数据来源：各项目售楼部置业顾问 具体信息以售楼部实际为准 都市时报·大象房鉴所制表    

临近年底，昆明楼市有不少新项目亮相，美的·北京路9號、龙江金茂府、信达万科京江隐翠等项目都主打高端改善，购房门槛基本都在400万元左右。根据克而瑞数据，今年1—10月，昆明总价400万元以上的房子共售出1076套。

这些高端产品都被哪些人买走了？哪个项目卖得较好？

俊发逸天峰单价较高 

均价41651元/平方米

随着人们对生活品质要求的不断提高，面积大、空间灵活、功能完善的大平层产品和低密、绿化率高的洋房都受到不同程度的欢迎。目前，昆明市场上有不少开发商也主打大平层产品。这些住宅因为品质高或面积大等原因，总价也比较高。

克而瑞数据显示，1—10月，昆明住宅单套总价在400万元以上的房子卖了1076套（一些已经卖完的项目数据未显示在表中）。从数量上看，山海湾8号卖得最多，卖了168套；其次为华夏四季，卖了147套；龙湖锦粼天序以118套位居第三。这些项目的成交均价基本都在20000元/平方米以上，个别项目成交均价甚至超3万或4万元。其中，价格单价和总价较高的是俊发逸天峰，成交数量1套，均价41651元/平方米，总价约1791万元。

套均价超600万元/套的项目有：华夏四季、昆明广场、书香林语苑、溪麓·南郡、俊发逸天峰、云南建投·朝朝暮暮等6个项目，在500万—600万元/套之间的有10个项目。

从统计数据中可以看出，这些高端项目近一半销售套数低于10套。

套均价400万元以上产品

多为大平层和洋房

据都市时报·大象房鉴所不完全统计，目前昆明市场上有10余个项目有总价超400万元的住宅，包括俊发逸凌峰、金茂府、美的北京路9號和信达万科京江隐翠、中国铁建·西派城樾等即将开盘的项目。其中，俊发逸凌峰目前还没有开放售楼部，但可以确定的是主打大户型产品，均价也比较高。金茂府位于大悦城旁，刚开放了售楼部和样板间。美的北京路9號和信达万科京江隐翠均位于北京路上，也已经开放售楼部和样板间，从区位上可以看出，这几个即将开盘的项目位置都不错。

此外，单套总价超400万元的项目还有：位于双塔片区的龙湖锦粼天序、雅居乐云和中心、复地云极3个楼盘。此前，都市时报·大象房鉴所曾报道，在许多开发商以降价揽客的时候，双塔片区的这几个项目价格依然坚挺。

从表中可以看出，这些项目产品大多是大平层，只有少部分洋房。其中，位于草海片区的华夏四季就是比较典型的高端洋房项目，该项目的成交套均价也在600万元以上。

昆明楼市改善产品质量双升

房地产市场正在回归居住属性

那么，楼市上的这些高端产品是被哪些人买走了呢？

山海湾8号营销总监丁健家表示，购买总价400万元左右住宅的客户，以企业中、高管和个体经营户居多。丁健家分析，购买单套总价400万元左右住宅的改善客群有几个特点，他们对价格比较在意，对项目整体品质要求高，而且他们的需求多而散，每个客户的关注点不一样，区域、学校、小区品质、户型结构等都可能是打动他们的点。

受市场环境下行，购房者需求等影响，近两年，昆明的开发商逐渐开始重视打造改善产品，昆明市场上也出现了更多的改善型产品，品质也更好，购房者选择的余地也比较大。

“在2019年前，整个昆明市场比较缺乏好的改善型产品。那时候一说到改善型，可能消费者就只会想到别墅。但现在有大平层、洋房等产品，选择余地更多了。”丁健家表示，尤其是今年，开发商越发重视客户需求，在装修、户型设计等方面下功夫，沉下心来提升产品的竞争力。“虽然促使每个家庭改善的原因不一样，但总体来说，应该是要达到生活体验和居住品质的全方位提升，才能称之为改善。购房者花更多的钱买更大的房子，就是为了追求更好的生活。整个房地产市场正在回归居住属性，要站在消费者的角度，考虑消费者的需求，把实实在在的好产品展现在消费者面前，他们看到了，感受到了，才愿意买单。”

　　★专家分析

高端改善类住宅已成为大城市置业趋势

华夏阳光品牌发展中心暨营销总监 夏璐

就华夏四季项目来说，买400万元以上住宅的主要客户群体为社会高净值人群，他们对生活品质和居住环境都具有较高要求，大多更注重品质及服务。

随着经济的发展，生活水平的提高，人们对美好生活的需求日益增长。目前中高端改善类住宅的需求正在成为国内各大城市的置业趋势。昆明自2016年开始，市场成交主力面积段已从100平方米以下逐渐转移到100—140平方米；市场上的140—160平方米大面积产品占比逐年增加。

房地产行业正逐步透明化，客户对改善的要求也越来越高，未来在改善市场要想赢得一席之地，开发商必须用心满足客户需求，不断提升产品及服务竞争力。

改善产品的差异化逐步凸显

诸葛找房数据研究中心

随着经济水平的提高，人们对于居住需求也展开了多方面的探索，继而带动产品的迭代更新，大平层等高端产品逐渐增多；另一方面，三孩政策的推行也将在一定程度上带动多居室需求的扩大。改善性产品或也成为未来的发展趋势。

各家开发商在产品的打造上，也在努力迎合市场的改善需求，大户型、大平层等强调空间宽阔度的产品层出不穷，但随之引发了市场同质化竞争较为激烈的问题，对此，昆明楼市进行了一定的调整。从目前上市的多个项目来看，昆明楼市已逐步显现出改善产品差异化的特征。

来源： 都市时报

全媒体记者 姜洁

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