报告期：2021年11月22日至28日 出品时间：2021年11月29日

市场综述：

当周昆明市场持续降温，供应规模持续下降，成交规模略有上升，但不明显。临近年底，部分房企业绩承压，营销节奏加快，但以价换量成效不甚明显。

先来看二级市场，商品房供应规模大幅下降，成交规模略有上扬。

当周仅2个项目获取3张商品房预售许可证，新增预售面积为6.63万平方米，环比下降76.61%。成交方面，当周商品住宅成交面积10.58万平方米，环比上升2.52%。

当周，昆明经开区清水片区局部地块控规调整，五华区三千时光8号地块分期规划核实，草海片区昆明融创文旅城地块规划变更。

土地市场方面，当周无新增地块供应。成交方面，安宁6宗地块因报名人数不足而流拍。

回归市场一线，当周昆明无项目开盘推新。

营销方面，融创春城書院生活观发布暨260平方米大平层生活美学馆开放，建投璞御举行文化六进基层惠民演出，信达万科京江隐翠举行隐翠荟启动仪式等。

据焦点研究院监测，当周昆明市场成交仍是低价刚需及地段配套性刚改产品主导。一方面，项目购房优惠政策和力度持续放大，主城内单价万元左右的项目数量持续增加，不少对标改善需求的项目价格逐步向首置刚需靠拢。另一方面，市场“两极分化”愈加明显，资金充裕、运营稳健的房企，以及地段配套较好的项目保持相对稳定的价格与成交规模，但缺乏竞争力的首置刚需项目则延续以价换量。

此外，年底将至，房企和项目为完成销售任务表现出的压力持续放大，直观表现在营销节奏加快，营销措施翻新。买房赠送公寓、车位、物业费、储藏室等，以及月供补贴等措施层出不穷，还出现首付分期、低首付甚至首付贷、首付返还等违规措施，侧面反映出当前昆明市场交易的艰难，这种局面短期内很难改变。

政策面   

房住不炒   

内容：针对近期昆明市场出现以“低首付”、“首付返还”、“首付贷”等方式，违规宣传、销售新建商品住房情况，昆明市住房和城乡建设局联合云南省银保监局、昆明市金融办召开“规范房地产市场秩序工作推进会”，安排部署进一步规范市场秩序工作，强调将坚决杜绝违规资金流入市场，并将继续开展专项整治。   

影响研判：严控放大金融杠杆行为。  

城建面   

城市更新   

内容：滇池度假区七检站片区城市更新改造项目合作伙伴招标结束，华夏阳光地产有限公司中标。   

影响研判：华夏阳光在滇池路上再获取一个新项目。

内容：官渡区政府公示历史文化遗产保护对象调查评估情况（官渡区福德城中村改造项目）。   

影响研判：项目涉及8宗地块，建筑面积约144万平米。福德片区位于二环边，周边多条主干道环绕，且有昆明地铁1、2号线，将与巫家坝、官南片区连成一片。   

内容：五华区政府公司黑林铺昭宗社区小团山片区城中村改造项目地上历史文化遗产保护对象（线索）调查评估情况。   

影响研判：小团山城改项目有新进展。2021年初云南建投成为小团山城改项目基础设施建设及配套土地整理前期合作伙伴排名前列中标候选人。项目用地范围约371.2亩，距昆明地铁3号线较近，周边配套成熟、潜力大。   

烂尾项目   

内容：五华区尚源郦城暨回迁安置房复工续建启动，远大先进置业（云南）有限责任公司作为重整投资人参与项目破产重整，后续将加快推进29、30号地块复工续建。   

影响研判：尚源郦城暨回迁安置房项目属于五华区麻园村城改项目一部分。当前周边仅金泰国际三期名门在售，均价约15000元/平方米。   

内容：市场消息称，昆明奥宸中央广场自救已取得初步进展，分期复工、分批验收，优先恢复1至6栋公寓楼施工，需资金约1.37亿元，其中，8000万元为昆明市政府融资平台新都公司车位回购款，另有5000多万元由业主垫资，资金到位后实施自救方案。   

影响研判：项目为公寓，与8年前5000元/平方米售价相比，当前呈贡毛坯公寓价格已下降至3000至4000元/平方米，业主自救成本及亏损较大。   

项目规划

内容：经济技术开发区清水片区JK-QS-A2局部地块控制性详细规划修改，优化片区用地布局，调减商服用地，增加工业用地和绿地。   

影响研判：清水片区开发相对集中，在经开区内房价升幅较大。当前片区在售、待售项目有美辰、旭辉新希望公元锦悦、中南新城云樾、新城琅樾、新城和樾、碧桂园东园、中粮鸿云等，价格9000至12000元/平方米。   

