昆明“金九银十”要卖20万套房 有这么多购房者吗?

昆明楼市深度报道 2019-09-09 18:06:42
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楼市真相,速看!

最近,昆明楼市让人有点看不懂...

一方面,“员工专属特惠房”、“全民营销月”、“购房立减XXX”各种花式营销手段层出不穷,给人一种降价的感觉;另一方面,昆明自由贸易试验区成立,楼市涨声一片,巫家坝高层售价最高涨至31000元/㎡。

究竟,昆明房价到底是涨是跌?传统销售旺季“金九银十”会来吗?

房价虽高,但已进入“横盘”期

首先,先来看看昆明房价,据中国房价行情网公布的数据显示,昆明8月新房住宅的均价为14658元/㎡,环比下降0.31%。其中,官渡区均价15833元/㎡,西山区均价15868元/㎡,五华区均价15304元/㎡,盘龙区均价14696元/㎡,呈贡区均价11839元/㎡,主城五区中已有三个区住宅均价超15000元/㎡(统计价格均为住宅产品的价格,不包含公寓、商铺、写字楼等物业)。

(昆明8月房价地图)

还记得上半年,不少媒体专家预测,2019年昆明房价将会突破15000元/㎡,就目前看来,这个可能性相当高。

另外,从房价结构来看,昆明售价在15000-20000元/㎡的楼盘占比最大,占比高达57.4%;其次为20000-25000元/㎡的楼盘,占比达22.3%,25000-30000元/㎡占比达6.08%;而10000-15000元/㎡的楼盘占比仅有12.16%;从近几个月的数据来看,昆明单价超2万/㎡的楼盘越来越多,1.5万/㎡以下的刚需盘越来越少

(昆明楼盘价格占比,数据来源中国房价行情网)

就房价走势而言,昆明近一年来一直稳中有升,一年时间上涨了1100元/㎡左右,但细看近三个的数据,房价一直在14600-14700元/㎡之间徘徊,昆明房价进入“横盘”期

(昆明房价走势图,图源中国房价行情网)

涨价楼盘只是少数,大多打起价格战

自从昆明自由贸易试验区成立的消息发布后,楼盘涨价的新闻接踵而至,尤其是巫家坝片区,有消息称单套房一周暴涨42万,据血拼姐在售楼部看到的房源价格公示,部分房源确实已售至31000元/㎡。

(昆明房价上涨新闻截图)

但是,就全昆明的楼盘来看,房价明显上调的楼盘只是少数,并且基本是一些高品质、高价值的项目

(巫家坝某盘最高售至31000元/㎡)

在众多楼盘宣称涨价的同时,另一方面,各种“员工特惠房”、““特价房”、“专特团购房”、“全民营销”等消息层出不穷,单上周末,海伦国际部分清尾房源也是94折基础上再享98折,某热盘更是推出80套现房产品,员工推荐价仅13000元/㎡,优惠力度较大,刷爆朋友圈,开发商“价格战”已然打响,并且已持续半个月左右

(某热盘特价房朋友圈截图)

 (昆明部分特惠房房源信息)

开发商供大于求,购房者观望情绪浓厚

为什么开发商打起“价格战”?首先就是供大于求,开发商去化压力大。

据昆明房产信息网公布的数据显示,8月昆明有47个项目获得55张预售证,新增预售面积约209万方,超过5月份的176万方,创年内新高。其中,主城四区获证46张,呈贡获证9张。与7月45张预售证157万方的增量相比,8月的预售证发放数量增加了10张,新增预售面积上涨了33%。

不止8月,今年1-8月,昆明共发放预售证325张,新增预售面积超过1100万方,比去年同期高出许多,昆明商品房存量已超过2000万方,按100㎡一套来算,约20万套。

(图片源于网络)

而据血拼姐统计,近半个月有十余个项目开盘,整体去化率在60-70%左右,且项目开盘所推房源量均不多。上周末某热门项目预售证下发房源400余套,开盘仅推出不足百套房源(认筹情况不理想),成交50套左右。

还有就是8月以来,购房政策波动较大。

8月25日,央行房贷利率新政出台,10月8日起,个人住房首套贷款利率不得低于LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点。

9月6日,央行降准,9月16日起,将全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

还有8月26日,云南自由贸易试验区成立。

新政实施后房贷利率到底是涨是跌?自贸区是否会促使房价的提升?降准到底会不会影响房价?受一系列政策影响,购房者观望情绪浓厚。

总结目前昆明楼市真相是只有少数高品质、高价值的楼盘涨价,开发商供大于求,去化压力大,多数楼盘打起了“价格战”,近期开盘项目去化率不高,购房者观望情绪浓厚,传统旺季”金九银十“恐难再现。

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