始建于公元765年的昆明城，进入公元2020年后，唯中心论的商业模式正向湖滨商业演变。

以前的昆明城，以翠湖为中心，历经龟蛇相交、摊饼式发展。

2020年的昆明，正在环滇发展。

城市格局发生变化，商业分布早已大不一样。

昆明市中心正在向城区位置的滇池内海——草海区域迁移。

这是一个城市的进步，也是一个城市商业变迁的行进旅程。

昆明南拓排名前列步：90年前，拆除南城墙建了南屏街

追溯昆明商业变迁史，大致会得出以翠湖为中心，不断往外拓的发展轨迹。

距今90年前的昆明，还依旧保有龟蛇相交的城市造型。

这是600多年前，明朝最有名的风水大师汪湛海为昆明设计的“城市造型”。

数百年来，整个昆明城的繁华就浓缩在这“龟背壳”一样的城市里。

1930年的昆明，小小的龟城早已掩不住城市的繁华，城市商业开始往城外延伸，顺着南城墙一带，往来贸易的客商及邻近的百姓组成了现今老昆明非常熟悉的顺城街雏形。

顺城街，顾名思义，就是“顺着城墙的街道”。

彼时，明朝期间修建的巍峨城墙，成了城市外拓的阻碍。

1930年-1932年，昆明拆了南城墙、大南门、小南门，在原址的基础上建设了一条约500米的街道，并在街道两侧修建了三四层楼高、集商住为一体的商铺，这些商铺高度远远超过昆明城常规建筑高度，犹如昆明南城边一道高高的屏障，这条新修街道被命名为“南屏街”！

无论是顺城街，还是南屏街，在其后的八九十年间，一直是昆明最繁华的街道之一。

近几十年的发展扩张变迁，昆明城发展早已突破翠湖为中心的“羁跘”，并且一直向南，逐步走上了以滇池为中心的环滇发展。

昆明南拓第二步，环草海区域较先成为昆明新中心

整个昆明向南，焕然一新的滇池迎来了全新的发展机遇，环滇池经济圈将是昆明现在和未来最有发展潜力的板块。

说到滇池，必然先提起草海。

五百里滇池，有内海，有外海。

内海，就是人们俗称的草海。

早先的草海，湖水澄澈，在巍峨西山映衬下，山水相依的草海区域，成了宜居之所。

像明朝状元杨升庵、民国时期昆明市长庾恩锡，都在草海边安家。

地理名家徐霞客，来到昆明考察西山的途径是：从城西出门两三里，至草海畔，乘舟西行，抵西山脚下，在升庵祠用膳后，休息片刻，即向西山行进。

在《游太华山纪》中，徐霞客对攀游西山有非常细致的记载，这里仅做片段撷取。

距徐霞客舟行过草海游西山时间过去382载，2020年的草海已被定位为昆明城市会客厅多年。

21世纪的昆明，被定位于面向南亚和东南亚区域中心城市进入了国家战略，再加上昆明有着国内四大门户机场——长水机场和通达全国高铁的组合加持，地处西南一隅的昆明，早已跃变为开放前沿。

2020年，昆明城区面积约为438.23平方公里，是解放初期7.8平方公里建成区面积的56倍！

此时的昆明草海，交通通畅，纵贯昆明城东西方向的地铁3号线，沿着草海外围连通周边区域，并通过地铁6号线，和昆明长水机场有效连接。

正在修建的5号地铁线和即将启建的7号地铁线，将在草海无缝衔接，为再一次的商业南迁打下基础，造一片滨水商业集中区域。

从昆明这座千年城市商业形式演变及趋势分析，整个城市中心整体往南偏移的基础上，已经向滇池草海一带聚焦。

昆明商业30年演变：最早由百货大楼引领，而后集中式商业爆发

追溯近百年商业演变，不难发现这是从街铺商业开始，到近20年集中式商业爆发，再到今天体验式滨水商业的集中。

近百年里，昆明最初的商业，以街铺式商业大行其道。

这包括90年前兴建的南屏街，以及上个世纪80年代风靡春城的武成路、长春路，一条窄窄的街道，前店后厂（住）的两三层商铺，为昆明带来经济活力的同时，亦点缀着昆明城的过往。

