据贝壳研究院调研，近年来全国年均 300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为 53%，二线城市平均为 21%。

改善性购房需求，为楼市提供了新鲜的活力。

作为百万起的重大资产，换房买新不是一个轻松的事情，那么是什么因素推动着大家选择“换房”呢？一起来看看！

对于部分购房者来说，房子买了就是住“一辈子”的事情，换房不仅成本高，还各种麻烦。

那么，是什么样的原因驱动着这些新一批的购房者开启“换房”的想法？

据研究调查显示，换房的主要原因有五大类，分别为改善住房空间、改善教育资源、改善配套环境、改善交通通勤、换房和家人住。

对于换房的理由和换房的产品我们随机挑选了几名受访者，讲述他们换房的理由和换房的产品。

受访者X女士

换房理由：原先住宅房龄较老，面积不够大

换房产品：100㎡三室两厅

首次置业是工作第一年，因为觉得租房太贵了，还不如买房还贷款。然后就买了一套71㎡两室两厅的小户型作为过渡。因为考虑到了要立即入住，选择了一套老小区的二手房。

目前已经工作了五年了，感觉原来的房子房龄还是太老了，配套有点跟不上，而且面积有点小。随着工资能覆盖更高的房贷，就考虑可以换一套户型面积更大的地铁房。

最后选中了一套次新房，同样是二手房，但房龄很新，而且周边有地铁，各方面都很满意。其实我们买房最看重的是“使用率高”，没有任何的等待期，每次都是买房了就能立马入住，二手房也能提前考察配套。

受访者H先生

换房理由：私密性不够，不想再住在高层了。

换房产品：180㎡四房产品，只考虑洋房

其实目前住的房子已经是换得第二套房了，现在正在考虑换购第三套住宅。主要换房理由是高层的私密性不够、采光等问题，舒适度大打折扣。第一套房产，是老小区步梯房，虽然房龄较老但居住的舒适度还是很高的，最大缺点是早期车位规划不足，停车不方便。

如今这套是高层住宅，物业服务和小区环境都很好，但是房屋内的私密性欠佳，是采光也没有洋房产品更好。而且目前购置的户型较小，想要买一套大户型产品，但由于目前昆明市面上新房大户型四房选择不多，还在观望中。

受访者L女士

换房理由：因为家庭人员的增长，家中添了一个小宝宝。

换房产品：140㎡四室两厅

其实，主要是想要换一个更好的生活环境和更优质的配套学校。目前住的房子是90㎡的两室两厅，原来只有夫妻两个人住还挺宽敞。但是现在家中有宝宝后，保姆阿姨需要房间，父母偶尔过来帮忙带小孩，两个房间显然不再能满足家庭空间需求了。

现在购置了一套140㎡的四房产品，刚好勉强够一孩家庭使用。

一个房间留给夫妻，一个房间给保姆或者偶尔来住的父母，一个房间作为儿童房，一个房间作为书房，每个人都有自己的独立空间。

通过以上几位受访者可以看到，面积是换房的首要需求。

大部分换房客群都是由两房产品换到三房或者四房户型，户型面积也是从90㎡以下换到100㎡以上。

随着家庭人员结构的变动，对于房屋的空间大小有了刚性需求。

对于面积问题，几位换房家庭都表示，如果原来居住的面积很大，也许换房的意愿不会那么迫切，甚至不会考虑换房，面积小是重要因素。

其次，是房屋品质问题。

“旧换新”也是改善型用户的核心需求之一。房龄太老、小区破败、物业跟不上等问题，会让业主的居住幸福感降低。

因配套等问题而选择换房的家庭，更多是因为工作变动和子女读书等问题。

此类换房置业者通常对学校比较看重。大多家庭并不会因为交通不便利而换房，因为换房成本太高。由于目前昆明城区范围并不大，交通出行多为自驾或骑行，比较方便灵活。

许多人认为，不同于过去一大家人住在一起的生活方式，目前中国家庭结构趋于小型化。

据贝壳研究院显示，四人户家庭仅占比13%，两人户家庭占比最高为30%，其次为一人户家庭占比25%，三人户家庭占比21%。对于目前家庭习惯，没有抚养儿童的家庭更倾向于两室的过渡形产品，首付比例较低，能较快入手。

但是对于换房客群来说，100㎡的户型看起来很大，但是规划到每个房间的功能性时，就会发现还真不够用。

数据显示，2019 年-2023 年，四居室住房成交占比由 11%提升到 19%，已超过两居室成交比例。随着生育政策的放宽和老龄化的加剧，四房产品已经成为改善用户的最青睐的产品。

对四房青睐的家庭，主力为养育子女和赡养老人的家庭。因为中国人有老人帮忙照顾子女的传统，家庭人口会从两人增长到四人。而对于需要赡养老人的家庭，同样需要多房间的户型来满足家庭需求。

写在最后

许多人都说，买房就要“一步到位”，不然后续改善置业太麻烦。

其实，对于家庭来说，生活格局在改变，未来需求也在改变。那么，房子作为商品，更多是服务生活的产品。

对于首套房置业者来说，还需谨慎考虑自己的生活需求重点，不要为了贪图便宜强行上车，选择户型差、偏僻、远郊的房子。因为后续想要改善，二手房也难以出手变现。

与其强行上车，不如选择租房过好每一天，不要让房子，绑架生活。