2005年，五华区金域兰湾小区建成，交房时，开发商向购房人代收了住房专项维修资金。但当需要动用这笔钱对小区设备进行维护、修缮时，业主发现开发商根本没有向住建部门移交过该笔款项。

（截图来自五华法院官微）

业主与物业多次交涉无果后，业主将开发商告上法庭，2022年1月18日，五华法院发文表示，该案已宣判，判令由开发商将其代收的4366761元住宅专项维修资金限期缴纳至五华区住建局开立的专户内。

虽然，该案宣判后，开发商不服提起上诉，但昆明市中级人民法院维持了一审判决。

此次，金域兰湾小区开发商侵占维修金案件以业主胜诉告终，这起案件也是昆明首例昆明首例住房专项维修资金案。

那么，什么是住宅维修资金，它的用途究竟是啥？

维修资金全称为“住宅专项维修资金”，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。简单理解就是，业主入住后，小区内的户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路等遇到需要维修、改造的情况，可以使用这笔钱进行后期维护。

（《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》）

1998年国家出台《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（以下简称“办法”），该《办法》从1999年正式实施。

《办法》第五条：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分∶1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的 20%，高层住宅不低于售房款的 30%。该部分基金属售房单位所有。2、购房者按购房款2%的比例向传房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

虽然国家有相关的政策出台，但由于缺乏省、市相关的配套实施法规，昆明市维修基金的监管一直都处于比较薄弱的状态。

直到2006年后，云南省及昆明市相继出台政策后，这样的状态才得到进一步解决。

2006年5月25日，云南省建设厅、省财政厅联合下发文件，首次明确：购房者必须足额缴纳购房款2%的住宅专项维修基金，由开发商代收。不按规定缴纳的，房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。开发商具有代收缴的职责和义务，从2006年1月1日凡售房单位不履行责任的，也将给予处罚。

同年11月30日，昆明市房管局下发了贯彻执行的昆房[2006]194号文件，明确了凡在四城区内的住宅专项维修基金，开发商须将维修基金移交到市房管局指定的银行专用账户。

2010年7月，昆明市住房和城乡建设局印发《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》（昆建通〔2010〕307号），首期每平方米维修资金交存标准，即多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅，按每平方米66元的标准交存；高层住宅（含带电梯的多层）按每平方米90元的标准交存；凡收取维修资金的单位，应出具省财政厅统一监制的维修资金专用票据。

这一系列政策文件下发后，昆明维修资金此前管理薄弱问题虽也得到了一定的解决，但开发商具有代收缴的职责和义务这一条也为后续管理埋下隐患。

该条明确了开发商的基本义务，不过由于对移交程序和时间要求规定不明确，缺乏可操作性，不利于主管部门的有效监管，让也让开发商有了空子可钻。

因此出现了开发商在交房之初代收维修资金后，不但没有移交住建部门，还擅自挪用甚至卷款消失的情况。

昆明市住建局的统计数据显示，2013年全市近2000个住宅小区，其中约400个新建小区，开发商未按规定移交维修基金，甚至存在长期拖欠、挪用的现象。（来源于生活新报）

本文开头提到的五华区金域兰湾小区就是遇到没有移交住建部门的情况。原本这样的操作已经违反了相关法律法规的规定了。开发商不但不悔改，还有自己的一套说辞，认为向业主代收的住房专项维修资金早已用于小区公用部分及共用设施的维护、修缮，还有一些垫付了小区水电费，这些费用加起来远远超过了所收取的住房专项维修基金。

此外，昆明傲云峰、月半湾、创意英国、龙园、荷塘月色、宁康园、云康园等小区曾出现过开发商都拒不移交，或是挪用住宅维修资金的情况。

而为了有效监管房屋维修资金，避免资金挪用情况的发生，昆明市又出台新的政策以保证业主权益。

2017年8月，昆明市住房和城乡建设局印发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》（昆建通〔2017〕552号）规定，自2017年9月1日起，我市维修资金交存方式规范为由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房城乡建设局确定的专户银行，开发建设单位及其他单位不得代收。未交存维修资金的，开发建设单位不得为房屋买受人办理房屋交付手续。

虽说这笔钱属全体业主共同所有，但是若真想使用这笔钱却没有字面上那么简单。原因有四：

一、按照《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》的规定，小区维修基金的取用，必须先征得三分之二业主的同意。

二、涉及业主较多时，部分房屋因出租或无人居住，寻找业主表决费时、费力，无法达到预期效果，周期长，无法形成统一意见。

三、部分业主无法就利益问题达成共识，不同意动用维修资金。

四、业主与物业之间矛盾冲突明显。主要体现由开发商代收的小区，虽说规定是移交给相关部门，但是否移交很多业主都不清楚。

2019年，昆明实力北岸小区的外墙砖脱落严重，物管贴出公告，要申请使用维修基金进行修缮。业主表示此前小区维修基金已经使用过7次，但在使用之前，物业公司从未告知业主，也无明细公示。

也会存在，物业想动用，业主不同意的情况。

2021年，兰亭上锦（翠海雅筑花园）二期业主反映，小区交房后，楼栋门禁系统几乎没有正常工作过，物业要求动用维修基金对门禁系统进行更换，部分业主却认为，门禁系统交付时就不合格，更换需要业主出钱就更不合理。

维修资金使用难的问题，不仅存在于昆明，更存在于全国。早在2013年时，就有媒体报道，全国缴存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但使用率却不足1%。

（相关稿件报道）

至于昆明，当前没有公开这部分数据，仅在2015年有报道称，五华区从2006年12月开始启动住宅专项维修资金收缴工作。截至2014年底，共收取50多个物业项目住宅专项维修资金4.3亿元。而每年住宅专项维修资金使用量不到总额的2%。（数据来源于人民日报）

最后，希望各位网友关注自家小区住宅专项维修资金的交纳、使用情况，要是遇到被挪用、明细不清楚的情况，及时了解，必要时可寻求司法途径解决。

责编：余志佳