（上个世纪80年代的昆明武成路）

受经济发展进度的影响，一度在各地兴起的百货大楼曾经是每个区域的地标商业，商品虽称不上琳琅满目，但货品分区、分层销售，甚是吸引人。

尤其是昆明百货大楼，一度吸引全省的人来此购物消费，盛极一时。

进入21世纪，在昆明百货大楼原型基础上，昆明集中式商业开始爆发。

2000年左右，青年路与人民西路交会处的鸿城赛特、新西南广场，以大体量商业、商品档次高而风行一时。

整个昆明二环内，新修的百货大楼、新西南广场以及三市街上的柏联广场，一度是昆明中高端商业的代表，形成有各自商业属性的商业体。2010年左右，昆明商业突破二环限制，不断往北延，往南拓，整个城市商业呈多中心发展。

除了昆明市中心商业，昆明还新增了世纪城商圈、北市区商圈、南亚商圈、爱琴海商圈、1903商圈，以及2015年左右的万达商圈等等。

这些商业体均有显著特征：商业体量大，既有独立商业，又有街铺式商业，尤其重视品牌商家、餐饮和影院的引入，满足周边区域商业所需，亦成为商业较大卖点。

如今，昆明南亚商圈、万达商圈、爱琴海商圈、1903商圈正风靡春城。

让人稍显遗憾的是，这些以综合体为主的商业体，因为各种原因和限制，没有哪一个项目能将春城得天独厚的山水资源融入其中。几乎所有的商业给人的感觉是千篇一律、千城一面。

展望2030年昆明新商业中心：由草海头排商业山海十二领来引领

千年春城，有“睡美人”西山，有五百里滇池，正在环滇池发展的春城，无疑将出现一种全新的滨水商业。

其实，放眼国内外，无论是厦门鼓浪屿、上海外滩、北京后海，还是夏威夷、东京镰仓，这些以休闲型资源型著称的商业，持续爆红且经久不衰的核心原因在于稀缺的滨水资源。

伴随着城市持续南拓，离主城最近的草海片区沿线云集了中铁诺德山海春风、华夏四季、金地云海一号、绿地海珀澜庭等低容低密高端住宅区，这些区域亦是城市高净值人群的居家地。

随着昆明不断升级，再加上城市高净值人群消费力的水涨船高，更低密度、更具体验感、更私密、更高档、更有资源、更具情调的滨湖商业，必将受到高净值人群的追捧。

就在五百里滇池湖畔，一条浪漫的环湖路，连通了草海和滇池，人们仰望西山、俯瞰滇池，一城最美的风景都在这里。

2030年的昆明，已然成为中国面对整个东南亚的世界门户，滇池作为昆明少有的湖泊资源，其稀缺程度自然不言而喻：昆明环湖路就此一条，海岸线仅此一条，视野所至均为钟爱山海资源的成熟高净值人群。可以想象，2030年的昆明草海东岸，显现出低调的繁华：欣赏海景的游人、谈笑的宾客在推杯换盏间他们被情调各异、定位不同的湖滨商业所吸引和接纳，共同为环湖路增添了时尚与繁华元素。滇池草海一带的低容、山水佳境、丰富的滨水商业俨然成为昆明的新商业中心和头号玩家聚集地。

（昆明，草海东岸，山海十二领意境图）

就在草海东岸与昆明城区交融区域，央企中铁诺德地产匠心打造的中铁诺德山海春风项目，优质的地理位置，沿着环湖路一侧，中铁诺德早在2020年铺排好12栋商墅，等待10年后扎堆而来的人潮。

（昆明，草海东岸，山海十二领效果图）

这12栋商墅既是2020年昆明新商业的起点，也是昆明湖景商业的新标杆。

展望2030年昆明新商业中心往草海东岸转移时的景象，不难发现，这种符合新昆明气质的湖景新商业体——山海十二领，它成为昆明新商业的代言和标杆，其实是这个千年城市发展的必然。