对于昆明来说，近几年房价确实水涨船高。哪怕在2020年楼市“唱衰”一片的情况下，昆明的住宅均价仍在走上坡路。

根据昆明锐理近日发布的2020年昆明房地产市场研究年报来看，昆明商品住宅均价五年来持续上涨，到2020年已突破“1.5”，达15036元/㎡。

(数据来源：昆明锐理)

相比几年不见涨的工资，昆明“打工人”对此简直叫苦不迭。

那么2021年，面对跌不下来的房价，焦点君更希望为大家推荐的是“性价比”。

到底昆明哪个片区才是2021年的“高性价比”?究竟哪些楼盘才是“高性价比”?

先从区域预测开始，每年昆明的热门区域都会有不小的区别。

比如，2018年昆明的会展、巫家坝、北市区比较热门;2019年昆明最热门的当属官南、会展、呈贡、巫家坝;而2020年则是双塔、东市区、草海、西北新城成为热门区域。

那么，2021年，又该看哪些片区?

按照2020年土拍的热度来看，有两个片区算是首当其冲：经开区和呈贡斗南片区。

根据焦点君统计，2020年昆明土地市场共计16次溢价成交，从区域综合溢价率来看，呈贡区较高，达58.23%。

斗南，属于呈贡老城区，3次土地出让，2次溢价成交，先进置业所拿地块更是吸引了12家房企竞价;而经开区，2020年出让的8宗土地中，多家房企竞拍，有4宗为溢价成交，溢价率较高达70%。

这两个片区，都具有一个共性：大片可供开发土地、“面粉”便宜、房价低，定位刚需。

经开区其实是大部分人不看好的片区，对于“垃圾焚烧厂污染”的呼声较高。但如果论性价比，经开区一定榜上有名。

(经开区规划图)

片区内楼盘品质并不低，大部分都是品牌房企：碧桂园、富康城、保利、阳光城、金科、新城控股。

2020年又出来不少新项目，在2021年该片区一定会出现一波发力。比如旭辉新希望公元锦悦、美辰、阳光城文澜东方、新城和樾等。

从价格上看，经开区目前供应较少，但是均价比较低，不到万元，待售的几个项目，价格也预估在万元，远远低于2020年昆明“15000元/㎡”的均价。

几个项目中，可以关注一下新城和樾、美辰、旭辉新希望公元锦悦，三个新项目的位置都紧邻主干道石龙路，离片区内的商业、教育规划较近。

斗南这个片区，寄托于花卉市场、地铁轨道，又有临近滇池的优势，在这两年还是火了一把，土拍时时溢价。

尤其是2020年底，12家房企抢560亩地，经近2个小时土拍，先进成功拿地，溢价率达到171.7%，刷新昆明今年土地溢价率纪录。

(斗南片区 图源昆明规划建设)

这个片区，这两年发展不错，特别是新地铁线的开通，带来了红利。片区内规划有斗南、金桂街、梅子村等多个地铁站点。

教育方面，现有多所学校，比如呈贡区第三小学、师专附小呈贡海岸城学校、云南民族大学附属小学。

不过，斗南还是以“生态”为主，片区价格必然不会太低，但如果对居住环境有需求的，这个片区相对呈贡的其他片区，或者相比滇池沿线片区都更具性价比。

斗南由于有一定的“产业”区域属性，片区内公寓项目分布较多，不建议购买。

可以看看几个住宅项目，比如在售的中交·锦澜府，这个盘在最开始亮相的时候销售情况是非常可观的，现在价格相对较高一些了。

2021年可以重点关注一下绿地海之城和先进新拿地的项目。绿地海之城位置较有优势，离滇池、湿地公园和地铁站都相对较近，后期项目的大规划也有很多配套。

同样的，先进新项目也是离地铁站梅子村和古城站比较近，体量也大，有住宅有商业。又是先进的入昆首作，虽然拿地溢价率高，但其实地价并不贵，首开想必会有不错的价格。

从2017年至今，西北新城每年都算是热门区域，2021年也不例外。

因为商业起来了(吾悦广场开业、首创奥特莱斯已开业)，医疗配套跟上(五华区医院、阜外医院)，教育配套更是快速补齐(长城、先锋、云南师范大学附属融创小学、高新一小海源校区)。

同时，2021年，昆明人最期待的商业之一——宜家也要开业了。

片区内如今已经集聚恒大、绿地、融创、新城控股、碧桂园、万科、新希望、龙湖、金科、中南、海伦堡、中铁等一线品牌开发商，大房企都来了，可见片区热度。

虽然西北新城确实在这几年时间里房价猛涨，是整个昆明房价涨幅较高的区域之一，但是片区如今房价也仅在主城五区房价的平均值，相比一些热门区域而言，仍具有高性价比。

虽然在2020年西北新城拍地情况大不如前，但所剩可开发的土地并不少。而另一方面，片区内在售楼盘多，可供挑选的余地大，配套等发展也日趋成熟，算是刚需片区中比较优质的选择。

由于片区最初的定位就是刚需，所以片区内楼盘价格并不高。虽然片区房价已经涨了不少，但目前有几个住宅项目还是可以看看。

比如上悦天地，一方面是有学校配套(红旗小学)，对于有小孩的家庭比较友好，虽然价格高于片区均价但比起其他片区的学区房已经低一些了，另一方面是离吾悦广场、宜家、阜外医院都挺近的，据说项目还有一个地块临近地铁。

蓝光耍郡(暂定)和中南&平安不动产新项目两个新项目都是既有住宅又有商业，蓝光耍郡离地铁站、商业街也近，新的一年可以关注一下。

金刀营放在最后讲，其实它不算性价比高，但一定是2021年最热门的区域之一。

2019年金刀营拆迁，2020年土地出让。

(金刀营城中村改造项目规划信息)

由同德、赛伦和美的联合成立云南璟睿同顺拿到了金刀营的排名前列批出让土地，新公司的股权比例为同德50%、赛伦30%、美的20%，该项目已经过规，报规名为：璟睿小区。

第二批土地则是被“同德+赛伦+万科”这样的组合拿下，同德占股50%、赛伦30%、万科20%。

根据片区总改造面积500亩计算，供地进程已经过半，2021年片区仍然有望推地，成为热点。

(金刀营项目分布情况)

金刀营这个片区，在昆明市二环外三环内，北京路与盘龙江之间，临近北辰财富中心、欣都龙城和昆明广场3大商业中心，紧邻地铁2号线金星站和北辰站，位置可以说很好了。从项目规划效果图上看，还规划有幼儿园、小学、中学。

片区周边的在售项目价格在14500元/㎡-19000元/㎡之间。

金刀营的2个盘，拿地价格其实并不高，楼面价除了1宗6652元/㎡的住宅用地外，其余住宅用地都在2000元/㎡左右，不少业内预测售价会突破“2字头”，可以等等看，预计首开不会到那么高。

不过，这个片区未来升值妥妥的，不差钱的可以考虑。

写在最后

谈性价比是基于片区来谈，每个片区都有高性价比的楼盘，只是以上焦点君盘点的这几个片区，都是在2021年可以重点关注的片区，不仅关注度高，价格也偏刚需。

而片区内的楼盘，新盘还需要看一下首开价格，老盘的话焦点君推荐的都是片区内性价比相对高的，有置业需求的，可以参考之前焦点君写过的#楼盘评测#，更详细的去了解这些项目的细节。

那么，2021年，你觉得哪个片区会火，哪些项目会火，可以留言给焦点君，焦点君给你安排项目评测哦~