随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——吾悦花园。

1、临城市商圈吾悦广场；

2、邻地铁，出门转个弯就是4号线；

3、蝶式设计，楼间距略小；

4、94-130㎡三室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明新城吾悦房地产发展有限公司；

容积率：3.8；

绿化率：40%；

楼栋数：7栋；

总户数：848户；

停车位：867个；车位比约1:1.02；

物业：新城万博置业有限公司。

（楼栋分布）

吾悦花园位于西北新城，地块北至景文南路，南至王筇路，西至康明路，东至金川路，与吾悦广场一路之隔。小区总占地面积约37.8亩，2020年交付。

西北新城的新城吾悦广场是新城控股入昆后的一号作品，也是全国的第27座新城吾悦广场，商业体量达50万方，此外，该项目还建有高层住宅、公寓、幼儿园等。

（新城吾悦广场整体效果图）

具体来看，“新城吾悦广场”项目由三个地块组成，其中吾悦花园和吾悦华府两个地块的高层住宅共计11栋，均为东南、西南朝向，采光条件较好，周围还有公园环绕，整体居住环境很不错。

（小区地块周边有大面积市政绿化环绕）

吾悦花园就是当时推出的3#地块，相较于吾悦广场另一侧的吾悦华府，吾悦花园距离地铁4号线更近，更靠近西北新城的核心配套区，且自带幼儿园。

（地块自带的幼儿园）

吾悦花园2017年首开，住宅均价约9500元/㎡，同期的新城吾悦广场商铺售价15000-35000元/㎡。

吾悦花园有7栋高层，2T4户，总层高27-34层，整体来看，小区的入住率并不算高，挂出的二手房房源也大都还是毛坯状态。

小区为封闭式管理，大门有人脸识别系统，严格识别出入，人车分流，车辆直接从大门进入地下车库，整体居住环境较为安全。

（吾悦花园）

小区内部设置比较标准，凉亭、跑道、儿童游乐区、健身器材区都有设置。

（内部环境）

内部绿化率并不算高，实际绿化率大约在30%左右，还设置了不少草坪，在小区内部可能没多少感觉，但和外部环绕的市政绿化相比之下，就显得有些不够看。

（外部环绕的绿化反而更多）

小区还比较新，不少房源的房产证可能都还没满两年，因此楼栋外立面看上去也比较新，没有任何剥落的痕迹。

（外立面）

对于这个小区的环境，血拼姐直观的感受是：这楼栋也太密了些，但这似乎也是西北新城众小区的通病。

（一时间说不出谁的楼间距更小）

户型方面，吾悦花园目前挂出的房源以99㎡（三室）、117㎡（三室）、130㎡（四室）等三个面积段的户型为主。

先来看看建面约99㎡的户型。

（建面约99㎡户型）

建面约99㎡的户型三室两厅一卫双阳台，所在楼栋靠近康明路，可拓展空间大，有两个卧室带有转角飘窗。

在实际的房源中，需要特别注意一下户型图里示意的业主可自行改造的卧室，这是一个单独的宽度仅1.2米左右的没有任何窗户的独立空间，仅在一侧有个门连接了阳台，阳台也没有好到哪里去，后期还需要自行搭板才能让这个位置成为中间隔了一堵墙的卧室，且只能放1m左右的单人床，这就非常迷惑。

这个问题在117㎡的放大版户型里也依然存在，放个业主的户型图更直观一些来看。

（建面约117㎡户型 图源贝壳）

几乎是同样的格局，但好在117㎡户型升级了主卧，这个房子终于有了间像样的套房设计的卧室，但是血拼姐的注意力依然在那个迷惑的卧室空间，就只想问一句，谁家卧室会比卫生间还小啊？

再来看看最大的130㎡户型。

（建面约130㎡户型）

建面约130㎡户型四室两厅两卫，位于蝶式设计楼栋，整体户型要比三室的更实用一些，虽然还是有奇怪的空间，已经装修的业主都选择了把这里的墙敲掉，倒也不影响正常使用。

厨房带一个单独的阳台，保证油烟不会影响到室内空间；主卧套房设计且延伸至超长的景观阳台，整体采光很不错，餐厅位置也开了窗户补充采光。

从挂出的房源来看，吾悦花园大多房源都还是毛坯状态，后期装修改造也会更方便一些，相较于三室户型，四室的130㎡户型无论是位置还是整体户型设计都要更好一些。

吾悦花园的位置很不错，算是处于西北新城核心位置。

交通方面，小区周边云集了筇王路、金川路、沙河北路、西三环、京昆高速等西北新城的主要城市道路，自驾出行较为方便，能在短时间内抵达市中心。西北新城如今人口密集，在晚高峰时较容易堵车。

（王筇路）

（景文西街）

公共交通方面，最近的地铁站是地铁4号线的大河埂站，虽然也紧邻小区地块，但从小区大门出来还需围绕市政绿化绕一圈，距离大约500m。

（大河埂站）

公交路线并不多，附近有一些接驳站，公交主要通往主城方向，不过也有点难等。

（公交站）

商业方面，自带吾悦广场商圈，周边还有云时代广场、耍街等商业区，西北新城日常吃喝玩乐的区域大都集中在小区附近了。

（吾悦广场）

小区外围有一些底商，各类小吃餐馆便利店也还算丰富。

（小区底商）

在教育配套方面，小区自带幼儿园，最近的小学是先锋小学，但该小学根据今年的划片信息，仅招收西城林语一期、二期和新希望白麓城的业主子女。

（先锋小学）

生态方面，路对面有园博园，这也是西北新城目前为数不多的公园之一。

（园博园）

医疗方面，最近的三甲医院是云南省阜外心血管医院，距离约1.6km，倒也还算方便。

吾悦花园目前二手房挂牌均价约12800元/㎡，有不少房源未满两年，税会较高。

小区所在片区二手房均价约11000元/㎡，周边二手房小区有西城林语（约7500-8500元/㎡）、和悦铭著（约17000元/㎡）、绿地香树花城（约11300元/㎡）等，价格主要以建筑年代为参考区分。

新盘方面，区域内新盘在售产品大多为公寓，稍近一点的新盘如万科城等整体定位不同，不做对比。

综合来看，吾悦花园建筑年代较新，相较于片区的楼盘来说价格适中，由于位置相对来说较为核心，各项配套也完善方便，因此也具有一定性价比。

优势：

1、2T4户，蝶式设计采光不错；

2、周边道路开阔，临地铁，与吾悦广场仅一路之隔，配套齐全；

3、周边生态环境在西北新城来说算不错。

劣势：

1、户型设计令人疑惑；

2、没有配套学校，教育资源平平；

3、楼间距较小，绿化率不太够看。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。