报告时间：2021年5月31日至6月6日

市场综述

当周昆明商品房供应规模显著上扬，尤以品牌房企开发项目供应力度较大，三个项目首开，一个项目加推新房源，且均为高层住宅。市场持续平销去存，此前一周开盘销售及集中补货项目拉动，面向首置刚需和刚改交易主导市场，价格则受成交业态影响有所下降。

先来看二级市场，当周昆明市场供应显著上扬，成交则微幅上扬，10个项目获取商品房预售许可证，5个项目过规。 

根据焦点研究院统计，当周商品房新增预售面积约37.59万平方米，环比上升146.91%；成交面积18.71万平方米，环比下降8.28% ；成交价格15504元/平方米，环比下降10.5%。

当周昆明金茂国际新城、俊发城、保利城、青龙山旧城改造项目及盘龙区白水泥厂及周边片区A8地块获取建设工程规划许可证，建筑面积约61.81万平方米，环比上升40.83%。其中，青龙山旧城改造项目青峦璟苑为首次过规，规划16栋高层住宅和6栋公建配套；盘龙区白水泥厂及周边片区A8地块规划改建24班小学。

再来看一级市场，当周昆明主城区无土地出让，市中心及西山区供应商品房用地3宗，均为纯住宅用地，面积60.79亩，建筑面积20.65万平方米，6月底至7月初挂牌出让。

回归市场一线，当周有4个项目开盘销售，分别是润城、融创春城書院、中南新城云樾及旭辉广场铂宸府。除润城外，其余三个项目均为首次开盘销售。位于经开区的中南新城云樾开盘价格相对更低，均价9600至10500元/平方米，面向偏首置刚需；润城、融创春城書院及旭辉广场铂宸府面向改善需求，开盘价格相对较高。

当周房企营销动作密集，青年说悦领域开放城市展厅，绿地观云山、俊发俊尚峰开放样板间，俊发龙泉俊园昆八中开工等。

根据焦点研究院统计，承接此前项目营销动作积蓄力量，6月以来，昆明市场供应规模将持续上扬。受上半年销售任务导向压力，以及当前资金回笼压力影响，此前计划入市的新项目将集中在6月开盘销售，兑现蓄客效果，当周开盘销售的3个项目仅为肇始，后续还将有较大规模供应出现。从项目去化效果来看，因新项目较多，且类型、业态比较丰富，多面向首次改善及中高端改善需求，价格相对较高。不过，受制于近期外围市场政策调整，以及当地住房贷款利率有所上扬影响，项目去化效果一般，购房需求观望情绪较为严重，后续即将到来的大量供应能否得到及时兑现有待观察。

政策面

国有土地出让

内容：7月1日起，云南省将试点土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。 

影响研判：房地产调控“顶层设计”雏形渐显，从土地供应集中到出让金改税务征收，调控权力进一步向中央集中，地方话语权降低，为房地产税带来更多想象空间。

农村住宅建设

内容：于6月1日起正式实施的《昆明市农村村民住宅建设管理办法》明确，农村村民住宅建设要严格落实“一户一宅”制。在城镇开发边界以内，禁止建设低层连体式和单户独院式住宅。城镇开发边界以外地区，住宅楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，建筑面积不超过300平方米。

影响研判：非法占用土地建筑将被拆除，进一步规范农村住宅建设及宅基地使用。

拿地即开工

内容：5月31日昆明召开中国（云南）自由贸易试验区昆明片区工程建设项目“先建后验”、“拿地即开工”专题新闻发布会，提出“通过探索实行‘先建后验’管理新模式，以往办理各项审批手续时限约为270个工作日，现在符合条件的项目10个工作日即可办理完成。”

影响研判：企业可实现办理建筑许可时长由原来的50天缩短为1天，缩短企业建设投产周期，促进区域项目建设提速。

城建面

城市更新 

内容：6月4日，昆明市召开“奋斗百年路 启航新征程”昆明市庆祝中国共产党成立100周年系列新闻发布会第十场。昆明市住房和城乡建设局党组成员、副局长黄捷围绕民生保障进行了专题介绍。截至目前，已完成城中村改造项目111个，正在实施改造174个，131个项目已建成并移交回迁安置房。计划2025年前完成所有纳入计划的城中村改造。 

影响研判：随着城市更新步伐加快，2008年以来昆明列入城市更新改造计划的395个城中村项目正逐渐完成改造，部分拖欠已久的城改项目有望早日改造完成。

生态文体配套

内容：6月2日，昆明市公共资源交易平台发布了《西山区体育场提升改造项目设计施工总承包招标公告》（以下简称《公告》），该项目总投资13220.38万元，计划于6月30日开工，2022年12月31日竣工。