环境配套   

内容：《滇池绿道三个半岛段慢行系统贯通工程设计施工总承包招标公告》：拟建设10.93公里滇池绿道慢行系统，穿越星海、福保、宝丰等三个半岛，计划12月20日开工，2022年1月28日竣工。   

影响研判：五华区翠湖片区景观提升项目新闻发布会：将对环线绿化带、花坛、景观节点、基础设施等要素进行提升，投资3100万元，2021年10月开工，2022年4月完成。

城市配套   

内容：滇池明珠广场小学建设项目选聘招标代理机构招标公告：2022年1月1日开工，2022年12月31日完工。   

影响研判：补强片区教育资源。   

内容：西山区2021年第四季度重点项目集中开工，涉及36个项目。其中，新建西山区医院面积70.25亩，为三级综合医院，预计2024年竣工并投入使用。   

影响研判：补强西山区医疗资源。   

内容：海乐世界11月26日试营业，项目位于巫家坝南侧，规划24万平方米购物中心、2万平方米商业步行街，为广福路上大型商圈。   

影响研判：海乐世界系海伦国际项目商业配套，与巫家坝片区仅一路之隔，体量较大，利好巫家坝片区。   

轨道交通   

内容：中老铁路国内11个客运站装修已近尾声，绿化、美化效果显现，静态、动态验收正推进，11月30日具备开通运营条件。   

影响研判：昆明地铁5号线实现全线贯通。   

内容：《昆明市轨道交通2号线二期工程（变更）环境影响评价公众参与信息公开》：5座车站重新命名，终点站由宝丰站延长至新增的海东公园站，全长增加1.55公里，预计2023年底建成。   

影响研判：开通后，连通官南、会展等多个南市片区纳入，与地铁5号线换乘，利好居民出行。  

土地面   

土地出让   

内容：原计划2021年11月19日出让的6宗地块，拍卖时间调整至2021年11月22日，但因报名人数不足流拍。地块位于安宁温泉街道及太平新城街道。   

影响研判：土地市场低迷状态延续。   

项目面   

万科城   

项目位于五华区大塘路与小屯路交汇处，户型建筑面积约89至135平方米装修房在售，部分房源均价约16500元/平方米，配套长城中学、长城小学，每套房配备一个小学部公费学位。长城中学新校区调整为公办，2022年底完成整改，在此之前，就学参考当年招生政策。   

首创禧悦春城   

项目位于盘龙区北京路瀑布公园旁，户型建筑面积约99至131平方米高层住宅在售，价格约12800至13500元/平方米，33层，3梯6户，毛坯交付。项目部分特价房源在售，户型建筑面积约131平方米，价格约9800元/平方米起。   

中海寰宇天下   

项目位于官渡区巫家坝核心区，户型建筑面积110至171平方米装修房在售。11月30日至12月1日，29地块工地开放。12月2日至3日，11地块工地开放。   

美的北京路9號   

项目位于盘龙区北京路延长线1号，将首推9、10#住宅，户型建筑面积约142至203平方米，28至32层，2梯2户、3梯3户，带装修交付，装修标准约5000至5500元/平方米，现诚意登记中，2021年12月开盘销售，预计开盘价约25000至26000元/平方米，智慧样板示范区已开放。   

万科公园城市“山海和”   

项目位于官渡区四甲段与巫家坝路交叉路口东侧，2、3、5#在售，其中，2#1梯1户，户型建筑面积约190平方米；3、5#2梯4户，户型建筑面积约124、144平方米。A5地块售价约18000元/平方米，预计2023年9月带装修交付，装修标准约2300至3500元/平方米。   

中建金科向山的岛   

项目位于盘龙区新龙路与芳林街交汇处，户型建筑面积约87至115平方米高层住宅在售，价格约12700元/平方米；户型建筑面积约190平方米合院在售，总房款约400万元/套。项目推出10套特价房源，价格约12000元/平方米起，到访赠送精美礼品，成交赠送价值千元家电。   

碧桂园春城映象   

项目位于五华区海屯路与西三环交汇处，户型建筑面积约78至138平方米高层住宅在售，价格约13800至14500元/平方米，预计2023年带装修交付。到访可参与抽奖，奖品含中石化全国加油卡、网红吸管杯、可口可乐杯、面巾纸等。   

融创春城書院

项目位于五华区小西门云南电视台旁，户型建筑面积约129至195平方米高层住宅在售，价格约27000至28000元/平方米，预计2023年9月30日带装修交付。项目生活观发布暨户型建筑面积约260平方米天幕大平层生活美学馆开放。   

七彩云南古滇名城

项目位于晋宁环湖南路滇池南岸，现推出一口价特惠房源，户型建筑面积约88至126平方米，总房款约84万元/套起，优惠后一口价57.4万元/套起。

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责编：蒋冬琼