大华公园天下售楼部 ■ 都市时报全媒体记者 李浩    

范女士出示的认购书 供图    

      市民范女士买房时遇到的一件事，让她烦恼不已。她在大华公园天下交了3万元定金，认购了一套房子，后得知自己的房贷申请被银行拒绝，无法贷款，便联系售楼部，希望开发商退还3万元定金，遭到拒绝不说，开发商还解除了她的认购协议。于是，范女士向都市时报·大象房鉴所反映，希望能够得到帮助。

　　购房者：

　　售楼部不同意延期签合同

　　4月20日，记者来到位于人民东路与东三环交会处的大华公园天下售楼部，见到了范女士。

　　范女士介绍，今年1月底，她在大华公园天下项目上调价格前，认购了一套位于4楼的100平方米房子。

　　“我买的户型在2栋4楼，这个楼栋的较高楼层是44层。签认购书之前，置业顾问告诉我，她的同事也认购了跟我一样户型的房子，在39楼，但她同事首付的钱还没凑够，可能会退房。置业顾问说，让我先签4楼那套房子的认购书，把房源锁定；若39楼的房子退出来，就帮我把房子换成39楼的。”范女士说，出于信任，她1月27日签订了4楼房子的认购书，并交了3万元定金，等待换39楼房子的机会。

　　但是，4月初，置业顾问告诉她“39楼的房子不退了，你只能买4楼了”。

　　“之后，我去售楼部买4楼的房子，办理房贷的银行工作人员看了我的资料，以我最近办了离婚为由，拒绝了我的贷款申请。银行的工作人员和置业顾问说要一个月以后才能办理贷款，但售楼部又不同意我延期签合同，导致房子没法买了。现在，我想退回3万元定金，也被拒绝。”范女士很无奈。

　　记者了解得知，范女士今年3月在民政局办理了离婚手续，4月份拿到了离婚证。

　　从范女士提供的聊天截图、认购书可以看到，商品房认购书签订时间为1月27日，100.46平方米户型成交价为129.37万元，与房子一起出售的还有一个车位，价格为9.6万元。聊天记录中，范女士多次向置业顾问询问39楼房子的消息；3月27日，她向置业顾问询问自己贷款情况；4月1日，置业顾问告知范女士无法为她更换39楼的房子；4月2日，置业顾问告诉她“目前的销售主管表示不知道换房子的事，定金无法退”。

　　开发商：

　　“她未在约定时间内签合同”

　　4月21日，记者与范女士一道来到大华公园天下售楼部，与李姓项目销售主管商谈此事。

　　李主管出示了范女士签署的“商品房认购书”，并用红笔在认购书的部分条款上做了勾画。“签认购书的日期是1月27日，上面有她的签名和手印；条款里对贷款、定金都有约定。购房者在签署认购书7天之内，需要到售楼部签购房合同，补齐首付款，否则定金不予退还。范女士在1月签订认购书，现在4月说贷不了款要退定金，这个我们无法退。”李主管说。

　　至于范女士所说“未按时签合同是因为置业顾问提出可以换房”一说，李主管表示，认购书上已约定，不再调房或换房。“置业顾问承诺你可以换房有证据吗？开发商有发通知可以换房吗？置业顾问即使有承诺，也是他的个人行为，不能代表公司，他没有向公司报备，我没有看到任何关于换房的文件。”李主管说。

　　商谈之后，李主管给出了一个解决方案：“定金是不可能退的，如果你还想买这个房子，需要重新交3万元的定金，按照现在的价格购买。你1月份交的定金银行不承认。如果你同意按现在的价格购买，我可以把你的情况上报给集团，申请退你1月份交的定金，但能不能退，要看集团的回复。”

　　21日晚，置业顾问告知范女士：房子的新价格为140.59万元，而范女士认购书上的价格为129.37万元，意味着她若要买房子，还要补11.22万元。范女士不同意以新价格买房，仍希望开发商退定金。

　　银行：

　　“她交的定金涉及夫妻共有财产”

