热销破亿、成交惨淡...哪个才是昆明楼市的真面目?

昆明楼市深度报道 2021-10-09 17:44:49
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国庆黄金周数据复盘

国庆小长假刚结束,楼市便迅速进入数据复盘阶段,铺天盖地的劲销海报、成交总结在朋友圈轮番轰炸,好不热闹。

血拼姐收集整理了昆明楼市近60个项目的销售数据,发现既有“劲销3.5亿”的项目,也有成交不足10套、默默无闻的楼盘,昆明楼市的真实现状究竟如何?各楼盘促销结果又是怎样?

根据目前各开发商及项目“官宣”的销售数据来看,国庆期间业绩相比于去年同期有较大程度的下滑,但依然有不少项目表现不错。(注:数据均来源于各项目官宣海报及对外输出口径,仅供参考)

破亿热销组

集团方面,俊发占据丰富的产品线和配套齐全的大盘优势,成绩亮眼,国庆成交额达10亿;碧桂园云南区域10盘联动,总计签约5个亿。

(部分房企成交情况 数据来源于项目官宣海报及对外输出口径,仅供参考)

龙湖则以地段、配套优越的品质型产品取胜,5盘销售总金额约3.8亿;大华昆明在售项目不多,但市场口碑良好,刚需/刚改项目受欢迎,成交额约2亿。

(部分项目官宣成交海报 仅供参考)

项目方面,国庆期间昆明有不少于14个楼盘销售额破亿。雅居乐·中央雅府9月25日首开至国庆假期结束,成交金额达3.5亿元,为单盘最高。

(国庆期间部分成交破亿项目 数据来源于项目官宣海报及对外输出口径,仅供参考)

此外,俊发三盘、碧桂园2盘、万科2盘、昆明融创文旅城龙湖·山海原著、华润中心、卓越滇池晴翠及云和中心成交均破亿。

(部分项目官宣成交海报 仅供参考)

除破亿项目外,还有不少楼盘成交也“表现不俗”。如大华公园天下成交额9500万+、美的云璟9000万、中骏天誉8300万......

郊县赶超组

值得注意的是,假期结束后,昆明周边区县项目积极发声,成交大有赶超主城之势。

(周边区县部分项目成交情况 数据来源于项目官宣海报及对外输出口径,仅供参考)

(部分项目官宣成交海报 仅供参考)

新城吾悦系三盘、中骏云谷小镇、融创雁来湖小镇、俊发玉龙湾及安宁俊发城等成交突出,国庆假期销售金额赶超不少主城楼盘,成交套数也大多破百。

人气到访组

除销售数据,到访数据也是人气的侧面表现。

(国庆期间部分项目到访情况 数据来源于项目官宣海报及对外输出口径,仅供参考)

据公开信息,中骏昆明公司五盘联动,到访超3270组,碧桂园北城映象|大观、锦粼天序、昆明融创文旅城等项目国庆期间也十分热闹,到访客户均破千组。

(部分项目官宣成交海报 仅供参考)

此外,尚未开盘的华夏金地世博一号义承金川府也趁着国庆假期拉了一波人气,热度不低。

尽管对购房者来说,开发商花式秀战绩都是见惯不惯的操作了,但从某种角度来看,这种宣传行为还是能反映出市场现状。至于数据真实性,大家可自行对比评判。

对大多数项目而言,国庆促销确实促进了成交。

据昆明房协8月至9月成交数据,昆明住宅单周成交金额最高为1.73亿元,成交破亿记录为8次。相对而言,国庆假期成交数据确实提升了不少。

(8-9月成交破亿项目统计 数据来源:昆明房协)

回归到具体的营销活动,有“金九”失色在前,“银十”的促销似乎也中规中矩,并无太多新意。

礼品仍以到访、成交、推荐、老带新等为主,买房送车/车位/车位折扣、认购抽奖(iphone13成为不少项目的抽奖噱头)等手段依然屡试不爽,而最常规实在的营销还是特价房源、折扣优惠等降价促销手段。

(部分项目国庆促销活动 信息来源于项目对外输出口径)

总体来看,最能带动消费的还是实打实的降价,不少项目优惠力度大,对于刚需购房者来说,不失为一个好时机。

而结合具体楼盘分析,降价只是促进成交的一方面,地段优越、配套齐全、开发商实力有保障的楼盘更受客户青睐,受市场降温影响也不大。

龙湖为例,位于度假区的龙湖·山海原著,凭借稀缺的地段位置和资源占有,以洋房+叠院+高层的多元产品线打造高端改善住区,开盘以来热销不断,可谓是今年现象级的“红盘”。

龙湖·山海原著售楼部现场没有活动,以团购为主,但客流不减。国庆期间据血拼姐现场观察,目测2小时来访27组客户左右,十分热闹。项目首批次洋房已接近清盘,很多看房客户关注高层。

再比如位于官渡五里片区的华润中心,作为华润昆明城改首作,市场期待一直很高,项目大平层住宅也多次位列昆明大平层销量榜首,国庆期间以350万/套的高价实现1.2亿销售额,市场降温的情况下仍凭实力取胜。

俊发、碧桂园、万科的热销项目,则大多以大体量、全配套的顺销产品为主,一直以来销量和口碑都不错,加上部分优惠房源吸引,对刚需/刚改客群十分友好。

未入市的新盘中,期待值较高的如世博片区的华夏金地世博一号,金地和华夏阳光都擅长做高端豪宅,加上世博片区独有的生态资源优势,项目面市以来关注不断,开盘后销量也应该不会差。

看完了数据,对于昆明楼市的现状,大概也清楚了。

首先,仍是以稳为主,稳中微升。

相关数据显示,今年国庆假期房地产市场延续9月低温态势,全国重点监测城市市场表现一般,新房成交面积同比下滑明显。

(备注:北京、济南为5天数据,一线城市同比按上海、深圳和广州数据计算 数据来源:中指数据CREIS)

昆明未见公布官方数据情况,但总体情况也是成交环比上升,同比下滑。

促销拉动着成交价格下降,同时带来成交量的攀升,这一时期的量价平衡显然要比前两个月稍好。

其次,楼市成交呈现两极分化状态,购房者更加回归理性。

既不是“买涨不买跌”,也不是“跟风抄底”,今年的楼市可谓让购房者成熟了不少,买房时的考量因素增多,观望情绪加重,成交周期变长。

而国庆众多楼盘降价促销,有项目卖得好,自然也有楼盘成交惨淡,低调缄默,楼市成交分化明显。

最后,所谓楼市“回暖”,其实是朝着更加稳定、健康的方向发展。

“三道红线”重压下,品牌房企接连爆雷,市场持续降温,而随着9月底央行释放楼市维稳信号,未来楼市调控或将以稳定市场预期、提振市场信心为主。

昆明未处在调控中心,未来市场情况也许将有一定改善,但房企短期内业绩仍将承压,房价持续下降空间小,大幅回调可能亦不大,客户将更多流向品质型高性价比楼盘。

写在最后,

房地产市场早已告别粗放化经营的时代,市场虽波动起伏,但也朝着一条更加健康、持续的道路前进。

大浪淘沙,对房企、对购房者,今年都是一个机会。

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责编:蒋冬琼

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