在低迷的市场下，住宅难卖，公寓自然也不好卖。

因此，为了卖公寓，市场上出现了买房赠公寓、第二套半价、可带学位、可落户、分期付款等营销模式，但效果并不理想。

据昆明锐理数据，2021年上半年昆明公寓销售35.65万m²，同比下降11%，成交均价为8660元/m²，同比下降9%，要知道，2014年昆明公寓的均价就已经达到8923元/㎡了。

那么，是什么导致昆明公寓价格一而再，再而三的跳水呢？

1.库存量大。一是因为目前昆明市场上大部分的综合体项目、商业体项目中，都会规划有公寓产品。二是因为昆明写字楼积压严重，写字楼改公寓是房企开发商业用地的一个折中选项。这样的开发模式自然这也导致昆明公寓库存量越来越高。

（昆明锐理数据）

据昆明锐理2021年半年报数据显示，公寓市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截止2021年6月30日，公寓市场存量达448.77万㎡，同比2020年同期增长11%，去化周期达55个月（约4.6年），去化压力大。

西北新城的中铁云时代广场公寓就是一个典型的例子。这个项目在2014年就开始推售，项目已在2016年交房，至今依旧在售。

正是因为公寓存量在不断走高，在竞争加剧的情况下，供过于求，为了加速回款，很多公寓只能以价换量。

2.受到三道红线政策的影响，多家房企面临降负债、增加现金流的压力，为维持财务状况稳定，降价也是一种不得已而为之的手段。

据克而瑞统计，11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%。更值得注意的是，超8成企业单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%，同环比双降的企业数量增至56家。

相比起住宅，公寓的去化更加困难，但具备总价低的优势，因此较先降价、降得最狠的往往是公寓产品。

3.产品自身存在的弊端。比如：产权只有40年；商水商电，采光通风不加；首付比例5成，贷款年限短；梯户比高，人员嘈杂。对于投资者来说，公寓转手的高税费也是一大问题。

一般来说，公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的15%左右，其中卖方需要支付的就达到一半，税费越高，你到手的钱就越少。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。具体算法可以查看《买公寓？我们不建议！》

综上所述，昆明公寓降价可以说是市场、产品、政策及需求等各种因素综合作用的结果。

从去年至今年，昆明公寓市场一直陆续放出特价优惠房源来吸引带看增加人气， 一口价、限时、特价等各种套路卷土重来。

先是呈贡某项目推出4700元/㎡的精装公寓；再到巫家坝某项目将公寓价格拉低至8000元/㎡，直接激怒了曾11000元/㎡购入14套公寓的投资者，引发一场退房风波；而巫家坝另一个项目则推出单价7000+”、“第二套半价优惠”、“分期付款”等优惠方式。

随后，呈贡一公寓再推出单价3999元/㎡，总价10万-15万元/套的低

价公寓，但购房者需要额外多交5万元团购费；北市区某项目推出6800元/㎡起的公寓......再到前阵子的呈贡某项目的2500元/㎡公寓（项目于11月5日至7日进行内部优惠促销，产品类型为SOHO、LOFT,单价分别为2500元/㎡、3300元/㎡，信息来源：时代财经）。

整体上来看，昆明市面上多个有公寓产品的项目，基本都有限时、限量、特价房源出售。

昆明锐理2021年上半年年报显示，在公寓市场中，官南板块供应量较高，占比20%，呈贡板块存量较高，占地27%，高新板块新增供应占比12%，销量占比20%，存量占比9%。

（昆明锐理）

呈贡这几年来，公寓存量一直都居高不下，主要是受到高铁开通、落户政策等影响。

此前，由于受到高铁开通的刺激，呈贡的投资潜力被挖掘，部分投资者将目标转向呈贡公寓，销量自然被带动，开发商更有开发公寓的动力。此外，呈贡公寓有主城其他区域不具备的一些特点：根据落户政策，在昆明主城四区(含高新区、经开区及旅游度假区)及其他城镇市区购买住房即可申请落户；而在呈贡，除购买商品住房，购买公寓、商住房也可以落户。

（呈贡部分在售公寓统计）

从昆明锐理统计数据来看，2021年上半年公寓市场供销双降，近三年来首次供销比小于1，开发商以价换量去库存，成交均价自2018年来持续下降，但存量依然大，去化周期持续拉长，呈贡、高新和官南等板块因规划发展利好和城市配套更新，虽有大量公寓产品入市，总体去化要优于其它板块。

总结：

虽然，现在昆明市场公寓价格很惠民，但购买公寓仍需要多角度考虑，不但要考虑居住的实用性、还需要考虑投资回报率和是否有长期持有、脱手的把握。切忌不要盲目跟风购买，以免陷入难以脱手的尴尬境地。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

编辑：余志佳