2021年昆明楼市跌宕起伏，波折不断，市场成交与供应双降。据锐理数据，去年昆明商品房成交套数、面积及金额同比2020年均有大幅度下滑。

事实上，除了主城五区，“量价齐跌”更为严重的是郊县各区。去年以来，“单价3000”“全款30万”“首付分期”的营销噱头不断刷新着楼市价格下限，销售增长却依然乏力。

郊县楼市究竟“差”到了什么地步？2022年又该如何破局？

根据房协数据，2021年昆明全域房地产项目成交排行榜中，郊县项目的上榜数量及各项目销售金额、销售面积同比2020年均有明显减少。

2021年昆明房地产项目成交面积前十中，仅有2个郊县项目，2020年位居排名前列的昆明恒大文化旅游城由于停工事件跌出前十；在2021成交金额排行榜前十中，郊县项目则无一上榜。

纵观上榜项目的销售业绩，相比起2020年总体都有下滑，但郊县楼盘由于区位、配套等原因，受到的影响更为显著。

这种影响不仅体现在成交面，在供应面也表现得十分明显，最直观的便是土地市场。

2021年，昆明新的土拍主场——安宁（含太平新城）、晋宁、嵩明的土地出让可谓是“断崖式”下降，全年共上架53宗住宅/商住用地，成功出让的只有25宗，不到一半。

就连2020年大热的安宁及太平新城，去年土地出让率也仅有60%不到，嵩明则更凄惨，2021年上架14宗用地，流拍12宗，原定于今日出让的杨林工业园区2宗住宅用地也因报名人数不足而流拍。

从1月土地出让情形来看，2022年郊县土拍形势只会更加严峻，更加冷淡。没有土地出让意味着新盘供应也将大大减少，对于原本区位、配套就不占优势的郊县区域来说，真可谓是“雪上加霜”。

2022年郊县楼盘该如何存活下去呢？

全国房地产市场普遍降温的大环境下，昆明楼市整体也难免低迷，但郊县受到的影响远超主城，为何？

一方面，郊县各区域本身距主城较远，基础配套较为缺乏，流出人口大于流入人口，购房吸引力较差。

基于此，郊县项目除吸引本地客群及部分主城购房困难的刚需、有养老需求的客群外，多以复合型的大盘或综合性文旅项目吸引地州、省外的投资客户，购房者更多是在“赌”片区未来的发展。

多重因素影响下，对郊县项目开发商长线投资与运营能力提出了更高要求，一旦出现问题（像去年恒大及古滇事件，对原本热门的昆明恒大文化旅游城及七彩云南·古滇名城影响颇大，环滇开发管控趋严也让不少滇池沿岸的文旅项目相继搁浅），购房者将更加谨慎观望。

另一方面，近年来购房压力不断增加，随着基础配套及路网建设的完善，不乏有部分首置、刚需客群退而求其次，打起郊县置业的主意，而郊县楼盘动辄“单价3000起”的低价诱惑，确实让人心动。（更多郊县楼盘价格详情点击查看《首付50万算什么！昆明全款低于50万的住宅盘点！》）

但2021年有所不同，大批主城楼盘加入到以价换量行列后，价格战的竞争愈发白热化，万元以下楼盘不再是稀有品，比起房价动辄“回到十年前”的郊县，主城范围内如经开区、空港等低价区域更显优势，更遑论北市区、西市区、官南都有万元左右楼盘出现，捡漏主城不是更香？

说到底，郊县楼市对刚性购房者仍缺乏核心吸引力，更多依靠投资属性来吸附客群，在政策调节及市场波动时更易受到影响，为促销量往往只能采取简单粗暴的降价促销。

而以价换量却是把双刃剑，拉动短期销量的同时，也带来了市场对区域价值的质疑，长远来说并非破局之道。

郊县区域要想形成更加稳定有力的核心竞争力，并不是一朝一夕可以做到的，但配套建设的持续加强、道路交通的不断完善、产业经济的发展提升，都是对价值的持续加成，城市外拓的能量也将辐射到主城以外的区域，虽道阻且长，但希望犹在。

写在最后，

2022年，房地产市场将在新常态中维持供需平衡与稳定健康发展，市场要想升温并不是一件容易的事，加上土地出让情况堪忧，郊县楼市恐怕会更加艰难，短期内将继续维持低温态势。

对于有置业计划的客群，2022年昆明房价或仍将以稳为主，开年多个项目“叫涨而未涨”与新一轮降价促销便是一个信号，郊县楼盘固然有价格优势，但购房不是拣白菜，仍需考虑清楚再下手。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

责编：蒋冬琼