随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——南亚星辰苑、星光苑。

1、紧邻大型城市商圈，周边最不缺的就是各种吃吃喝喝；

2、绿化率22%，梯户比高；

3、户型两室至五室，选择余地比较多；

4、建成十来年，养护管理做得还不错。

楼盘基本信息：

开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司；

容积率：4.57；

绿化率：58%；

物业：云南春城财富物业服务有限公司，物业费2.3元/㎡·月。

南亚星辰苑、星光苑都是南亚风情第壹城的住宅组团，项目由诺仕达集团投资开发，2011年住宅交付。

上次血拼姐写到南亚星河苑整体均价约18500元/㎡，明显要比均价16000元/㎡左右的星光苑和星辰苑贵了一截，不少网友也想知道，多出来的这两千多贵在哪里，值不值。

本期血拼姐就再带大家看一看星光苑和星辰苑。

从地块位置来看，星河苑在星光苑和星辰苑中间，相对来说，去地铁或者商场都更近，但也只是相差两三分钟的步行时间。

（南亚风情第壹城区域分布）

此外，星光苑楼下就是酒吧街，出门就是南亚风情第壹城的商场，从居住角度来说，会比星河苑和星辰苑更嘈杂一些，尤其逢节假日，半夜还有吵闹声和堵车就是大概率事件了。

（楼下就是酒吧街）

光从周边环境上看，星辰苑、星光苑与星河苑并没有太大区别，那造成价格差异的，应该就是在地块条件和产品上了。

南亚星光苑和星辰苑均为2011年交付，小区内部环境整体养护还不错，在小区入口还有智能生鲜柜，常规的蔬菜瓜果等食物都可以在这里轻松购买。

（智能生鲜柜）

首先来看看南亚星辰苑，星辰苑有回迁房，共有四栋住宅（1#、2#、3#、5#），楼间距约50米，总层高30层，户型建面约73-224㎡两室至五室，正常的采光采阳都没有大问题。

（楼栋示意）

封闭式小区，人车分流比较到位，进门后有绿化带隔开保证行人安全，门禁管理不错，需要刷卡出入，门口的安保也较为认真负责。

（人车分流）

小区进门后，中央有个600㎡的水景花园，植物长势很好，但水池有些疏于管理。

（中央水景）

除了水景花园，休息的凉亭、儿童游戏设施都有设置。

（养护的也还不错）

小区不大，转个弯绿植就有些不够看了，小道的草坪被电动车碾得有些秃。

（草地碾得七七八八，需要养护了）

整体来看，小区楼栋养护还不错，在门口设计有缓坡，方便老年人出入，这点倒是值得夸一夸。

（缓坡和栏杆设计，便于老人出入）

从挂出的房源看，户型从58㎡的一室至277㎡的八室（原为5室）都有挂出，选择较多，回迁房证件齐全也可正常交易。

业主在实际使用中，对房屋的改造较多，血拼姐以一个建面约74㎡的两室小户型为例。

（原户型图）

原户型图中，仅设计了一室，且餐客厅采光并不好，只能通过客厅一侧的窗户得到部分采光，卫生间为暗卫，与厨房门正对，并分列于过道两侧，怎么看都是空间分布不合理，还存在大面积浪费。

（为方便对比旋转了一下户型图，该房源实际为南北向）

好在实际的交付使用中，卫生间还可以通过生活阳台二次采光，客厅的阳台也扩大了采光面，但厨房仍需通过生活阳台采光。

通过挂出的同样面积的房源来看，在实际使用中，空间分布与原户型图都有明显区别，且不是个例，建议直接到现场看房源。

再来看看南亚星光苑，星光苑共有6栋住宅，1T4户，地块呈一个较为细长的三角形，中间是带状的水景。

（楼栋分布）

小区同样是封闭式管理，有人车分流，但车辆进入小区后还是会有一段路，不够安全。

（小区内行驶一段才到停车场）

地块很小，所以景观也显得比较稀疏潦草，水池倒是比星辰苑要清理得干净一些。但除了沿水景的绿化外，绿植部分就显得不太够看。

（水景）

不过地块小归小，该有的凉亭、儿童游乐设施、健身器材还是见缝插针式地安排上了。

（儿童游乐设施）

整体来看，小区的楼栋养护不太到位，能看到外墙已经有部分剥落，有部分的墙体还未修补。

（外立面有剥落）

星光苑的户型常规一些，挂出的房源建面约85-141㎡，两室至四室。

来看看挂出房源最多的94㎡。

（94㎡户型）

94㎡户型仅做了两室，西向居多，实际使用中倒是与原户型图上相差不大，但从户型来看，几乎就是星辰苑74㎡户型的PLUS版，除了朝向，看不出太多区别。

单从房源图片来看，虽然94㎡是西向，但整体采光会更好一些（户型大一些还是有好处，能掩盖不少硬伤），在设计上，暗卫还是那个暗卫，门依然要和厨房相对，原有的BUG依然存在。

相较之下，80多平的户型就好很多，不仅户型更加方正，空间布局也更加实用，虽然户型还是老旧了些，但各个区域的分布都还比较合理。

（建面约86㎡户型）

整体对比下来，南亚星辰苑和星光苑在地块条件上确实不占优势，居住密度高，没办法做大面积景观，居住体验来说也就略差了一些。

同时，对比星河苑挂出的房源，南亚星光苑和星辰苑挂出的房源中，部分户型设计上存在明显硬伤，且在后续使用中难以进行修改，在空间的布局和实用性上也差了一些。

背靠南亚风情第壹城这个城市商圈，南亚星河苑的周边配套还是很不错的。

除了南亚风情第壹城，距离大悦城和万达广场2公里左右，距离爱琴海购物中心2.5公里左右，距离南市区的核心商业配套都比较近。

（南亚风情第壹城）

相较于星辰苑，星光苑虽然楼下是酒吧街，但出门就正对南亚商圈的小吃街，距离地铁站也更近，这或许也是星光苑在均价上能略胜星辰苑一筹的原因之一。

（小吃街）

其余配套方面，星光苑与星辰苑、星河苑相差并不大，在此就不再赘述。具体可回看上期星河苑评测：同样是背靠大型城市商圈，这个小区却算不上贵？

南亚星河苑二手房挂牌价在15000-20000元/㎡，整体均价18500元/㎡左右，户型方正的房源均价明显比较贵。

星辰苑和星光苑均价要便宜一些，尤其是星辰苑，均价15600元/㎡左右，在价格上会更有优势。星光苑均价约16400元/㎡，但贵的房源单价也能高到2.68万/㎡。

新盘方面，距离较近的项目是滇池珺睿，主打大平层产品，该项目曾经停工过一段时间，目前已恢复销售，均价约23000元/㎡。

（滇池珺睿效果图）

总体来说，综合地块条件和价格，南亚星河苑和星辰苑相对来说最合理，但是好的户型和好的价格不可兼得，想要更具性价比，还得有所取舍。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。