于第二天出具风险提示张贴在项目上。

这一套操作下来，也使得购房者担忧其房企经营状况，毕竟“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，开发商暴雷导致项目烂尾，给购房者带来的伤害是难以磨灭的。

那么，天誉置业的资金状况如何？旗下项目推出低首付、零首付活动，是否意在快速回笼资金，缓解公司财务方面压力？

据天誉置业2021年年报数据显示，天誉置业的合同销售额111亿元，同比减少了32.73%。其实现营业收入76.63亿港元，同比下滑0.5%，归母净利润亏损2.84亿港元，去年同期净利润9.51亿港元，基本每股收益为-0.04港元。

除业绩转亏外，公司的债务问题也令人担忧。

从披露的财务数据看，天誉置业2021年公司拥有人应占亏损2.84亿元，经营活动产生的现金流出缺口扩大至14.63亿元，可见其存在较高的债务违约风险。

而在上月，天誉置业也是不断被曝出不利消息。

先是4月14日，因天誉置业选择停止参与评级，惠誉没有足够的信息维持相关评级，因此天誉“B-”长期外币发行人违约评级，展望“负面”，并撤销其“B-”高级无抵押评级和未偿债券评级，以及“RR4”回收率评级。

后是4月22日下午，天誉置业突然股价暴跌，盘中较低跌至0.084港元，跌幅停留在了82.29%，报收0.085港元/股，当日总市值缩水至7.18亿港元。

公司核算师普华永道也曾在意见报告中提醒，天誉置业持续经营存在重大不确定性，“截至2021年末，集团应于12个月内偿还的流动银行及其他借贷67.77亿元（其中包括发行的部分海外债合计33.06亿元），而集团的现金及现金等值项目为数13.31亿元，受限资金人民币28.8亿元，合计约42.1亿元”。

（施工进度）

而据网友5月11日航拍发现，天誉城部分板块没有工人进场，无施工的迹象，当然也可能是拍摄当时工人未在现场，购房者近期可以前往查看具体的施工进度。

对于购房者来说，一但开发商资金链断裂，失去后续开发建设的能力，很有可能买的房子就变为烂尾楼，交房遥遥无期。

所以在置业时，不能只考虑价格是否优惠，还是需要根据自身所需进行有针对性的选择，“谨防”馅饼变陷阱。