2020年，注定是令所有人都无法忘却的一年。站在这个即将挥手告别的时间点，风起云涌的房地产市场，也并未放缓加速更迭的脚步。本月最受昆明房地产市场所关注的事件，莫过于巫家坝多宗土地因报名人数不足而再次流拍的新闻。

自2017年底巫家坝宏大的规划横空出世以来，这片区域便跃升市场顶流，以超高溢价引领昆明房价标杆。而如今2年已过，住宅拔地而起之余，配套兑现却异常缓慢；加之疫情冲击，房地产市场逐渐冷静。如今巫家坝土地“八折”二次拍卖依然流拍，实在令人唏嘘。

然而，与市场总体遇冷、部分热门区域回归冷静形成对比的，是北市区楼市的火热回归...

时间回到上世纪90年代，当时为迎接99世博会的昆明，毅然决定修建北站下穿隧道，使得被滇越铁路拦腰斩断的南北交通一夜变为通途。至此，昆明的城市边界不断往北扩展，春城向北一路高歌猛进，整个城市形成以北京路为中轴的基本格局。

然而，北市区在很长一段时间却只承担了城市居住区的功能——人们白天到南边的公司工作，晚上再回到北边睡上一觉，北市的“睡城”之名就此诞生。直到北辰财富中心、同德昆明广场等一批成熟商业综合体拔地而起，北市区才逐渐摘掉旧标签，成为昆明最为繁华的区域之一。近几年，北京路更是随着“山水新城”规划的诞生继续北延，试图将欣欣向荣的烟火气拓展到更远的地方。

繁华的同义词是饱和。当北市区不再只是“睡城”之后，她留给市场的开发空间也所剩无几。恰逢呈贡新区开发蒸蒸日上、以滇池为中心的城市布局规划逐渐成型，环滇池区域和巫家坝等区域逐渐占尽风头，媒体开始集体大喊“城市向南”，成熟的北市区似乎面临被边缘化的风险。

然而，一场突如起来的黑天鹅事件，让人们重新思考后疫情时代的区域价值逻辑。

下半年以来，与巫家坝等网红区域降温形成对比的，却是北市区楼市的动作频频：7月，旭辉首次入昆拿地，一口气摘下北市数块高溢价土地，打响楼市疫后回暖先声；9月，备受市场多年期待的江东·永和府终于面世，奏响北市楼市狂欢强音；紧接着，俊发峰系高端产品·俊尚峰落定昔日马家营，12月17日，中海地产溢价107%！以22亿的高价拿下昆明西南林大旁79亩宅地，再为北市热度平添热火...

当这场逆风翻盘的楼市盛况在北市区上演后，人们开始寻找起北市区“翻红”的蛛丝马迹。

实际上，早在市场为如今北市区的重新火热而惊呼之前，这片区域就已经不露声色地显现它的生命力：2018年初，当在人们才刚开始为巫家坝的伟大前景而欢呼雀跃的时候，龙泉路人造板机场的土拍事件就曾一度将市场的眼光短暂地吸引至城市以北——在那次惊心动魄的土地抢夺战中，多家房企在66轮报价后致使网拍系统崩溃；再度重启拍卖后，中海在总报价前后接近100轮的情况下，终于以高达86%的溢价率夺下地块，成为北市区首宗单价破千万的土地。紧接着，金刀营拆迁项目在历经10年拉锯战之后宣布项目启动，消息传来，楼市焦点又一次聚焦北市区。不久之后的19年3月，雅居乐以经过105轮竞拍后，又以22.53亿元拿下北部山水新城编号为KCPL2012-32-1、KCPL2012-33的城镇住宅用地，一举成为当时北市“地王”。

不难看出，其实哪有所谓的“翻红”，不过是经久不衰的生命力始终傍身罢了。只不过，只有当潮水褪去，才能知道谁在裸泳；而大浪淘尽，也会留下真正的金子。

尤为可贵的是，这些在一级市场用高价拍下的“面粉”，在做成“面包”后也经住了二级市场的检验。以上述雅居乐于2019年拍下的“地王”为例，该地块后由雅居乐于新希望共同开发，推出高端半山住宅项目，并选在疫情尚未褪去的今年3月首开。结果，这一“冒险举动”并未影响消费热情，依然在首开的周末创下过亿的惊人业绩。据笔者调查整理，售楼部开放至今，到访超20000组客户，北市区名副其实的网红售楼部。而即使在市场依旧整体乏力的下半年，该项目还是创下单人累计成交100+套、成交额超2亿的成绩单。其中，仅仅是客户最喜爱的129㎡全明舒适四房样板间，累计超10000名到访客户参观。

也许，年底这场楼市大戏能教会我们的，不仅是拨开迷雾看本质的冷静，更有对区域价值认知的更新：当单纯的空间外拓已至尽头、由增量土地所带来的市场潜力不再之时，我们也不能忽视新兴产业、城市更新改造所带来的市场潜力。撇开北市区早已纯熟的配套以及不可替代的人口聚集价值不说，从区域未来的发展规划来看，其潜力就可见一斑：从北部山水新城到龙泉路沿线和茨坝片区，已划出占地10.6平方公里的规划建设茨坝生物科技小镇，并将与国家植物博物馆形成“一镇一馆一走廊两片区”的全新开发格局，其中国家植物博物馆主体工程今年开建，生物小镇的多个产业项目逐步落地实施。在国家脱虚向实的发展大趋势下，以产业为驱动的未来规划，将带来产业更新与城建开发的根本的变化，实现真正的区域价值赋能。

若是说还有什么值得反思，过硬的产品力和独特的市场定位虽然是老生常谈，却依旧是产品制胜的关键。

北市区作为传统住宅区，开发时间较久，在交通、商业、医疗、教育等配套高度成熟的同时，也给予市场“高密度”“产品老旧”的传统刻板印象。但随着人们对居住环境需求的日益提升，新贵阶层不断对住宅环境改善提出更高的要求，诸如锦麟峯荟这样面向高端人群的生态大平层产品，以瀑布公园、半山景观等稀缺自然生态景观为主打卖点，大大弥补了区域市场的少有，再加之金康园小学入驻、1号线地铁毗邻等重磅配套加持，能够逆市交出如此漂亮的成绩单，也属情理之中。

也正是基于市场对北市区楼市的普遍乐观预期，已有部分楼盘陆续释放出价格上调的消息。例如，上述提到的锦麟峯荟就宣布，将会自明年1月1日起将会在当前售价整体上浮500元/㎡。据笔者了解，该项目现有93/129/114/143㎡的4类精装雅居产品限量发售中，并于年终推出少量特价优惠房源，有需求的购房者可趁价格上调的最后时机抓紧入手。

纵览当下楼市，进一步分化之势逐渐显露——潮水褪去，理性回归，劣者淘汰，优者恒优。昆明以北更美好的未来，我们一起拭目以待！