内容：6月2日，云南民族村有限责任公司发布再造一个夜间民族村建设项目。项目计划今年7月1日开工，9月20日前完工并投入使用。 

 影响研判：提升海埂片区景观风貌。  

内容：6月4日，西山区海埂大坝对岸可视范围景观提升EPC工程竣工验收。项目可视范围约15.5平方公里，其中城市建设区约7.7平方公里，涉及碧鸡街道及西山风景名胜区的局部辖区1500余栋建筑。

内容：6月4日，昆明市公共资源交易中心发布“草海文化旅游项目市政及公共配套基础设施建设（公共绿地建设）—汽车文化运动公园项目设计施工总承包招标”。该汽车文化运动公园项目总投资3380.1万元，用地面积约为2.33万平方米；项目计划开工时间为2021年7月1日，计划竣工时间为2022年2月12日。 

影响研判：草海片区景观文化形象进一步提升。

教育配套 

内容：6月3日，昆明市自然资源和规划局发布了《盘龙区白水泥厂及周边片区土地一级开发整理旧城改建项目公共服务设施A8地块配建24班小学建设项目规划许可批前公示》，规划表明盘龙区白水泥厂及周边片区土地改建24班小学。

影响研判：补足茨坝片区教育资源。

土地面

土地供应

内容：6月2日，西山区马街街道办事处马街社区居民委员会上架1宗纯住宅用地，地块编号KCXS2020-22-A3号，占地面积0.033亩，起拍价46.56万元，定于6月25日现场拍卖出让。   

影响研判：从地块编号看，该地块为西山区春雨路一期十二号地块尚华苑项目用地，或将由大华集团负责开发。

内容：6月2日，五华区大观街道办事处上架约28.64亩纯住宅用地，地块编号KCWH2021-9-A1号，总起价4.35亿元，起始楼面价约4829元/平方米，定于7月1日挂牌出让。

影响研判：该地块位于主城市中心，或为昆明一环内面积较大城改项目之一——棕树营城改项目用地。

项目面 

融创春城書院：项目位于五华区昆明市小西门云南电视台旁，6月4日首开，首推5栋大平层产品，户型建面约129及149平方米，3梯6户设计，成交均价约27000元/平方米，目前购房可享6%优惠。

润城：项目位于西山区日新路与前兴路交汇处，润城三辰府住宅加推，共推出168套建面约114至180平方米住宅产品，为毛坯交付，价格约19846元/平方米，预计2023年4月交房。

中南新城云樾：项目位于官渡区经开区石安公路与福昆线交叉口，开盘首推5栋、7栋高层房源，户型建面约89平方米及98平方米，2梯6户设计，总高22至27层，带装修交付，价格9600至10500元/平方米，预计2023年10月交房。

中建金科向山的岛：项目位于盘龙区新龙路与芳林街交汇处，目前诚意登记中，整体规划高层、合院、洋房产品，其中高层建面87至115平方米，具体价格待定，为带装修交付，样板间已开放。值得注意的是，项目虽位于北京路延长线附近，却是区域目前少有规划合院的项目，预计整体均价相对偏高。

旭辉广场丨铂宸府：项目位于盘龙区丰源路和杭瑞高速交叉口，首开推出377套高层住宅，户型建面约117至143平方米，带装修交付，均价约18800元/平方米。项目将打造约13万平方米旭辉广场城市级综合体，目前已与红星美凯龙达成合作签约。

俊发龙泉俊园：项目位于五华区龙泉路与红园路交汇处，在售第7栋高层产品，户型建面约89平方米至143平方米，2梯3户和3梯5户设计，均价15000至16000元/平方米，带装修交付，预计2022年8月交房。项目优势在于签约了红云小学及昆八中，6月5日，俊发龙泉俊园昆八中举行开工奠基仪式，项目将于6月底推出8栋新品，目前诚意登记中。

俊发俊尚峰：项目位于盘龙区北京路与白云路交汇处，为马家营城改项目，将首推A4地块住宅，为2梯4户设计，建面约125至183平方米，带装修交付。6月5日，项目143平方米户型精装样板间已开放，预计将于6月底开盘，均价约在25000元/平方米左右。

绿地·观云山：项目位于晋宁南滇池大赖山（原一乘驾校总部），目前洋房、叠墅在售。洋房为6层电梯洋房，户型建面约112平方米及136平方米，均价约7300元/平方米；近期将推出合院产品，户型建面约121至145平方米。

青年说|悦领域：项目位于五华区五华区小康大道西侧，目前项目已竣工，6月5日同德城市展厅开放。项目由本地国企开发，为带装修小户型精品现房。

未来时空：项目位于呈贡区彩云南路与联大街交汇处，共包含4个地块，8栋住宅。首开地块包含2栋住宅楼，层高25层，2梯4户设计，余下6栋住宅楼为15层小高层，2梯2户设计。预计项目将于7月底开盘，首推192套房源，户型建面97至121平方米，为毛坯交付，交房时间预计为2023年3月。

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编辑：蒋冬琼