什么是高端楼盘？有人说大户型、价格贵，其实全错。

楼盘高不高端，其实主要体现在城市资源占有上。这种资源可能是稀缺地段，可能是一流风景，也可能是一个城市中多年积累的丰富配套，还可能是未来对一个区域持续的高强度投入。更准确地说，城市珍稀资源主要体现为两类，一类是靠钱砸出来的，比如地铁、商业、公园等；一类是自然天赋，比如天然湖泊和半山森林，是自然造化，花钱也买不到。

城市的天然湖泊和半山森林，是自然造化，花钱也买不到

一个楼盘要想高端，就要比其他楼盘更多地占有这类资源。至于价格，那是占有资源后的自然结果。

自然天赋 的稀缺

昆明现在有两个区域是高端楼盘最为集中的区域，一个是巫家坝，一个是环草海地带，之所以如此，是因为这两个片区的项目分别更多地占有了其中一类稀缺资源。

巫家坝的资源大多是靠钱堆出来的，比如长远规划中的三四条地铁，比如5000多亩的公园，还比如花大力气引进的企业总部，摩天大楼，以及庞大的地下空间开发，如果将来全都兑现，可以说论单位面积上堆钱的数量，昆明没有哪个区域能和巫家坝相比，所以巫家坝的楼盘自然也就比其他片区的项目占有了更多资源，高端楼盘也就更多。

滇池和西山的风景都是亿万年自然造化的结果

环草海的地带的情况又是另一回事，这里主要是天然资源，这里的高端楼盘体现在对景观、优良生态和土地的更多占有上。以草海西岸一直到西山、棋盘山的山海板块为例，滇池和西山的风景都是亿万年自然造化的结果，换个地方花钱也买不到，尤其是靠近山脚的瞰海坡地区域，背后是连绵山林，前面是浩荡滇池，这种景观与环境资源，放眼全国也只有昆明这一片能够享受。

环草海片区楼盘占有资源的优势，还体现在土地占有上。土地占有并不是说这个区域的楼盘占地更大，而是容积率更低，建设每套住宅要用更多的土地。土地在城市中的稀缺性不言而喻，占有更多土地，楼盘就能有更多高级产品形态，不再堆砌高层建筑，也更加宜居。

昆明大多数区域的开发容积率，至少在4.0左右，有些地方甚至高到6以上，高容积率带来的后果是楼盘只能不断长高，30层左右是常态，个别项目甚至超过40层，居住在这样的高层小区中，不接地气，活动空间局促，长期使用成本高，缺点不少。

低密大盘阳光城滇池半山

但在环草海片区，昆明市出于环境保护、景观视线等方面的考虑，绝大多数项目的容积率都被限制在1-2之间，比如阳光城滇池半山的容积率就只有1.2-1.8，不到昆明其他区域住宅楼盘的一半，也就是说，同样面积的土地，在滇池半山盖一层，在其他楼盘很可能要盖到3层甚至4层。

容积率低、占有土地多带来的好处是更优越、更多样化的产品形态，比如阳光城·滇池半山可以开发只有3层，居住感接近别墅的的合院，也可以开发只有5层的复式退台式叠墅，还可以开发只有5层的电梯洋房。而且因为容积率低，建筑高度低，滇池半山可以实现长达15米的大阳台，可以在赠送30到50平米的星光露台，某些产品的一楼还可以附带地下室，这些都是高层楼盘难以做到的。

昆明高端楼盘的天赋门槛 ： “双铁+双低+山水坡地”

所以说楼盘高不高端，主要看资源占有多不多，不过一般来说，占有了砸钱的资源，就不容易同时占有天然资源。比如巫家坝片区，堆钱的资源很多，但容积率居高不下，不管多高端的楼盘，都是清一色是高层建筑，产品类型也简单得多。

相反，草海临水区域，生态环境资源是优势，可是暂时没有地铁，城市大型公共设施也不多，一句话，市政建设不怎么在这里堆钱。

能不能既拥有天然景观和生态资源，容积率低，又充分享受城市公共配套资源，比如地铁，同时占有两类稀缺资源呢？一般来说很难，因为环境好容积率低，意味着开发强度受限，不适合砸钱堆配套，相反，适合砸钱堆公共设施的地方，山水景观就不能强求。不过凡事也不特别，目前看来，在草海西岸山海大城中靠近山体的森林坡地带，正在开发的阳光城·滇池半山，就奇迹般地同时拥有“双铁+双低+山水坡地”的资源条件，将昆明高端楼盘的天赋门槛拉上了新高度。

所谓“双铁”，其中之一是指滇池半山距离地铁3号线石咀站只有几百米，是妥妥的地铁盘。而另一“铁”则是今年获批的昆明西客站。这座将来主要承担云南城际铁路客运任务的新车站，是昆明市区范围内第四座动车站，建筑面积3万平方米，将与3号线石咀站无缝对接，按TOD模式建设。滇池半山距离这个TOD枢纽，同样也只有几百米。

昆明西站区位图

目前昆明人对TOD还比较陌生，但到过上海虹桥，香港西九龙，日本东京涩谷，京都火车站的人，应该都对TOD枢纽的发达商业与便利交通印象深刻，昆明西站周边将来就有望发展成为草海西岸山海大城的商业流量中心。

“双低”则是指滇池半山在规划上低容低密，容积率只有1.2-1.8 ，首推一期地块的建筑高度最多只有5层，这样在目前昆明近乎于奢侈的开发条件，让滇池半山的合院、叠墅、洋房全线碾压高层楼盘。

阳光城滇池半山鸟瞰规划图

滇池半山的“山水坡地”就更容易理解了，本来昆明的森林坡地洋房就非常紧俏，滇池半山却同时还能看到草海、西山，拥有堪称全城无敌的景观视线。如果再算上就在项目旁边，几乎可以看成是私家公园的上千亩翠峰公园，滇池半山占有的昆明稀缺资源之多，之全，大概是少有了。