随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——中海锦苑。

（拖了两周填个坑）

1、龙泉路沿线，中海开发；

2、超高层，容积率4.19；

3、围合式小区，蝶式住宅设计；

4、户型建面约76-119㎡，两室至三室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明中海房地产开发有限公司；

容积率：4.19；

绿化率：40%；

楼栋数：12栋；

总户数：2167户；

停车位：约2156个；车位比约1:1；

物业：中海物业管理有限公司，物业费2.5元/㎡·月。

（楼栋分布图）

中海锦苑项目位于二环路以外，龙泉路与红云路交叉路口以北200米，地块西邻龙泉路，南接师专附小，总占地面积约81.76亩，2017年交付。

（中海锦苑）

2012年，中海地产入昆，先后打造了中海学府路8号、中海半岛华府，中海锦苑是第三个项目。

但中海对于这个接近三环的龙泉路区域似乎特别偏爱，中海锦苑之后，中海龙泉公馆、中海云著也都集中在了这个区域。

回到小区本身，中海锦苑算是个中规中矩的项目，定位偏刚需小户型，有着跟其他同时期项目差不多的绿化率、差不多的梯户比、差不多的人车分流，比较大的亮点大概就是推出了当时昆明少见的蝶式住宅，且地块紧邻师专附小。

无论怎样，作为中海在龙泉路最早开发的项目，中海锦苑还是会一直拥有姓名的，如果考虑在龙泉路沿线购房，中海锦苑也是个不错的参考对比项。

2015年，中海锦苑开盘均价为高层9000元/㎡，小高层10000元/㎡，整体价格一直比较稳定，到2017年，随着昆明楼市行情逐渐火热，中海锦苑均价也稳定上涨。

中海锦苑包括8栋40-44层的蝶式和4栋15-18层的板式住宅，蝶式住宅为3T6户设计，板式为2T3户设计。

小区车辆与行人从不同的大门进入，门口有一部分底商，中海物业的门禁安保还是比较负责的，进入需要登记。

小区严格人车分流，车位比接近1：1，车辆进入后，沿小区外缘的机动车道行驶进入车库。

（小区大门 图源中海物业）

内部配套上，小区的凉亭、步道、健身区、儿童游乐区都有设置，并且利用率很高。

（凉亭）

由于小区地块靠近师专附小，不少业主当初其实也是奔着孩子上学选择的中海锦苑，因此小区里的小朋友也比之前评测过的小区更多一些，甚至让儿童游乐区也略显拥挤。

（儿童游乐区很多小朋友）

园林绿化方面，小区草坪与灌木为主，搭配乔木，在前几周评测的小区衬托下，显得有些平平无奇，但毕竟还是养护了几年，整体维护做得还是不错。

（园林绿化）

小区的楼栋排列十分对称，两边为蝶式建筑设计，这种设计最大的好处就是每一户的采光都能较为充足，三面观景，大幅提升居住的舒适度，与此同时，四十多层的超高层设计，看上去是建筑密度变小了，但得房率也会随之大幅缩水，好在户型设计中赠送面积做得挺多，也算往回找补了一些。

中间的“楼王”位置是4栋板式小高层，在周围一圈超高层的环绕下，尽管楼间距不算小，低楼层的采光和视野还是多少受到了一些影响，作为小高层的优势并没有发挥出来。

（小区楼栋）

户型方面，中海锦苑挂出的二手房源建面约76-119㎡两室至三室，均有房源在售。

先来看一个挂出房源最多的两室小户型。

（建面约76㎡户型）

建面约76㎡户型为两室两厅一卫双阳台，各朝向均有，由于赠送面积较多，整体使用也还算比较灵活，可拓展面积有近10㎡，因此在当初也是比较受购房者欢迎的一个户型。

尽管只有两室，但这个户型还是做到了动静分区，主卧带有飘窗，整体的通风做得还不错，但由于整体的空间分割偏狭长（尤其是餐客厅与厨房），一眼看过去会觉得内部空间稍显逼仄，也在一定程度上影响了采光效果。

再来看看更具性价比的户型。

（建面约106㎡户型）

建面约106㎡户型为三室两厅两卫，东南/南/北朝向，整体格局比较方正，动静分区，赠送面积约11㎡。

客卫和厨房同样是通过生活阳台二次采光，但还是做到了明厨明卫，主卧套房设计，卫生间干湿分离，整体设计也算比较合理，中间有一条较长的过道，存在一定的空间浪费。

从挂出的房源来看，76㎡与106㎡户型挂出房源成交较多，市场认可度较高，未来如果还要考虑置换房产的话，更建议106㎡户型，这个户型单价不高、实用性强的特点，能更快出手。

中海锦苑地块近邻长虫山，整体生态环境不错。

小区就在龙泉路边，出门就是城市主干道，沿龙泉路可以直达主城一环，自驾便利，但需要注意的是，龙泉路沿线也是昆明的一大堵车重灾区，尤其是晚高峰的时段，建议按早晚高峰实际感受一下。

（龙泉路）

公共交通方面，目前最近的地铁站是直线距离2km外的2号线司家营站，周边300m左右有小麦溪公交站，途经十余条公交线路，大多通往主城方向，不赶时间的话公交出行也还算方便。

（司家营地铁站）

商业方面，小区日常生活购物更多依靠天骄北麓方向的小商圈，较近的商圈为和谐广场。人口集中的同时，没有大型城市商圈，也是这个区域的一大痛点。

医疗方面，3km范围内有甘美医院和昆明市第二人民医院，都是三甲医院，日常就医较为便利。

（甘美医院）

教育方面则是中海锦苑关注的一大重点，小区门口就是幼儿园，南侧紧邻昆明师专附小。

2021年，师专附小龙泉路校区暂停招生，学校以属地管理原则移交五华区，此后，五华区将原师专附小龙泉路校区划片生源纳入韶山小学云著校区招生。根据今年的划片信息，韶山小学云著校区今年在满足中海云著符合招生条件业主子女的前提下，优先招收中海锦苑和中海龙泉公馆符合招生条件的业主子女。

（门口就是幼儿园）

中海锦苑目前二手房挂牌均价约11500元/㎡，76㎡小户型房源均价较高，95㎡小三室户型房源均价较低，性价比较高。

小区所在北市区区域均价约11800元/㎡，周边二手房小区有中海云著、中海龙泉公馆、龙溪花园、天骄北麓等，价格主要以教育资源、建筑年代为参考区分，均价在9000-14000元/㎡不等。

新盘方面，有同在龙泉路沿线的御龙半山、俊发龙泉俊园，整体均价13000-15000元/㎡。

综合来看，中海锦苑建筑年代较新，户型设计比较合理，上车门槛也不高，具有一定性价比，但由于缺乏大型商业，以及公共交通不便等客观因素短时间内不会改变，更建议在附近工作的购房者考虑购买自住。

优势：

1、临龙泉路主干道，自驾方便；

2、户型设计较为合理，性价比不错；

3、周边学校相对集中，教育资源较为丰富。

劣势：

1、公共交通出行不便，区域内没有大型商圈；

2、超高层，容积率高；

3、高度依赖自驾，但龙泉路易拥堵。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。