8月16日，国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，昆明新房价格环比下降0.5%，同比上涨3.8%，这也是今年昆明房价在年内出现的“两连降”。

值得注意的是，锐理数据显示，近期，昆明楼市房价持续下跌，7月昆明住宅均价已经跌破15000元/平方米大关，下降至14702元/平方米。 

据都市时报·大象房鉴所记者不完全统计，从5月到8月短短3个多月的时间，昆明已经有30多个楼盘推出过特价房（见下表）。

2021年昆明推出特价房楼盘一览表（不完全统计）

项目名称     区位  正常均价   特价房价格

江东铂悦湾     盘龙区  11000   9600起

中交龙光玖云台景里   官渡坝  18000   14000—16000

俊发城文雅苑    盘龙区  16000—17000 13000—14000

新城琅樾     经开区  9000   7700

御龙春晓     经开区  7800   6900

美辰      经开区  9600   8000

阳光城文澜东方    经开区  11000—12000 10000

阳光城滇池半山    西山区  14000—16000 9000—10000

招商雍和府     五华区  14500   12500—13800

融创·人民路1979    西山区  22000   19000

保利星座（公寓）    五华区  8500   5900—6500

保利六合（公寓）    西山区  15000—16000 9980

碧桂园云南映象·云彩（公寓） 盘龙区  10500   6800—8300

融创文旅城（洋房）   西山区  23000—26000 17000—20000

融创文旅城（公寓）   西山区  9500—10000  7000—7500

中骏云谷小镇    嵩明  7800   6400—6500

花样年德商好未来   太平新城 6500   4880

鱼先生的社区    太平新城 7500   5700

海豚湾（公寓）    五华区  8500-9000  8000

世茂璀璨倾城    官渡区  16500   15300

万科公园城市    官渡区  17500   14750—17000

招商·公园大道·央璟   官渡区  19000—20000 15000—17000

东原启城     官渡区  9100—9500  8250

绿地健康城（洋房）   呈贡  13500   9800

古滇名城（住宅）    晋宁  12500   7000

恒大文化旅游城    嵩明  7800   3800

俊发彩云城     官渡区  13800   11000—11500

七彩云南第壹城（公寓）  呈贡  7000—9000  4500—5000

俊云峰      官渡区  19000—21000 16000

特别提示：以上特价房数据根据公开消息整理。特价房的销售条件、销售期限和套数可能存在变动，以售楼部实际公告为准。

（大象房鉴所制表，单位：元/㎡）

昆明新房价格

环比连跌2个月

数据显示，7月份昆明新房价格环比下降0.5%，同比上涨3.8%。对比6月份数据，7月份昆明新房环比跌幅略收窄，同比涨幅则出现了大幅收窄。

在5月份，昆明新建商品住宅价格环比出现了持平的情况，当时便有业内人士判断“6月大概率会跌”。果不其然，昆明新建商品住宅价格在5月结束“13连涨”后短暂持平，至6月后首现下跌，7月已是“二连跌”。

而从8月初昆明楼市情况来看，“房价会跌”的信号似乎已经传遍了整个市场。据不完全统计，目前市场上超过80%的项目都在做“优惠”“回馈促销”等活动，有部分项目甚至喊出了“降5000元/平方米”的口号，致使前期购房的业主不满。

8月一过，之后就是楼市“金九银十”销售旺季。昆明新房降价信号持续传导，二手房也将马上接棒。从后市来看，昆明楼市可能会出现两极分化，综合实力相对差一些的项目，很可能面临价格大幅下跌的尴尬局面。

新房不好卖，二手房自然也好不到哪里去。7月，昆明二手房环比下跌0.4%，居全国第四。其中，跌幅较大的同样是144平方米以上面积段，环比跌幅0.8%，其次为90—144平方米面积段，环比跌幅0.3%，90平方米以下小户型环比跌幅0.2%。

与新房市场情况类似，昆明二手房对比去年同期，仍然保持着上涨趋势，不过平均涨幅只有2.3%，并没有新房高。这个上涨幅度只能说是“平稳”。

华润润府部分产品

“精装变毛坯”降价销售

虽然昆明众多楼盘推出了特价房，但并不是所有项目都加入了打折促销的行列。有一些楼盘不标榜“特价”，而是改变策略降成本，由原来的精装房改为毛坯房销售，降低总价的同时，也降低了购房门槛。

8月13日，华润润府推出64套179平方米的住宅，总价约300万—310万元，这样算下来，单价仅约17000元，而该项目此前均价基本都在20000元/平方米以上。

置业顾问介绍，华润润府项目为华润和建投合作开发，此次拿出来的房源原本是建投的员工福利房，但因未消化完，目前还剩一个单元，便拿出来销售。该批房源楼层总层高32层，2梯2户设计，面积为179平方米，单价约17000元/平方米，“有的楼层甚至16000多元/平方米就可以买到”。

值得注意的是，该项目此前所售房源都是精装修交付，而这批员工特价房是毛坯房。按照置业顾问所说，该批毛坯房的均价，基本上是精装修产品的均价减去装修标准的价格。“我们现在在售精装修产品的均价是22000元/平方米，装修标准为4500元/平方米。”

即使按照减去4500元/平方米的装修标准算，一套179平方米的住宅，毛坯产品的总价比精装修的总价足足降了80.5万元，对于接受毛坯房或是预算相对较低的购房者来说，该批产品确实优惠了不少。而此次推出毛坯产品后，价格也刷新了该项目面市以来的较低价。

30多个项目

推出特价房“降价”销售

今年，多个楼盘频繁推出的特价房源，从5月中下旬（端午节假期）至今，特价房不仅没有消失，甚至还有越来越多的项目加入特价房阵营，变相降价销售。

据大象房鉴所不完全统计，目前昆明已有30多个项目加入特价房阵营，销售产品涵盖住宅、洋房、公寓、别墅等。

值得注意的是，不是所有项目的特价房都便宜，降价的幅度有高有低；也有一些房源只是报价低于均价，并不是开发商特指的“特价房”。

例如，嵩明一项目原均价7800元/平方米，而“特价房”有均价直降4000元的优惠，只要3800元/平方米。双塔片区一项目均价约22000元/平方米，而一套15楼的房源因各种原因，报价为21178元/平方米，虽然价格浮动800多元/平方米，但它并非“特价房”，询价时需向开发商核实。

此外，从“2021年昆明推出特价房楼盘一览表”可以看出，推出特价房的楼盘大多为刚需盘和公寓，位置离昆明主城越远的楼盘优惠力度越大，改善型楼盘只有极少数推出了特价房，而且还都是楼层、朝向或户型不太理想的房源。

另外，有的特价房只推出有限的房源，还附加了购买条件，如只支持一次性付款、车位捆绑销售等。目前，已有部分楼盘的特价房宣布售罄。

由此来看，购买特价房既有捡漏的可能，也有入坑的风险。购房者需要注意特价房推出的时间和入市的套数。

来源：都市时报 全媒体记者 张梓涵 姜洁 王海涛 实习生 郝孟奇

（编辑：向雪平）