随着中央定调，楼市政策利好不断，3月以来市场回暖迹象愈加明显。

昆明市场供求也在逐步放开，近两周取证、过规项目持续增加。营销端，各项目或趁机推出特惠购房、成交有礼等活动吸引到访，或收回折扣、加推新品以贴合市场趋势，增强楼市信心。

如今3月将尽，“小阳春”成色如何？楼市到底有没有回暖？一起来看看较新的房价地图。

3月房价地图剔除了部分售罄/暂无房源在售楼盘及停工项目后，共计140个样本楼盘（不含无价格公示的待售/售罄及商办类项目），地图区域仍为25个。

从价格看，目前主城25个区域中，有对外公示价格的待售、在售项目中包含别墅的均价为17859元/㎡（2022年2月为17795元/㎡），环比微涨0.36%；不含别墅的均价为16102元/㎡（2022年2月为16721元/㎡），环比下降3.7%。

昆明2022年3月房价地图

从区域看，有13个区域房价高于16102元/㎡（不包含别墅的房价）的平均价格，中心区、次中心、双塔片区及滇池沿线的草海、海埂和环湖东路片区6个区域房价高于20000元/㎡。

昆明25区房价热力图

相对应，有12个区域房价低于平均价格。其中，3个片区房价低于10000元/㎡，在2月经开区、空港片区的基础上增加了古滇片区。

3月整体均价（不含别墅价格）下跌，有多方面的原因。

首先，3月和7月是偿债高峰期，部分开发商趁着暖风赶紧促销回款是正常操作，且此时促销成效会比之前更加明显；

其次，疫情下经济受创，停工烂尾频发，持续带来悲观情绪，民众对于高负债买房的态度更加谨慎，市场信心的真正回复仍需时间，此时降房价、首付、利率，是大势所趋，也是最有效直接刺激消费的办法；

最后，市场的好坏不能以单纯的涨价/降价为标准，大家所说的“回暖”“小阳春”也更多指向预期和信心的修复、市场供求的回升，偶有波动不必太过焦虑。

政策传导下，区域房价涨跌实际上较为平衡，符合当下市场的特殊现状，而每一个片区的具体涨跌也各有其原因。

虽然3月整体均价（不含别墅价格）相较于2月有所下跌，但具体到各片区，涨跌区域也是“平分秋色”，整体涨跌幅相差不大。

昆明3月房价区域涨跌榜

可以看到，涨幅较大的是马街片区，非别墅类住宅均价环比涨了5.41%，其次是北市区核心，涨幅为3.08%。

马街片区：片区目前共5个含住宅产品的项目在售，主要发生价格变动的楼盘是玖悦府。据置业顾问介绍，项目此前主推房源为毛坯交付，均价约13500元/㎡，现主推一批改善产品，带装修交付，户型建面也比此前要大，均价达到17500元/㎡左右。（由于项目价格及在售产品有实时变动，具体情况请至售楼部了解）

北市区核心：片区目前有17个含住宅产品的项目在售，不含别墅类住宅均价约16788元/㎡。永和府、中海云著、碧桂园御龙半山御园、美的丨北京路9號等多个楼盘价格均有一定程度的上浮。

此外，巫家坝、会展、滇池海埂、斗南-乌龙、高新、双塔、经开区及世纪城-螺蛳湾片区房价均有不同程度的上涨，多是受到局部项目调价、推新或收回优惠影响。

房价降幅较大的是呈贡新区，降了4.44%，其次是古滇、方旺、草海、世博-金殿、次中心、南市区核心、空港、山水新城片区。

这些片区房价波动主要原因在于部分项目推出特惠房源，一定程度上拉动着整体均价走低。但随着市场信心逐步回复，促销活动对销量及到访的推动效果也比前几个月更明显。

去年下半年以来，昆明土地市场和销售市场都表现平淡，老盘加推节奏放缓，新盘入市也“一等再等”。

如今市场预期逐渐改善，开发商在拿地和推新方面也更加积极。

据不完全统计，加上近期拿地的项目，目前昆明主城内还有二十余个新盘待入市（未正式开盘）。

其中，众安白马御府、枢纽曜城、招商雍珑府、中国铁建·西派城樾、俊发·星辰俊园、俊发未来城等项目已开放城市展厅/售楼部或样板间，多处于诚意登记状态，部分项目已获取预售证，在上半年入市的概率较高。

一环内的几个新项目也值得关注。如大华接手的莲花池国际商贸城后续地块据传将打造为总部项目，建设顺利的话年内有望面市；棕树营城改项目去年已启动回迁房建设，何时入市尚不确定。

滇池路上的杨家地城改项目占据地段、配套及地铁优势，也受到较高关注，目前仍在拆迁中，距离实际入市估计还有一段时间。

此外，最近热度较高的还有双塔片区的两个新盘了。一个是位于双塔旁的凤起兰庭，3月29日正式过规，拟建9栋住宅及1栋商办楼；一个是3月23日绿城联合德润拿下的陈家营住宅地块，进度快的话年内应该也能入市。

从待入市新盘的位置及规划来看，不少项目区位优越，规划打造为改善住宅，预计定价都不会低，入市后或将对区域房价起到一定拉升作用。

写在最后，

虽然房价短期小幅波动仍存，但市场整体向好，供求逐渐恢复，预计4月昆明楼市将有持续改善。

你怎么看接下来的楼市走向，最期待哪个新盘呢？欢迎评论区留言讨论。

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