云南地州房价一年最高涨了31%! 2020年还能买吗?

昆明楼市深度报道 2020-01-15 12:00:18
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近日,《证券时报》旗下新媒体平台、大数据供应商数据宝发布了《2019年320个城市房价排行榜》(房价为二手房价),根据这份榜单不难发现,云南地州中,仅有西双版纳和普洱两个城市房价出现不同程度的下跌,其他城市确实是有明显上涨。

2019年,不知道有多少小伙伴买了云南地州的房子?

那么你们买的房子是涨是跌呢?地州楼市在过去一年究竟如何,2020年又将如何?搜狐焦点昆明站今天来给大家分析分析!

近日,《证券时报》旗下新媒体平台、大数据供应商数据宝发布了《2019年320个城市房价排行榜》(房价为二手房价),根据这份榜单不难发现,云南地州中,仅有西双版纳和普洱两个城市房价出现不同程度的下跌,其他城市确实是有明显上涨。

为什么跌得那么惨?

云南地州14个城市中,2019年仅有西双版纳和普洱二手房价同比2018年下降,其中,西双版纳以8109元/㎡的房价同比下降12.24%,下降幅度排名全国第二,仅次于三亚。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

而普洱二手房价则同比2018年下降0.3%,下降幅度较小。

追溯历史来看,西双版纳景洪的房价从2017年8月开始飙升,从4000元/㎡开始上涨,短短三个月的时间就接近翻倍。版纳房价的快速上涨,与海南的限购有着莫大的关系,文旅产业大肆发展,热钱涌入,品牌地产进驻,房价推高。

面对这一波大涨,政策层面也是动作频频。

2018年6月份版纳高房价、炒房乱象被央视新闻曝光,短时间内版纳、昆明、大理、普洱四城相继出台相关调控政策。其中,6月6日西双版纳景洪市政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,首要核心内容便是限售。6月28日,西双版纳调控政策升级,一个月内政策连番出台,可见那段时间的版纳究竟有多火。

(图源网络)

对于此次房价出现下跌的普洱,与版纳的情况比较类似。同样是房价短时间内上涨,后出台了调控政策。

而版纳和普洱房价的下跌也并不是突然,从2019年年初就有端倪。

据诸葛找房市场研究员姜国君表示,西双版纳2019年房价下跌比较严重,主要是前期过度开发、过度消耗市场购买力导致房价虚高,再加上全国楼市持续遇冷,西双版纳仅凭单一的旅游优势难以使楼市保持高温,故而房价调头下行。

而普洱与西双版纳的楼市表现趋同,受所处地理位置的影响也比较大,两个城市都不具备辐射周边州市的条件,本地有限的人口是难以支撑市场的。

至于以旅游、气候等噱头吸引外省购房者方面,这类购买力并不稳定,会随风向而变化,2019年昆明市场备受外来购房者青睐,对比之下西双版纳、普洱等城市就显得有些无力了。

这么来看,两个城市房价下行其实是有迹可循的,各方面都有影响。

十余个城市仍在上涨

一方面是跌,而另一方面就是涨。

云南的其余地州,房价在2019年都出现了不同程度的上涨,除去丽江、昭通、文山、临沧和保山外,其余城市涨幅均在10%以上。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

其中,迪庆、德宏以31.08%和27.72%的同比涨幅排在2019年全国各城市涨幅榜的第2位和第4位。

此外,迪庆2019年的房价涨幅比2018年排名上升65位,成为全国房价名次上升幅度最大的城市。德宏的上升幅度第二,上升62位,房价涨幅令人惊叹。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

为什么这两个不怎么火的城市会在2019年出现那么大的涨幅?

姜国君表示,迪庆、德宏房价涨幅较大原因是多方面的。这类市场体量较小的城市往往容易引发较大波动,市场受到利好刺激时涨幅可观,若遭遇利空打压时跌幅也将不小,其风险比大体量市场要高得多。

迪庆房价上涨超过30%后达到5631元/㎡,说明之前房价绝对值较低,当价格有所上行后相关指数得以迅速扩大,再加上作为旅游热点城市也容易被带入利好因素引发涨价。

德宏本身有口岸优势,再加上2019年被确定为中国(云南)自贸区德宏片区,同时暖冬气候对北方候鸟购房群体也有一定的吸引力,多种效应叠加使房价出现了较快增长。

可以这么理解,在2019年两个城市都被大环境和政策带动了起来,但由于城市量级较小,其实楼市持续“高温”不退的情况也是不太可能的。如果云南市场环境出现下行,这样的城市也容易随之下跌。

大理涨幅可不低!

和版纳、普洱差不多同一时间出台调控政策的大理,2019年的二手房价仍然呈现了较为明显的上涨趋势。以13352元/㎡的房价仅次于昆明成为云南省房价第二的城市,同比2018年上涨了10.46%。

其实,细细研究之前大理出台的调控政策,并没有实行限购、限售这类较为严格的政策,仅仅只是一个不关痛痒的“限价”。

而大理的房地产属性也与版纳和普洱不同,大理本地的刚需群体较多,推动销售,而区位、交通(主要是高铁)、气候等优势也辐射着滇西和滇西北地区。

姜国君认为,2019年大理房价涨幅较大是延续了此前市场高热的惯性,加上保护洱海使部分项目开发受到限制,市场新增供应有所放缓,供需关系的变化也促使了价格上涨。

不过,有一点是需要注意的,大理的房价出现过几番领涨云南,一度赶超省会昆明,甚至领涨全国,未来调控在所难免。

同时,各类基建、配套也确实不如昆明,投资风险可不小。

谨防地州房价变化

据《中国住房发展报告(2019—2020)》预测,2020年楼市总体继续处于稳中有降通道,城市分化可能持续凸显,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。未来的房价走向主要还是看政策的引导,房价不会大涨,也不会大跌,而是会持续保持稳定。

“稳”字是必须贯彻落实的。

姜国君表示,2020年三四线城市的楼市压力仍将增大,地域间、城市间的分化还会加剧,但对于云南这样多个州市具有旅游热点和较旺人气的省份来说,相关市场风险要小得多。

就目前的情况看,楼市整体下行趋势明显,一个城市单方面的优势已难以支撑楼市获得好的发展,需多重优势叠加方能稳步前行。

例如昆明,在全省拥有人口、重大战略规划、旅游及气候等多重优势叠加下,对楼市的支撑力自然更强。

放大了来说,云南这几年主打“文旅”、“康养”,但是不是所有城市都适合发展这些产业,有这类投资意愿的小伙伴们还是多对比气候、配套、政策倾斜、项目成功点这些方面。

因此,购房置业时应考虑方方面面的因素,尤其是对于云南地州城市的置业,更应该多方面考虑,谨防那些房价上涨过快,且没有什么实质性产业支撑的城市。

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