随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——禧瑞都。

1、二环边，周边公交路线较多；

2、小社区，仅3栋住宅；

3、绿化率超过45%，楼下就是农贸市场；

4、户型建面约48-145㎡，一室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：云南云龙房地产开发经营有限公司；

容积率：3.37；

绿化率：45.53%；

楼栋数：3栋住宅、1栋写字楼；

总户数：1822户；

停车位：1710；车位比1:1；

物业：昆明民心物业服务有限公司，物业费1.9元/㎡·月。

（楼栋分布图）

禧瑞都（江东时代花园）位于昆明二环东路与穿金路交叉口，小坝立交旁，临金汁河，项目总占地面积近72亩，2016年建成。

（禧瑞都）

禧瑞都算是江东扎根北市区的“刚需代表”之一，2012年开盘的时候就号称是6600元/㎡的二环边精装房，比同期相似地段的毛坯项目还要便宜，直接让江东成为昆明著名的“房价杀手”。

上个月，禧瑞都旁边的昆十一中（又名天祥中学）官微发布2023年招生简章，学校正式更名昆明市盘龙区财大附中。

（签约仪式 图源昆明发布）

据官方消息，财大附中落址昆明市第十一中学后，将会在此引入全新的管理模式和全新的师资，升级为盘龙区财大附中后，学校仍属于公办完全中学，学校教学质量有望提升。

在此基础上，周边二手房有了学位加持，据说同区域的二手房均价都隐隐有了一些涨势。

这样看来，极具性价比的禧瑞都或许也能借此利好往上涨一涨？

据血拼姐实地踩盘来看，还真不一定。

2012年，禧瑞都开盘，均价仅6600元/㎡，比同期相似地段的项目还便宜近1000元/㎡，堪称“刚需王者”。

小区仅有4栋建筑，1栋写字楼A栋（永安国际）在小区外单独管理，其余3栋住宅（B、C、D栋）单独作为小区封闭管理，住宅为塔楼，3T12户，总层高33层，容积率3.37。

（永安国际）

小区地块为长条状，3栋住宅大致呈一字分布，虽然是刚需，但也做到了有靠谱的门禁、安保，人车分流，车位比接近1:1，且车辆与行人没有从同一个门进入，还是很值得夸一夸的。

（单独的车辆入口）

内部园林绿化率45.53%，虽然绿化率高但植物搭配有些许潦草，总体来看，该有的绿植维护都做得还不错，地面也干净齐整。

（绿植维护还挺到位）

令血拼姐比较惊喜的是，小区内部不仅有儿童游乐设施、健身设施、休闲凉亭，还有一个篮球场，整体设施配置还挺丰富。

（儿童游乐设施）

（凉亭）

（篮球场）

当然，小区的缺点也很明显，禧瑞都比较靠近二环，这就导致面向二环的户型会有噪音困扰，在装修时使用双层玻璃也难以避免。

（旁边就是二环）

另一方面，小区原本设计中的下沉广场实际上是一个较大的农贸市场，从小区内部就可以直接进去，这就让小区的封闭管理显得有些鸡肋。

（下去就是菜市场）

还有一个更突出的问题是，小区的租户比较多，不少一楼的房源也被改成了底商，尤其是D栋，直接能看到还有两家酒店，整体人员流动性大，且人员构成比较复杂。

（不仅有酒店，隔壁楼栋还有公司）

小区大门外的空地被改成了一片停车场，平时停满了车辆，出入显得有些拥挤。

（大门外的停车场）

户型方面，挂出房源建面约48-145㎡一室至四室，有比较方正的户型，也有一些“手枪”户型，各个面积段都有对应的房源，选择余地还比较大。

一室的户型建面约48㎡，进深较长但方正，算是比较标准的酒店房间格局，被用作酒店倒也情有可原。

（建面约48㎡户型）

再来看一个两室小户型，建面约79㎡。

（建面约79㎡户型）

这个户型两室两厅一卫，各个朝向都有，可以看出，户型设计确实是有硬伤的，不仅是黑卫设计，次卧还被夹在卫生间与厨房之间，需要与厨房同时通过生活阳台通风采光，小小的生活阳台承担了远超它能力范围的职责，实在不应该。

再来看个挂出最多的三室户型，建面约130㎡。

（建面约130㎡户型）

建面约130㎡的户型三室两厅两卫，值得欣慰的是，这个户型的主卧有了套房设计，且卫生间有了独立的窗户，但卧室与客厅之间，夹了一个黑卫和一个厨房，且卫生间与厨房门对门，这就很令人费解——明明动静分区了，但没一个区域是干净清爽无异味的。

整体来说，相对方正的户型都是如此，不够方正的手枪户型就更要结合进深、通风加以调整，就居住体验来说，很难做到更好的提升。

其实说起来，禧瑞都的地段也不算差。

交通方面，自驾出门就是穿金路，转个弯就是二环，与此同时，小区离二环太近，西向的部分房源噪音会更大。

（门口就是穿金路）

小区门口不到100米就有公交站，有十余条公交路线途经，还算方便，但是遇上有集市的日子就会比较拥挤（每周三和周五）。

（公交站围满了人）

地铁站则会稍远一些，目前最近的是地铁5号线的白龙寺站，距离大约1.2km，不算近。

（白龙寺站）

商业方面，2km内有同德广场、爱琴海购物公园、北辰等大型商圈，附近还有嘉和小街这样的网红小吃街，下楼就是一个比较大的综合农贸市场，日常生活购物娱乐其实都很方便。

（楼下就是农贸市场）

教育方面，小区隔壁不到100米就是财大附中（原昆十一中），据了解，此前昆十一中对口的小学有云波小学、盘龙小学（映象分校）、园博小学，禧瑞都也在划片范围内。

（财大附中）

小区门口就是正在改造中的金汁河，旁边还有下河埂公园，整体的生态环境也不算太憋屈。

（改造中的金汁河）

禧瑞都的二手房源挂牌均价接近11000元/㎡。与前几期看到的小区不同，禧瑞都的大户型房源均价较低，不少房源甚至还没过万，小户型反而比较贵，不少70㎡左右的房源甚至能站上12000元/㎡。

周边的二手房也大都在这个价格，四季花语、云南映象、春城邻里等小区房源挂牌价都在10000-14000元/㎡左右。

片区内较近的新盘是同在穿金路的雍锦园，该楼盘已部分交付，目前均价约15000元/㎡。

（雍锦园效果图）

总体来看，禧瑞都的价格还算实在，但也不能指望学区能带来多少加成，环比来看，甚至还隐隐呈现出下降趋势，这也不难理解，毕竟市场环境影响更大，小区的人员流动性和户型设计的硬伤已经难以改变。

优势：

1、便宜，不少房源价格不过万；

2、二环边，日常生活便利；

3、绿化率较高，内部设施较为齐全。

劣势：

1、临高架，噪音大；

2、梯户比高，户型设计有硬伤；

3、租户较多，人员流动性大，不够安全。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。