　　为什么银行不承认范女士1月份所交定金呢？记者联系了为范女士办理房贷的某银行工作人员。

　　“她1月份交的定金涉及夫妻共有财产，现在她已经离婚，这就无法办理。一般来说，购房者离婚期要到3—6个月之后，银行才能办理贷款。开发商也联系过我们，问了她的贷款情况，我也说了，最少要等她离婚满一个月才能帮她申请，而且能不能申请下来还不确定。如果银行在审批过程中发现她涉嫌假离婚或是其他问题，贷款申请也是没法通过。”该工作人员说。

　　据他表示，范女士的贷款资料没有问题，但贷款不能办理的主要原因是范女士刚办理了离婚手续。“如果她还是要买房子，那定金和首付款全部都要一个月以后才能交。”

　　律师：

　　“开发商应为员工行为负责”

　　范女士的买房经历一波三折，三方各有各的说法，那么，这笔3万元的定金到底能不能退呢？

　　上海汇业（昆明）律师事务所张春霞律师认为，银行无权以“范女士已离婚，无法区分她所交的定金是个人财产还是夫妻共同财产”为由，要求她按照新价格重签商品房认购书并缴纳认购定金。“银行只能依据《个人住房贷款管理办法》审核范女士是否符合发放贷款条件。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，如果并不是因为买受人的事由导致不能订立商品房担保贷款合同，双方可以解除合同，并无需承担违约责任，在这种情况下，开发商需要退还范女士交纳的定金。”

　　虽然商品房认购书中要求范女士在签订认购协议之日起7日内必须签订“商品房买卖合同”，但范女士未能如期签订商品房买卖合同，是因为置业顾问又向其推荐另一套房，告知范女士可以等待时机购买。如果范女士出示了相关证据，则卖方应为其员工的职务行为负责。即使该置业顾问推销另一套房屋的行为没有取得授权，但该置业顾问的行为属于表见代理，卖方不得以“签订认购书7日内未签订正式合同”为由，没收她的定金。

　　★新闻分析

　　银行房贷审核趋严

　　购房者较好

　　提前落实贷款情况

　　从范女士的遭遇可以看出，目前，银行正在收紧房贷业务。

　　自从去年央行出台政策，为银行的房地产类贷款额度规定上限后，今年以来，全国各地的银行都收紧了房贷业务。加上约束房企的“三道红线”政策出台，银行对购房贷款者的资质审查也更加严格。

　　今年3月，大象房鉴所曾报道昆明有多位购房者因购房首付款有问题遭银行拒贷，被迫退房的消息。多家银行员工也表示，银行一直都有核查购房首付款来源的举措。

　　4月20日，融360大数据研究院发布的全国42个重点城市房贷利率监测数据显示：4月，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。同日，贝壳研究院发布的较新房贷报告也显示，监测的60城主流首套房贷利率与二套房贷利率均有小幅上涨的态势。同时，从放款周期来看，4月60城房贷平均放款周期为46天，呈高位调整态势。

　　业内人士表示，银行面临较大的调降压力，需要严格审查贷款者资料，从而带来审批时间放慢、放款时间变长等影响。

　　一名房产中介表示，现在客户办理贷款的周期已经明显延长，需要2—3个月，而且对贷款客户资料的审核也比之前严格很多。“为了减少麻烦，我们都会在客户定房之前咨询客户的情况，或者让客户提供银行流水和收入证明，向银行落实是否能成功贷款。”

　　该中介介绍，客户的婚姻情况是中介必须掌握的信息。“婚姻状态是银行审查购房人资料的重要条件，不同婚姻状态需要提供的资料或签署文件都不一样。”

　　2017年3月，央行等部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中明确：对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

　　对于“离婚后多久可以贷款买房”这个问题，目前并没有相应的法律条款约定。很多银行为了避免“假离婚真买房”的情况出现，会在审核申请房贷者资料时严格审查；有的银行还有规定，购房者离婚必须超过1年才能放贷，或离婚需3个月以上才能申请房贷。

　　据某银行员工介绍，贷款条件是各个银行自己制定的，对房贷申请人的婚姻状态审查条件也不一样。在多数银行，离婚的购房者至少离婚事件要满半年，才有申请贷款的资格。

     来源：都市时报 全媒体记者 徐琳惠