最近，昆明楼市格外热闹，楼盘营销两级分化明显，一边是碧桂园云南3城11盘联动促销，一边是新城控股西南4个大区收回折扣并着手新一年涨价事宜。

以碧桂园为首的打折促销派不在少数，不少产品类似的项目开始内卷起来。住宅房价一度破3万/㎡的巫家坝项目已卷出1.1万/㎡起的超低价。但巫家坝超高的容积率让不少购房者止步。

相较于巫家坝，最近西北新城两个低容积率的项目东原印江山和义承·金川府也内卷起来，购房者关注度更高。

在高密度、高容积率的大市场下，低密度产品尤为稀缺。2021年，昆明新盘爆发，那到底有多少低容率新盘亮相，目前市场上又有多少低容积率项目可选呢，我们今天一起来盘点。

本文将盘点容积率在2.8以下的在售、待售项目，供购房者参考。

为啥以2.8为判定依据呢？

根据今年8月政府公布的《昆明市城乡规划管理技术规定（修订稿）》听证会的报告。其中关于容积率的相关指标有如下规定：10层-18层的高层住宅容积率不超过2.8，19层-26层高层住宅容积率不超过3.1。所以本文小助理盘点的是容积率不超2.8的项目。

据不完全统计，昆明共有65个容积率在2.8以下的在售、待售项目。各区域楼盘分布如下。

（昆明低容积率项目区域分布情况）

就区域来说，昆明低容积率项目最多的是滇池草海沿线和安宁太平，各有10个项目分布，具体项目如下：

其次是今年新盘爆发的北市区（世博板块+北部山水新城板块），有9个低容积率项目分布。

经开区&空港片区紧随其后，有8个低容积率项目分布。

余下的呈贡和东市区不相上下，约5-6个项目分布。

新盘林立的西市区低容积率项目较少，仅有3个。

昆明周边的嵩明、晋宁、宜良也有多个低容积率项目分布，即使是新盘较少的富民也有一个低密度项目。

特别说明：以上楼盘容积率数据来源于搜狐焦点楼盘详情页/昆明市自然资源和规划局，如有错漏，欢迎补充指正。

就物业形态来说，昆明这65个低密度项目多为混合业态，纯墅质产品或纯洋房产品较少。仅有华夏四季、佳湖熹祥苑、新城和樾等是纯洋房社区，筑友玺珑湾、昆明北大资源紫境府等是纯墅产品。

从楼盘分布可以看出，低容积率项目分布最多的区域也就是内卷最严重的区域。而项目内卷对购房者来说其实是件好事，所以购房者买房可以重点看看这些楼盘集中分布的区域，比如草海片区，比如安宁太平。

草海片区，保护滇池划定一级保护区让草海片区多个项目暂停网签5个月。整改之后，合规合理的建设、稀缺的区位，宜居的产品更让这些草海边的项目成为香饽饽。草海片区华夏澜台府、中国中铁·诺德山海春风、华夏四季等项目都卖得不错，恢复网签后相约涨价。

安宁太平，新昆华医院和首创奥特莱斯开业后，安宁太平近两年迎来地产开发热潮，有融创、金地、吾悦等开发商入驻开发。且在建项目多为自身规划有大体量商业的低容积率项目，备受昆明养老一族的青睐。

除了集中分布的区域项目值得对比了解，2021年新亮相的几个项目也值得重点关注。

文首提到的东原印江山有高层有叠墅，有毛坯有精装，新签约红旗小学，购房选择多：（点击详情看项目楼盘评测：西北新城这个项目两月内连续开盘2次，哪里来的底气？）

义承·金川府项目有叠墅有洋房，12月28日新获预售证，首开价之前放风130万/套起（最小为89㎡），最近售楼部公示特惠房价98㎡房源加上赠送算出的实得面积单价7852元/㎡，这个价格较之前吹风价更加诱人。（点击详情看项目楼盘评测：在昆明 130万左右就能买主城洋房?）

此外海埂片区龙湖山海原著项目因为有龙湖品牌背书、加上有低容积率的洋房、叠院产品，项目多次登上昆明热销楼盘榜首，改善购房者可重点关注。

低容积率项目不仅容积率低，而且基本绿化率都超过40%，居住确实会比较舒服。但很多项目在生活配套方面差强人意。

从楼盘分布我们可以看出，除了草海沿线、海埂片区的几个项目区位较为优越外，昆明大部分低容积率项目位置都不是特别理想，距离城市核心商圈都有一定距离，业主日常生活较为不便。即使自身配套商业或学校的项目，建成也还需时日。

在鱼与熊掌不可兼得的情况下，不少人会纠结于买市中心的高层还是买交通和配套有待完善的洋房/小高层/墅质产品。

是你，会怎么选，这60多个项目中，哪个项目您更推荐呢，欢迎留言讨论。