春节前，“年终奖”又成为大家最感兴趣的话题，年终奖到手后，怎么支配?怎样才能让这笔钱保值增值?这些问题一定被讨论了无数次，焦点君也不例外。

买股票?可能耐不住大涨大跌。

买基金?可能嫌赚的少没意思。

最后经过几番讨论，焦点君及小伙伴们一致认为：在昆明买房不可能亏钱，甚至是最赚钱的投资方式。

虽是如此，但一定有人会说：为什么别人买的房子都涨了一倍了，而我的不见动静?

那是因为，你没摸清房子涨价背后的奥秘！

2020年省外有一则新闻，一位网友在2017年购买了南京一处名为“中垠紫金观邸”的房子，109平米三房，当时的单价2.7万/㎡，总价刚不到300万。2020年初，仅过了2年时间，这套房子涨价70万，大家纷纷调侃，搬砖还没房子挣得多。

（图源网络）

这样的情况，昆明也不少见。网友小M曾向血拼姐透露，2015年她在金地悦天下一期购入一套89㎡的房子，挑选了较好的楼层和朝向，单价9700元/㎡，总价86万元左右，而如今金地悦天下一期二手房均价已高达17967元/㎡，小M的房子总价在5年时间里算是翻了一番。

无独有偶，网友蒙面超人在2018年购入一套滇池路正和小区和清巷的小户型二手房，总价37.5万元。2020年，由于船房村拆迁的新闻一出，周边的二手房迅速火起来，有人以60万的价格求购这套房子，两年时间不到，就涨价22.5万元。

是的，有的人买房，就是老在赚钱，而有的人，可能也赚了，但和普通理财的收益差不多，这是为什么?

焦点君以新房为例。一周前，焦点君曾写过《2020年昆明楼盘涨幅明细》，在2020年初，血拼姐也写过《2019年的昆明楼盘涨幅明细》，从中截取几个例子来看看。

2019年，昆明单年涨幅较高的楼盘有中国铁建·西派国樾(涨幅28.57%)、俊发城(涨幅19.23%)、君庭云邸(涨幅19.05%)；2020年，昆明单年涨幅较高的楼盘有俊发城逸璟峰(涨幅15.6%)、上悦天地(涨幅14.8%)、江东境界(涨幅13.3%)。

当然，也有涨幅小、没涨价，甚至跌价的，比如2019年单年的假日城市二期芳华(涨幅1.35%)、万科银海泊岸(涨幅2.86%)、实力锦雲府(涨幅0%)；2020单年的昆明金茂国际新城(涨幅-4.5%)、骆驼湾(涨幅-5.9%)、北大资源颐和1898(涨幅0%)、融城昆明湖(涨幅0%)。

注：详细涨幅情况见：《2019年的昆明楼盘涨幅明细》和《2020年昆明楼盘涨幅明细》。

那么，为什么市场上会出现价格不断上涨的房子?换句话说，如果想自己的房子未来更快升值的奥秘在哪呢?焦点君接下来就详细分析。

首先要明白一个逻辑，那就是大环境就在涨，不单单是房价，也就是大家所说的通货膨胀、货币持续贬值。

这里面包含的内容比较多，比如ZF提高地价、建房的原材料涨价、城市经济的发展。这些宏观的东西不是我们能够预期和去把控的，所以在此不列作重点考虑对象。

那么，从昆明楼盘涨价情况，血拼姐总结出一些逻辑点：

近几年昆明有一个现象就是：各大楼盘争相签约名校，不论是昆明本地的名校还是外省名校遍地开花。

名校的签约，在一定程度上促成了楼盘的涨价。比如2019年昆明单年涨幅较高的楼盘俊发城，签约了不少优质学校，起初均价仅7000元/㎡，在签约云南师范大学附属小学后均价已达16000元/㎡。

（云南师范大学附属俊发小学）

2020年单年涨幅较高的楼盘中，上悦天地就签约了五华区红旗小学，一房一公立学位，该项目在2019年首次开盘时售价约为13000元/㎡，2020年4月签约学校后均价达15500元/㎡，好的楼层可到16000元/㎡。

此外，碧桂园·龙腾世家项目起初均价为9000元/㎡，在签约莲华小学后，目前均价已达17500-20000/㎡。

注：当然，有的楼盘涨价那么猛也不单单是签约学校这一个单一的因素。

除了新盘，对于有学校配套的房子升值快这一点在二手房上面最为直观。

比如2000年竣工的月牙塘小区，对口小学为师专附小月牙塘校区，该小区二手房本月均价28266元/㎡，据了解，过去三年，这个盘房价涨了7500元/㎡；比如2004年竣工的都市名园小区，对口武成小学，该小区二手房本月均价28118元/㎡，该小区近1年房价上涨了7000 元/㎡。

