1月12日下午，锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。

去年82家企业在昆参加土拍

知名房企占30余家

2020年，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家。以11月25日呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈，吸引龙湖、中海、恒大等12家房企争抢，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。

2020年，土地供应较2019年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。

梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较2019年仅下降3个百分点，而且2020年仍有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企参与，其中品牌房企30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局，投资信心稳定。

刚需房成交量占四成

豪宅供销增长幅度较大

住宅市场中，高层住宅产品是市场的特别主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层住宅的销售较2019年有所下降。价格方面，高层住宅和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。

2020年，70—110平方米刚需产品成交量增大，而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。报告显示，70—110平方米住宅的成交量约占总成交量的40%。

2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。大象房鉴所此前报道过，根据锐理数据，2020年1—9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。

商业地产去化周期达约14.5年

写字楼去化周期为14年

2020年一季度，住宅市场受疫情影响，供销价下降明显，二季度市场逐渐回暖，供求价稳定上涨。昆明住宅市场2020年供应量增大，成交较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万方，去化周期近13个月。

2020年，商业地产市场整体供大于求，均价持续下降，截至年末，存量达696.02万平方米，需174个月，也就是约14.5年才能去化完；写字楼存量264.46万平方米，需169个月（约14年）才能去化完；公寓存量454.22万平方米，需53个月（约4.4年）才能去化完，由此可见，商业办公地产库存压力巨大。

2021年住宅价格

预计呈平稳或下降趋势

报告称，昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加速，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

梁彩霞介绍，昆明住宅市场销量下降明显，供求比持续上行，2020年价格相对于2019年微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。

但从长期来看，通过房价、人口、土地、楼面价和客户购买力等几个系数测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12万—2.36万元/平方米，销量为864.31万—1034.37万平方米。

日前，据克而瑞数据显示，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。