最近，昆明楼市让人有点看不懂...

一方面，“员工专属特惠房”、“全民营销月”、“购房立减XXX”各种花式营销手段层出不穷,给人一种降价的感觉；另一方面，昆明自由贸易试验区成立，楼市涨声一片，巫家坝高层售价较高涨至31000元/㎡。

究竟，昆明房价到底是涨是跌？传统销售旺季“金九银十”会来吗？

房价虽高，但已进入“横盘”期

首先，先来看看昆明房价，据中国房价行情网公布的数据显示，昆明8月新房住宅的均价为14658元/㎡，环比下降0.31%。其中，官渡区均价15833元/㎡，西山区均价15868元/㎡，五华区均价15304元/㎡，盘龙区均价14696元/㎡，呈贡区均价11839元/㎡，主城五区中已有三个区住宅均价超15000元/㎡（统计价格均为住宅产品的价格，不包含公寓、商铺、写字楼等物业）。

（昆明8月房价地图）

还记得上半年，不少媒体专家预测，2019年昆明房价将会突破15000元/㎡，就目前看来，这个可能性相当高。

另外，从房价结构来看，昆明售价在15000-20000元/㎡的楼盘占比较大，占比高达57.4%；其次为20000-25000元/㎡的楼盘，占比达22.3%，25000-30000元/㎡占比达6.08%；而10000-15000元/㎡的楼盘占比仅有12.16%；从近几个月的数据来看，昆明单价超2万/㎡的楼盘越来越多，1.5万/㎡以下的刚需盘越来越少。

（昆明楼盘价格占比，数据来源中国房价行情网）

就房价走势而言，昆明近一年来一直稳中有升，一年时间上涨了1100元/㎡左右，但细看近三个的数据，房价一直在14600-14700元/㎡之间徘徊，昆明房价进入“横盘”期。

（昆明房价走势图，图源中国房价行情网）

涨价楼盘只是少数，大多打起价格战

自从昆明自由贸易试验区成立的消息发布后，楼盘涨价的新闻接踵而至，尤其是巫家坝片区，有消息称单套房一周暴涨42万，据血拼姐在售楼部看到的房源价格公示，部分房源确实已售至31000元/㎡。

（昆明房价上涨新闻截图）

但是，就全昆明的楼盘来看，房价明显上调的楼盘只是少数，并且基本是一些高品质、高价值的项目。

（巫家坝某盘较高售至31000元/㎡）

在众多楼盘宣称涨价的同时，另一方面，各种“员工特惠房”、““特价房”、“专特团购房”、“全民营销”等消息层出不穷，单上周末，海伦国际部分清尾房源也是94折基础上再享98折，某热盘更是推出80套现房产品，员工推荐价仅13000元/㎡，优惠力度较大，刷爆朋友圈，开发商“价格战”已然打响，并且已持续半个月左右。

（某热盘特价房朋友圈截图）

 （昆明部分特惠房房源信息）

开发商供大于求，购房者观望情绪浓厚

为什么开发商打起“价格战”？首先就是供大于求，开发商去化压力大。

据昆明房产信息网公布的数据显示，8月昆明有47个项目获得55张预售证，新增预售面积约209万方，超过5月份的176万方，创年内新高。其中，主城四区获证46张，呈贡获证9张。与7月45张预售证157万方的增量相比，8月的预售证发放数量增加了10张，新增预售面积上涨了33%。

不止8月，今年1-8月，昆明共发放预售证325张，新增预售面积超过1100万方，比去年同期高出许多，昆明商品房存量已超过2000万方，按100㎡一套来算，约20万套。

（图片源于网络）

而据血拼姐统计，近半个月有十余个项目开盘，整体去化率在60-70%左右，且项目开盘所推房源量均不多。上周末某热门项目预售证下发房源400余套，开盘仅推出不足百套房源（认筹情况不理想），成交50套左右。

还有就是8月以来，购房政策波动较大。

8月25日，央行房贷利率新政出台，10月8日起，个人住房首套贷款利率不得低于LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点。

9月6日，央行降准，9月16日起，将全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

还有8月26日，云南自由贸易试验区成立。

新政实施后房贷利率到底是涨是跌？自贸区是否会促使房价的提升？降准到底会不会影响房价？受一系列政策影响，购房者观望情绪浓厚。

总结：目前昆明楼市真相是只有少数高品质、高价值的楼盘涨价，开发商供大于求，去化压力大，多数楼盘打起了“价格战”，近期开盘项目去化率不高，购房者观望情绪浓厚，传统旺季”金九银十“恐难再现。