近半年来，房地产“三大工程”成为行业转型发展的焦点话题，特别是保障性住房建设。而在近期举行的各地方“两会”上，配售型保障房建设频频被提及，部分城市已经明确相关建设计划，甚至有项目已经开工建设。

2023年12月27日，位于福州市长乐区滨海新城万新路与双龙路交叉路口西北侧的滨海双龙新居项目正式开工。这是全国首个新建配售型保障房项目。据了解，该项目总投资2.54亿元，用地面积20亩，总建筑面积5.56万平方米，总套数701套，户型为45平方米、60平方米、75平方米三种。项目计划于2026年12月建成。

而在上述项目正式开工之前，国家开发银行向项目发放贷款1000万元，标志着全国首笔配售型保障房开发贷款成功落地。

深圳市也已有部分地块规划建设配售型保障房。例如，2023年11月28日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局对[机场东地区]法定图则06-11地块规划调整进行公示，其中提到，为支持首批配售保障性住房建设，该地块用地备注“规划，建设配售型保障房”。加上此前深圳市人才安居集团启动的8个配售型保障房招标项目，深圳已经有9个项目正在酝酿中。

今年1月份以来，多地陆续明确今年的配售型保障房开发建设规模。例如， 1月17日，北京市规自委联合市发改委发布了《北京市2024年度建设用地供应计划》，住宅用地计划供应1060公顷，其中，保障性住宅用地460公顷，并明确“进一步推进配售型保障房和配租型保障房建设”。据北京市发改委公布的信息，今年北京将建设筹集7万套（间）保障性租赁住房、1万套以上产权型保障房。

此外，广西今年计划新开工配售型保障房4000套，新开工（筹集）保障性租赁住房4万套以上；云南省昆明市住房和城乡建设局党组书记、局长陈绍波在领导干部微访谈时介绍，2024年计划建设配售型保障房4000套； 浙江省宁波市2024年计划筹建保障性租赁住房3万套（间）以上，新增配售型保障房4000套。

事实上，配售型保障房建设的热议，始于“14号文”的下发。

“在房价居高不下的背景下，广大新市民、年轻人、工薪阶层、新就业大学生和各类初中级的人才，拥有产权住房的诉求非常强烈，但在经济增长，就业环境发生根本性变化的情况下，这种诉求难以实现。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，这是“14号文”出台的背景之一。

同时，他表示，新一轮房改的主导思想就是要从供给侧而不是需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。这就是“14号文”提出的规划建设保障性住房。这类房源是以成本价建设和供应，国有企业承担建设和销售，满足中低收入人群拥有产权住房的需求。目的是彻底让住房回归居住和民生属性，能够满足广大中低收入人群的需求，彻底解决供需错配的问题，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，也是构建内循环和实现共同富裕的必经之路。

聚焦需求方，配售型保障房的买卖规则更受关注。对此，李宇嘉提到，配售型保障房要能够保障到该保障的人群，就必须坚持封闭流转的原则，即只能按照成本加折旧的形式卖给政府，去除商品房的套利属性。

业内认为，“14号文”的发布，也意味着我国保障房建设或将进入“配售型保障房”为主的时代，这也必将给房地产市场带来较大的变化。

“规划建设保障房将有效拉动新开工与开发投资，但恐对刚需商品房市场形成分流影响，保障房供给应以筹集为主、新建为辅。” 中指研究院研究副总监徐跃进判断，短期来看，房地产市场将受到如上影响。

而从长期来看，商品住房回归商品属性，专注满足改善性住房需求，房企的产品逻辑也将会调整。徐跃进进一步解释道：“如果本次配售型保障房政策能够贯彻落实并长期发展，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性。长期来看，刚性住房需求可以由保障房满足，工薪收入群体可以放开手脚为美好生活奋斗；同时，房企无需再受到面积、价格等限制，也可以放开手脚打造高端改善性产品，专注满足改善性住房需求。”

来源：央广网