刚需客作为购房群体的“主力军”，影响其购房的因素并不单一，“上车门槛”就是关键因素。

近日，贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》显示，昆明刚需购房者“上车”套均价为109万元，置业套均面积为79.45平方米，同时，该《报告》还显示，昆明刚需购房者平均年龄为30-35岁之间，总体购房者平均年龄在35-40岁之间。

那么，昆明在售楼盘中，109万元的“上车门槛”能买到哪些项目呢？

01刚需置业优选小高层和高层

贝壳研究院认为，受房价因素影响较小，为了实现有房可住而不得不买房的置业群体，就是刚需购房者。

根据贝壳研究院发布数据，2021年，昆明刚需购房者“上车”套均价为109万元，刚需购房年龄为30-35岁之间，而2020年，昆明刚需购房者“上车”套均价为99万元，刚需购房年龄为33.9岁。两年数据对比，套均价增长了10万元，但购房年龄变化不明显。

昆明刚需“上车”套均价为109万元

《报告》还对城市迁徙指数与智联招聘发布的人才吸引力指数3进行象限分析，显示昆明为“高迁徙-低吸引力”城市，城市特征是经济发展相对较强，区域性核心城市对周边城市具有较强的虹吸效应。

昆明位于“高迁徙-低吸引力”的第四象限

而昆明叠加宜居与旅游双重效应，不仅吸引云南省内各地市高净值人群前来购房置业，而且能够辐射一定的省外游客，导致房价居高。

此外，调研数据显示，约六成刚需样本户家庭更倾向于购买小高层（总楼层 12-18 层），其次为高层（18 层以上），占比约为 30%，对于洋房（11 层及以下）而言，选择的占比仅约为 8.7%。

小高层和高层为什么会成为刚需客群的优选呢？高层主要是房价和视野方面具有优势，小高层主要是人口密度较低、居住人口总数较少、公摊面积较小。

一般来说，小高层住房公摊面积在 20%左右，而高层住房的公摊面积则在 25%左右，小高层的得房率就较高。并且，小高层住房的物业服务水平、小区绿化率较高，小区整体环境较安静，这样整体居住体验感会更好。

所以对于刚需客群而言，小高层及高层成为主流选择，而洋房的价格相对较高，选择的占比相对较低。

02

主城四区仅有6个楼盘

满足刚需客群“上车门槛”

那么，昆明在售楼盘中，满足刚需“上车门槛”的项目有哪些呢？

据查阅，昆明主城四区在售住宅楼盘共有115个，其中，满足套均价109万元“上车门槛”的楼盘约有13个，但既满足在售产品包含80平方米户型，又满足套均价109万元“上车门槛”的楼盘则不到10个。

昆明刚需置业套均面积为79.45平方米

具体来看，碧桂园春城映象均价12500-13000元/平方米，在售建面78-138平方米，项目位于五华区海屯路与西三环交汇处，周边商圈、地铁、医疗、学校等配套齐全，生活方便，建面78平方米户型总价约为98-101万元。

首创誉华洲均价7000元/平方米，在售建面77-122平方米，项目位于官渡区空港经济区长水机场旁，77平方米户型总价约为54万元。

招商依云国际社区均价7500元/平方米，在售建面77-143平方米，项目位于官渡区空港经济区，77平方米户型总价约为58万元。

江东铂悦湾均价11000元/平方米，在售建面67-140平方米，项目位于盘龙区世博板块，住宅楼栋已封顶，预计今年底交房，项目67平方米户型总价约为76万元，87.9平方米户型总价约为98万元。

俊发观云海云中苑均价12500元/平方米，在售建面72-252平方米，项目位于官渡区新螺蛳湾片区，周边交通方便，螺蛳湾商圈在侧，生活便利，项目72平方米户型总价约为98万元。

俊发观云海云中苑效果图 来源：俊发新房微公号

花栖里均价11000元/平方米，在售建面78-121平方米，项目位于五华区泛亚高新区心康路附近，准现房在售，项目78平方米户型总价约为86万元。

东原启城在售建面82-115平方米，均价约9000元/平方米，项目82平方米户型总价约74万元。

青年说悦领域在售建面88-90平方米，均价12500元/平方米，项目88平方米户型总价约110万元。

俊发盛唐城在售建面80-142平方米，均价约13200元/平方米，项目80平方米户型总价约106万元。

总体来看，昆明套均价109万元的楼盘并不多，满足刚需“上车门槛”楼盘的位置也不在市中心周围，对于刚需客群来说，可选楼盘较少，但9个楼盘均是高层或小高层项目。

来源：都市时报

责编·：余志佳