一边是“昆明房价跌破1.5w/㎡”“楼市下行”等各类声音层出不穷，甚至有人预测昆明房价下一步就要跌破1万/㎡。

另一边是市场部分楼盘“断崖式”降价，主城出现单价一万出头的住宅项目，三天两头的特价房、超低价搞得几家欢喜几家愁。

到了抄底的时刻吗？房价还会降多久？什么时候买房合适？如今的行情下如何买房？

市场上多少有点人心惶惶的味道，血拼姐就从今年以来的市场现状和成交数据出发，谈谈降价这件事情，顺便提出对昆明8月楼市的几个预测。

锐理数据显示，7月昆明楼市商品房成交均价13450元/㎡，环比下降11.4%；住宅成交均价14702元/㎡，环比下降5.46%。

从1-7月昆明楼市的数据成交情况可以看出，住宅及办公物业成交价格在7月都有一定程度的下跌。

（1-7月昆明房价及销售套数变化表 数据来源：昆明锐理）

但整体来看，商品房及住宅价格表现还是相对平稳的，尤其是住宅价格，除7月波动幅度稍大外，其余时间的变动并不大；包含公寓的办公物业价格则稍显曲折，7月成交价环比降了9%。

数据侧面反映出政策调控威力逐渐显现，楼市降温明显，但降价真的就能“大卖”吗？

也不见得。从销售数据来看，昆明住宅销售套数自3月以来便呈现总体下滑的趋势，7月相比6月成交量少了1000套，降幅明显。以往的降价促销对如今的住宅销售已非良策，甚至反向加重了市场消费的疲软状态，客户持币观望，库存持续拉高。

只有在办公物业的销售上，“促销”方才真正显示出作用，降价潮带来的以价换量效果确实可观，7月昆明办公类物业销售套数环比6月直接翻了个番。

单看昆明市场，房价确实降了点，但在合理范围内；若结合全国市场来看，昆明房价也属于较稳定的阵营，并不存在“暴跌”的情况。

与部分楼盘降价相对的，是从区域和项目更能看出房价的具体涨跌情况。

根据血拼昆明楼市房价地图数据，1-7月非别墅类住宅均价中，上涨区域明显多于下跌区域，大趋势来看还是上涨为主。

（1-7月昆明各区域不含别墅房价涨跌情况）

具体到项目上则更明显，降价的楼盘相对来说还是少数，主要体现在北市区、斗南、古滇、会展、巫家坝等片区，部分/个别楼盘的促销战略拉低了一部分房价。

这一情况在8月伊始似乎有“愈演愈烈”的苗头。不论是西市区九字头洋房，还是北市区11000元/㎡准现房，抑或是巫家坝14xxx元/㎡起精装住宅...不同的营销口号背后是相似的销售逻辑，难掩焦虑。非正常定价既打破了区域竞争生态，也让购房者疑虑重重。

通过对降价楼盘的分析，不难发现有以下特点：

一、降价盘以刚需为主，主要为迎合市场趋势

无论是7月以来嵩明的三字头房源，还是经开区、北市区及西北新城降价楼盘，都是定位刚需，迎合市场趋势为主，也符合营销规律。且降价项目基本分布在三环外，三环以内的项目降幅并不明显，尤其是地段优越、配套齐全的项目，价格和销量依然坚挺。

二、降价盘自身存在一定问题，个别案例不具普遍性

以阳光城·滇池半山为例，因项目自身销售、开发商资金及施工建设等问题出现断崖式降价，不仅造成大批业主维权，也让客户犹疑不定；巫家坝的中交龙光·玖云台景里则是很好的个例，目前片区其他楼盘并未出现明显的降价情况，即使有部分促销房源也在正常营销范围内；而北市区春江明月、江东铂悦湾等项目，则是项目自身存在开发建设及产品设计问题，本身入市就晚，低价销售也是正常手段。

过分低于区域均价的促销楼盘，确实只是极少一部分，正是因其“非常规”的极端定价，造成一派低迷的假象，并不足以代表昆明楼市的真实情况。

三、公寓与住宅性质有别，降价不能等同论之

最后还是提一下公寓，价格降得最狠的非公寓莫属，结合昆明公寓市场的高库存及去化周期来看，公寓市场降温从去年就早已开始，且降价楼盘仍然只是部分片区的部分项目，多集中在一段时间内，更不能代表住宅市场。

根据近期的楼市表现及数据情况，结合市场趋势，8月及下半年的昆明楼市又将如何？

一、量价双跌或会持续，但将以稳为主

中原数据显示，今年上半年，全国楼市调控次数超234次，8月以来调控也是愈演愈烈，且每一条政策都对准楼市“七寸”，在这个环境下，没有人敢大涨，涨太快的城市都忙着迅速降温，中间梯队的城市则都是以稳为主，稳中有降。

随着房价调控越来越精准有力，房价将回归到一个更加健康的稳定发展态势，昆明目前的政策环境相对宽松，部分特例不会对整体有过大影响。

二、高价新盘仍待入市，去化成关键问题

据不完全统计，昆明目前仍有近30个新盘尚未入市，多为地段优越、配套完善的改善项目，集中分布在二环内及北市区核心，不少项目房价获超2万/㎡。其中，云南建投·朝朝暮暮、雅居乐中央雅府、金地峯范、未来时空、枢纽曜城、春城玖號等多个项目有计划在8月首开。

待这些项目入市销售，无疑将新增一批不小的供应，以目前购房者的观望心理来看，去化压力不会小。

三、8月供地持续缩水，卖地任务艰巨

今年无论是全年供地还是土地推介面积都大幅缩水，在偿债压力及融资收紧的影响下，开发商拿地愈加保守谨慎，供地节奏也在不断放缓。

截至目前，昆明主城五区及周边区县共供地2400亩不到，仅占全年供地计划（11494亩）的1/5。而8月仅23日及27日有地块出让，面积合计不足10亩，可以预想四季度或将出现集中供应的爆发期，但能否完成全年供应任务尚未可知。

写在最后，

昆明近期特价房频现，有指责跳水降价楼盘扰乱市场秩序的，也有观望等待预期继续降价的，而开发商与购房者之间的信息不对等，无疑给了促销更多的操作空间，对购房者来说踩雷的可能性更大了。因此广大网友在购房时更应该谨慎抉择，天下没有免费的午餐，且不说特价房多存在楼层、户型不好的问题，但是一次性付清全款的要求就值得三思而后行。

至于昆明楼市，目前仍维持在一个相对健康的状态，大可不必贩卖焦虑。

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责编：蒋冬琼