昆明楼市近期频频出现特价房，不少购房者看到心仪的楼盘打出“特价”招牌后选择出手。但是，有购房者却发现某些特价房源暗藏猫腻。昆明市民张女士就发现，自己认购的特价房采光不好、有遮挡、室内不通透，提出退定金，又被开发商拒绝。便宜没抢到，还白白损失了2万元定金。

如何判断特价房是否有“坑”？如何避免？

房产销售“连环催”

不给购房者留足考虑时间

7月22日，张女士看到北市区某教育大盘推出10套9折特价房，低至13940元/平方米，便到售楼部看了实体样板间，看完并未表态，就回家了。之后两天，该楼盘的销售不断联系张女士，催她交定金锁房。

“销售给我打电话，说房源不多，只有30个名额，如果不交钱锁房，被别人定完就没有了。这个项目原价16000—17000元/平方米，特价房均价14000元左右，较低的只要13000多元/平方米，价格确实很优惠。而且当时销售还告诉我交了钱可以退，我就去交了2万元的定金，锁定了一套3楼的特价房。”交完定金后，张女士又被销售催促签订了认购合同。签完合同后，张女士再次仔细看了样板间，发现了问题。

“之前销售带去看样板间的时候，全屋开灯，并没有看出房间采光不行。后来我自己去看，把灯关了才发现，这个房子虽然是端头房，但厨房、餐厅和客厅采光都不好。”张女士去售楼部协商退定金，被开发商拒绝，还告知“认购书签订后，需要在规定时间内到售楼部签订购房合同，否则开发商有权收回房子，并且不退定金”，这让张女士倍感无奈。

很多购房者都和张女士有同样的遭遇。在优惠的诱惑和销售人员连续催促下，难免会忽略房子存在的问题。一旦交了钱，想退就难了。

特价房大多位于特殊楼层

采光采阳有问题

一位资深置业顾问介绍，多数开发商推出的特价房都位于特殊楼层，例如高层住宅项目经常推出1、2、3、4、5、6、14、18、24楼和顶楼的特价房，洋房项目一般只会推1、2楼的特价房。

“这些楼层之所以便宜，肯定是有原因的。就像高层的1—6楼，采光、采阳都有问题，现在的小区绿化又好，交房3年后，小区的树木越长越茂密，3楼以下基本不会有什么采光的，已经完全被树木遮挡了。洋房的1—2楼也是一样，18、24楼就是数字的寓意，有些人会比较介意。”该置业顾问还表示，现在推出顶楼特价房的项目已经不多了。“前些年很多，因为工程质量的问题，顶楼经常出现漏雨的情况。现在工程质量有了保障，顶楼还成了抢手楼层。”

购房者需要注意的是：采光、采阳对居住舒适度影响很大，没有日照的房间比较冷，如果房间长时间没有日照，房间湿气也会加重。买特价房时，有必要了解房源所在的楼层。

户型朝向不好 周边有不利因素

最近，昆明经开区羊甫片区的一处楼盘推出一批特价房，均价在10000元/平方米左右，比正常的均价低了1000元/平方米。置业顾问计算，一套102平方米、位于24楼的特价房，优惠后总价约101.72万元，单价约9973元/平方米。

只看价格的话，这批特价房确实很诱人，而且提供的户型选择较多，有88、96、102、118平方米四种面积，户型设计也不错。以118平方米户型为例，该户型为三室两厅一厨两卫设计，客厅有窗户和阳台双面采光，通透性很好。

但是，购房者如果亲自去看，会发现：该项目周边有高压线、铁路、陵园等不利因素，并且，目前该项目主要在售的是4、5、6、7栋，其中6、7栋只有部分尾盘在售。118平方米的户型位于5、6、7栋的东、西向端头，位于东端头的房，客厅阳台、主卧窗户、客卧窗户都正对着陵园、铁路、高压线一侧，并且还可以看到陵园。因此，东端头房的价格就比西端头的同类户型便宜。

昆明还有一些楼盘，会把靠近化粪池、公路、幼儿园一侧的房源作为特价房。

特价房捆绑车位销售

近期，多个楼盘打出“买房送车位”“一口价车位同时购买”“买车位总房款立减10万”等宣传口号。位于官渡区飞虎大道南段旁的某楼盘就推出了“买房买车位，房价减10万”的优惠，还推出一口价房源。

从一口价房源表可以看到，一套位于2楼面积为104.95平方米的户型，标准单价为21317元/平方米，总价约为223.7万元；与车位同时买的话，一口价单价为16271元/平方米，总价约为170.8万元。但记者向房产中介了解到：该项目104.95平方米的户型正常销售均价仅为16000—18000元/平方米。

今年5月，太平新城一临湖项目同样打出“买房送车位”的口号，但记者实地了解，该项目赠送的车位为人防车位，只有使用权，无所有权。

除了送车位以外，还有部分特价房会宣传“送物业费、送花园”等，但这些赠送的费用，开发商往往都已经计算在房价里了，并不算是真的送。

部分特价房要求一次性付款

今年以来，特别是6月份，特价房屡屡面市，其中一个原因就是房企要冲刺年中任务，利用特价房加速回款。

从目前昆明各楼盘的情况来看，主城区销量不错的楼盘基本不会推出特价房，就算有特价房也都是楼层、朝向、户型不太好的。周边郊区推出特价房，则主要是打价格战，如太平新城、滇中新区、空港新城。今年5月，太平新城项目推出特价房，较低单价“4”字开头；6月，滇中新区项目推出特价房，均价“3”字开头；7月，滇中新区项目推出特价房，均价5000元/平方米。

为了冲任务，在低价促销的同时，开发商都会要求购房者一次性付款，或者先交首付款，尾款在规定时间内付清等。这样一来，购房者的资金压力会加大。

购买特价房，捡漏或踩雷都有可能。购房者在交定金前，务必要认真了解房源情况，慎重考虑，理性消费，避免踩坑。

来源：都市时报 全媒体记者 徐琳惠

（编辑：向雪平）