“学区房”、“学位房”挤破头都要买不无道理。

2017年8月29日，昆明地铁3号线才刚刚开通试运营，短短几天，3号线沿线5个楼盘房价已经每平米上涨200-700元，比如临近虹桥站的东旭骏城从7300元/㎡涨至7800元/㎡；瀚林澜山比7月底每平米涨了200元；临近太平村站的实力山语间比6月份每平米上涨了700元。

其实，不仅仅是地铁开通后房价会上涨，而不少开发商在地铁开通前，甚至地铁线规划信息一出就开始酝酿涨价了。

2020年，昆明地铁4号线还未开通，配套设施还在逐步完善，但地铁4号线沿线楼盘售价已经“涨声一片”，有盘售价已超1.7万/㎡，整体售价在13500-17500元/㎡左右，详见文章《昆明地铁4号线即将开通，沿线有盘1个月涨2千/㎡!》。

（地铁4号线沿线楼盘位置示意图）

但这里也一定要注意，不是所有的地铁沿线的楼盘都会大幅涨价，只有真正的地铁盘才有更大的涨幅空间。

注：真正的地铁盘怎么看，距离地铁站步行5分钟可以到达称之为“正地铁房”，10分钟内到达的可称为“准地铁房”，15分钟内到达的可以称之为“近地铁房”。

什么是“区域错配”?

举个例子，就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离主流购买力太远，没有市场；要不就是涨幅透支，这个地方房价不是不涨，而是你买的时候，这个片区已经涨过几轮了，下一个上涨周期暂时无望。

这里面出现了两个点：片区是否有上涨空间和是否有稀缺资源。

上涨空间这个比较难以把控，但可以作出一些预判，比如昆明西北新城，在2015年该片区均价仅为6000元/㎡，经过几轮大涨，短短5年，房价已经飙升至15563元/㎡，虽然涨幅还没出现透支，但是毕竟是定位的刚需片区，不会像草海、中心区这些板块的房价一样，几度登顶。

要不就像北部山水新城、世博片区这类区域，近几年没有太多利好，未来也不是重点发展区域，房价上涨自然就慢。

（2020年12月昆明24区域房价地图）

反而像巫家坝、会展这些有政策导向利好的区域，更有价值，之前血拼姐也写过不少片区预测的稿件，可以参考。

再一个就是是否有稀缺资源，最典型的是滇池、草海、翠湖、中央公园。

翠湖就不用多说了，翠湖边的二手房价，如今已是几度登顶。而临近翠湖的几个新盘，也同样打着这个名头，价格让人惊叹(翠湖一品爆出均价3-3.5万元/㎡)。

而目前，昆明最稀缺的资源就是滇池、草海和说了很久还没建成的巫家坝中央公园。临近这些资源的楼盘，豪宅占多数，这些片区，价格必定又高，又保值。

最后一点，若不知道怎么评估，有个最直观的办法就是看周边租金或者想买的这个小区的租金(二手房)。

租金代表着人们对房子价值的认可，房子的价值越高，则租金越高。有升值潜力的房子，最直接的表现就是，未来房子的房租一定会上涨。

举几例子，俊发逸天峰两室租金6000元/月；南亚风情星河苑两室租金5500元/月；佳湖新城两室租金2500元/月；润城七区二室租金2400元/月；润城一区四室4000元/月；H公寓一室租金3000元/月。

如果在高租金区域购买房子，虽然买入价不会低，但未来升值情况是可观的；如果连租金都一直处于低下水平，那必然升值也比较难。

注：当然，这些高租金的区域，也受到学校、商业、地铁这些因素的影响。

写在最后：

一定要注意，投资≠炒房，有闲钱想投资的，目的就是找到目前未被发觉，未来有巨大的升值空间的房子提前买入，但是房子的各项价值属性的完善需要3-5年的时间，这是一个很长的周期，不可能短期获利。

在购买时，注意上述几个逻辑后，还不能选错城市，不能忽略产品的硬伤，二手房豪华新装修不保值，房龄不保值。

当然了，你的房子不涨价，主要是因为你不会买！

怎么才能买到保值有涨价的房子，当然是关注焦点君，咨询焦点君啦！

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