2021年，昆明滇池路上停滞多年的商业项目终于有动静了。

1月22日，昆明市自然资源和规划局发布了“西山区中央金座三期项目批前公示”，根据公示，项目拟建四栋办公楼，分别为3幢18层60米的办公楼，和1幢5层19.2米的办公楼，并在办公楼下整体设置两层地下室。

（规划公示截图）

对比区位与规划建面，此次过规的三期项目用地，可能就是已经多年没有消息的中央金座项目二期。

中央金座项目由云南吉兴隆地产开发有限责任公司开发。项目总占地65亩，原计划分两期开发。其中一期占地32亩，包含了商铺、公寓、写字楼，于2008年开工建设，并于2009年开盘面市。

（中央金座现状）

在开发项目一期的同时，吉兴隆地产提出，将于2010年启动中央金座二期项目，二期商业体量10万方，建成后将是滇池路上的又一个地标建筑。

2013年，为了顺利启动二期的开发，2013年吉兴隆关闭了项目用地内集团旗下的知名品牌餐饮——烧鹅仔美食城，但由于地块内的一些历史遗留问题，导致项目用地迟迟无法出让，当初人声鼎沸的烧鹅仔美食城也从滇池路的热门餐饮店成为了一大“鬼楼”建筑，项目二期的开发也就一再搁浅。

（曾经的烧鹅仔美食城 图源：都市时报）

直到2018年5月，吉兴隆才终于如愿摘得中央金座二期开发用地，并于2019年6月拆除烧鹅仔美食城。等到2020年9月，中央金座三期项目正式开工，而此时距离吉兴隆提出开发二期项目已经过去了十年。

中央金座三期位于西山区滇池路和广福路交叉口，四至范围分别是：东临中央金座一期内部道路，南临滇池路，西临广福路，北临福慧华庭小区，邻近地铁5号线广福路站，区位优越。

（项目区位图）

基于这样的区位优势，中央金座这个项目曾经的定位也很高，要成为“南市中心金十字区地标”。

项目一期开业时，滇池路沿线也正处于商业相对匮乏的时期，因此发展也算顺利，如果按原计划一期二期联动，打造出滇池路的地标建筑也不无可能。

（中央金座实景）

如今，距离开发商提出建设中央金座二期已经过去了10个年头，所谓“十年河东，十年河西”，在实体商业本就发展艰难的今天，滇池路的消费主力更是已经被南亚风情第壹城占去了大半，而中央金座一期的运营状况也并不是很理想，甚至还有很多空置的商铺。

（空置的商铺）

此时才开始动工的中央金座三期，显然已经失去了当初的竞争优势。

细数中央金座的竞争对手们，滇池路上已经有了无论是体量还是热度都不可撼动的南亚风情第壹城商圈，而项目以东的广福路则有爱琴海购物公园商圈，再远一些还有公园1903商圈，并且全都已经发展成熟，都是其强劲的竞争对手。

（附近商圈区位图）

除此之外，还有一个与中央金座几乎位于同一个路口的商业项目，那就是锦慧金融中心。

（路口对面的锦慧金融中心）

说起锦慧金融中心，也同样称得上是“命途多舛”，项目原案名为“云玺天阶广场”，位于广福路与滇池路交叉口，北侧为省委及省政府，西侧为省银监局和省旅游局，与5号线“广福路站”相连，位置优越，开发商为云南城投，主要建设办公楼酒店、公寓及配套设施。

2012年11月，云玺天阶广场取得建筑工程规划许可证，但是自规划信息公示以后，项目建设却没有后续消息。

2017年12月，昆明市国土局发布的一则土地转让信息称，云南城投置业股份有限公司将云玺天阶广场用地转让至同德旗下的昆明万驰房地产开发有限公司名下，然而此次转让并未成功。

（原公示函截图）

2019年1月，昆明市规划局再次对云玺天阶广场项目进行调整，将商业商务用地面积从30933平方米增加到38705平方米。一个月后，该地块再次挂牌转让，但遗憾的是，此次转让依旧未成功。

在焦点君以为这个黄金地块还要继续闲置的时候，2019年12月31日，昆明市自然资源和规划局发布了《锦慧金融中心项目批前公示》，从规划信息中可以看出，“锦慧金融中心”与云玺天阶广场用地相同，申报单位为云南城投，因此，项目现在或已改名为锦慧金融中心，并仍然由云南城投开发。

（锦慧金融中心效果图）

公示显示，项目用地性质为商业服务业设施用地，基地内规划有5栋地上建筑及地下室，其中1栋、3栋、5栋规划为办公楼，位于云南省政协正对面，2栋、4栋则规划为酒店。

目前，项目其中一栋楼已经挂上了“封顶大吉”的条幅。

（项目现状）

中央金座一期不温不火，二期杳无音讯，三期突如其来，锦慧金融中心也是一路转手又改名，建设得磕磕绊绊，而现实是，南市区商业项目竞争日趋激烈，再加上已有的商圈，片区商业早已供大于求，锦慧金融中心和中央金座在与附近商圈的对比之下，并没有什么优势。

虽然按照昆明的城市规划来看，片区将以金融发展为主，打造成中央商务区，确实为商业体提供了一些机会，但是从实际情况来看，昆明从2017年到2020年，昆明商办用房供应面积一直在持续增加。据克尔瑞数据，从2016年到2020年，商业存量去化周期已经从8.5年增加到10年，办公用房存量去化周期也已达3.3年。   

（数据来源：克尔瑞数据）

不过去年，昆明市下发了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，通知明确，昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，可以改建为租赁住房。对于中央金座和锦慧金融中心这类项目来说，或许也是个机会。

虽然有了一定的政策支持，但项目如果仅依靠地块的区位优势显然不会具备多少竞争力，建成后的去化压力依然还是很大，除非项目产品能够抓住市场需求，否则无论是中央金座还是锦慧金融中心，建成后能否在南市区占有一席之地依然是个未知之数。