随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——保利大家。

1、楼下就是地铁口，转个弯就上二环；

2、容积率4.0，超高层，居住密度较高；

3、临二环高架，部分楼栋会有点吵；

4、得房率较高，部分户型得房率高达99%。

楼盘基本信息：

开发商：昆明保利房地产开发有限公司；

容积率：4；

绿化率：38%；

楼栋数：15栋；

总户数：7000户；

停车位：9056个；车位比1:1.2；

物业：云南保利物业服务管理有限公司，物业费2.2元/㎡·月。

（保利大家效果图）

保利大家位于二环北路与普吉路交叉口西侧，由保利集团开发，项目总用地面积346亩，建筑面积近136万平方米，2017年住宅交付。

（楼栋分布图）

在保利大家入市销售的那几年，这个项目称得上是购房者眼中的“香饽饽”之一，作为当时西北新城距离昆明主城最近的项目，周边道路、公园、学校、医院、商业大规模新建，且兑现速度很是给力。

建着建着，保利大家门口又多了两条地铁线，且项目还处于4号线与7号线换乘点位置，按当时的规划算算，相当于周围分布了7个地铁站点口，保利大家也因此一跃成为了地铁物业。

如今地铁7号线还没有音讯，4号线却是扎扎实实地开通了，小屯站就在门口约50米处，十分方便。

（小屯站）

此外，保利大家还有超高的赠送面积，部分户型得房率可高达99%，对于高层住宅来说，实在难得，或许也正是这个原因，还一度出现了头一天晚上就拿着凳子排队等候选房的场面，价格也是一路走高。

（当时甚至还抢车位 图源：保利置业官微）

如今项目交房5年有余，相较于其他同期的楼盘，保利大家却没有出现想象中“地铁一响，黄金万两”的增值场面，从2019年均价约15000元/㎡，到现在二手房均价约12800元/㎡，似乎还隐隐有了下降趋势。

保利大家于2016年首开，开盘均价毛坯房8000元/㎡，装修房9000-11000元/㎡。

这个项目的容积率并不算低，总高30-33层左右，从开盘后均价就一路走高，到2019年，均价约15000元/㎡。

保利大家为塔楼/板塔结合，大堂刷卡进门，相较同期建设的小区，算是中规中矩，在次新房中，这个小区的定位也偏刚需、刚改。

血拼姐对于保利大家的第一印象就是管理比较奇怪。

有的楼栋封闭式管理，有的又是开放式管理，以为自己还没进入小区，但标示牌在明显指示楼栋位置，以为自己进入小区了吧，走着走着又突然看到小区的围墙，走得血拼姐满脑袋问号。

（有小区门禁的区域）

（无小区门禁的区域）

不仅是楼栋，小区的公共设施也是如此，比如，你很难在别的小区看到儿童娱乐设施单独设置在路边。

（路边的儿童游乐区）

再比如，小区的农贸市场在地下，出入口在小区的楼栋之间，这很难评。

（跟着指示牌绕半天终于发现农贸集市）

血拼姐猜测，开放式管理的楼栋可能是因为楼下设有底商，有不少小吃店，而且农贸市场也需要便于周边居民采买，那么封闭起来就比较困难。

（小区底商）

进入封闭式管理的区域，就和常规小区较为相似了，有凉亭、儿童娱乐区、健身器材等等，植物养护也比较到位。

（小区内部）

难得的是，小区的水景没有成为干涸的摆设，整体来看，平时的清理工作也比较到位。

（水景）

这样一来，保利大家的居住环境就显得比较割裂，开放式区域热热闹闹，封闭式区域岁月静好，建议大家看房前先问清房源是在哪个区域。

户型方面，小区挂出的房源涵盖两室、三室、四室，建面约68-165㎡，其中两室房源较少。

先来看看最小的户型，建面约68㎡。

（两室户型）

建面约68㎡户型为南/西南朝向，整体布局十分紧凑，基本算是做到了明厨明卫，厨房通过生活阳台二次采光，整体通风倒也不受影响。

再来看看建面约127㎡的四房。

（四室户型 图源贝壳）

建面约127㎡的户型做到了四室两厅两卫双阳台，西/南/西南朝向，这个户型得房率约92%，实得面积约117㎡，十分划算。具体来看，主卧套房设计，客卫与厨房通过生活阳台二次采光，除了过道有空间浪费，厨房通风有一些影响外，基本上还是个比较实用的户型。

总体来看，保利大家在户型上没有什么大问题，但由于居住密度较高，矮楼层的采光可能会略差一些，并且比较吵闹。

保利大家相对来说比较靠近主城，因此周边的配套也还算成熟。

出门右转就是二环北路，可以直接在小屯立交转上二环，快速通达昆明主城。除了自驾在经过学府路时需要绕道滇缅大道，整体自驾出行还是比较方便的。

（周边道路）

除了地铁四号线，周边的公交路线也很多，仅地铁站门口的交通学校站就有十余条公交线路。

（公交线路）

商业方面，往主城方向有M60创意园区，往西北新城有吾悦广场、耍街、宜家家居等商圈，加上自己的底商和小吃街，日常吃喝玩乐还是比较方便的。

（楼下还有小吃街）

学校方面，一路之隔有云南交职院普吉校区，五华区第三幼儿园、昆八中等学校。

（交职院）

在教育方面，保利大家是有一定争议的，项目建成入住多年，原本规划在城改南片区配建48班小学和24班初中，但由于片区改造没能按计划实施，配套学校也一直没有建设。

另一方面，根据此前的划片信息，保利大家划入1公里外的联家小学（业主对于划入村小显然难以接受），导致上学问题也一直困扰着保利大家的业主。

（联家小学 图源：五华发布）

上个月，联家小学正式挂牌成为昆明市五华区武成小学教育集团联家校区，联家小学纳入武成小学统一管理。

根据五华区最新消息，武成小学拟在片区建新校区，规模30班，计划明年9月建成使用。教育水平有望提升，保利大家的业主倒也终于可以期待一下。

（武成小学新校区效果图 图源：五华发布）

医疗方面，项目3km内有云南省阜外心血管病医院、昆医附二院，均为公立三甲医院。

（云南省阜外心血管病医院）

保利大家二手房挂牌均价约12800元/㎡，近地铁和封闭管理区域的房源均价比较贵。

周边有金泰国际二期、中产花香四季等二手房，均价11350-12000元/㎡。

新盘则距离万科城较近，万科城现在六期高层产品在售，建面约108-165㎡，目前均价约18000元/㎡。

（万科城实景）

相较之下，如果不是很在意开放式的居住环境，保利大家也可以找到10000元/㎡以内的房源，作为地铁盘来说，性价比还是很不错的。

优势：

1、西北新城发展不错，配套全面；

2、作为次新房来说养护得还不错，户型设计也比较实用；

3、相较于其他地铁盘，价格上有一定性价比。

劣势：

1、小区管理不够完善；

2、居住密度较高，绿化率较低，小区设施比较分散；

3、部分楼栋临二环高架，可能会比较吵。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。