2020年，一场不得不提的疫情打破了市场规律，一季度，房地产市场各项指标下滑严重，尤其面对各地售楼处暂停、工地停工，新房市场进入了短暂的停滞状态，因此政策主要以稳定住房市场和供给端利好为主。

（全年各月出台政策数不完全统计）

2月份至3月份，各省市集中出台了关于疫情防控、推进业务网上办理、公积金逾期等政策，主要针对受疫情影响造成的逾期等问题进行保障，如延迟缴纳土地出让金，降低新房的预售条件，延长开竣工期限等，辅助企业渡过疫情带来的难关。随着国内疫情得到良好的控制，市场快速复苏，下半年多城市政策倾向于调控收紧。

虽然受到疫情冲击，但全年政策调控的总基调仍为坚持房住不炒，同时，由于“三道红线”使得企业不得不积极降负债，从长远来看，未来房地产行业仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定，并鼓励行业自增长，以逐步实现稳杠杆。

本文就以政策年度关键词的角度，一起来回顾一下，这一年里都出台了哪些重要措施，带来了什么样的影响？

关键词一： 房住不炒

2020年虽然经济受到疫情冲击，但并未改变房地产政策的主基调。从4月份至11月份，各中央会议共提及房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调7次，并始终强调房住不炒是房地产调控的底线。

4月，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场的平稳健康发展；5月，两会政府会议再次强调坚持房住不炒的定位，要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

下半年，随着热点城市市场热度上升，中央提及房住不炒的频率明显升高。

除了7月中央会议与十四五规划中提及坚持房住不炒外，年底中央经济工作会议也连续三年强调房住不炒的定位，提出要解决好大城市住房突出问题，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

按照2020年提及的频次，“房住不炒”已经成为2020年房地产政策的年度关键词之一，尤其是十四五规划中提及房住不炒，并在此基础上进一步明确了房地产市场稳定性和健康发展的重要性。因此，我们预计未来楼市的稳定，尤其是房价的稳定依然是政策导向的重中之重，对于房地产过热城市的调控，依然会保持一定的高压。

关键词二：人才 

近些年，“人才战略”是全国各大城市的重头戏，人才争夺大战从二线城市展开，逐渐蔓延至一线和三四线城市，众多城市为争夺人才“各出奇招”，进一步打破了城市间人才流通的壁垒。

2019年，全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策，比2018年上涨40%。据不完全统计，截至2020年12月17日，共65省市出台104条落户及人才相关政策，其中以人才为主导的政策约63条，政策方向主要聚焦于“放宽落户限制、购房条件”和“发放生活及购房补贴”等。

2020年，各省市对于人才落户的学历也降低了门槛，从最初要求本科学历可直接落户，到大专学历可直接落户，并发放生活及购房补贴。

截止到2020年12月，包括南昌、济南、福州、秦皇岛、南宁、张家口、赣州等城市均全面放开城镇落户限制。

其中“零门槛”落户的省会城市有：石家庄、南昌、济南、昆明、福州。

（昆明发布《鼓励高校毕业生在昆就业创业实施办法（试行）》实行“零门槛”落户）

对于昆明这样的城市而言，“零门槛”落户主城区也是激发整个城市发展的内生动力之一，可能会在短时间内带来大量的人口净流入，倒逼社会公共服务配套进一步完善。关键词三：“三道红线”

2020年8月20日，住建委、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”（一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍）。

依据“三道红线”触线情况，房企的财务状况将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。

11月13日，银保监会下文针对未上市公司，险资不得直接从事房地产开发建设，意味着险资通过“明股实债”形式进入房地产领域将受限，房企融资渠道再收缩，11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。

按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。

三道红线倒逼房企回归本身现金流，使得很多房企面临战略调整，加紧降负债，调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理，成了各房企最重要的课题。

融资新规的来临，让许多房企都有些措手不及，但不得不去面对，随之，分拆物业上市、配售新股、打折促销等，都成为去杠杆的手段，未来房企在融资方面，也会普遍谨慎，更不敢盲目。

关键词四：房屋租赁

2020年，房屋租赁市场受创，市场空置率上升，租金下跌，尤其到了下半年，长租公寓机构不断“爆雷”，其中蛋壳公寓作为第二家上市的长租公寓机构，其租户及房东也维权不断。

基于长租公寓机构“高进低出”“长收短付”的经营模式，各省市发布政策提出将对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业实行监管，必要时采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式防范、化解风险。

另一方面，深圳、济南、上海、南京等多个城市也发布办法和通知，引导租户与房东合理解决租赁纠纷，其中南京还提供了过渡房源，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1-2个月。

（部分南京市排名前列批过渡房源 来源南京房产微政务公众号）

年底，中央对租赁政策的强调提到空前高度。11月3日，十四五规划《建议》支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房建设；11月18日，住建部再次强调大力发展租赁住房，完善长租房建设；12月18日，中央经济工作会议大篇幅的提到加大租赁住房建设，加快完善长租房建设，并提出单列租赁住房用地计划。

（央视财经新闻报道截图）

从目前政策紧密出台并着重强调租赁市场秩序来看，租赁住房加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系也将成为2021年的政策重点之一。

关键词五：LPR

12月21日，2020年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，LPR连续8个月维持不变。

与2019年12月相比，2020年12月的1年期LPR由4.15%下降至3.85%，降幅7.23%；5年期以上LPR由4.8%下降至4.65%，降幅3.13%。

（LPR走势图 数据来源：诸葛找房）

经过一年多持续推进，LPR 改革取得了重要成效，即LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“企业贷款利率=LPR报价+加点”。

随着2021年的到来，存量房贷利率挂钩LPR开始生效，目前多数银行已对存量房贷客户进行了批量LPR转换，对于这些“被动”转换的购房者来说，还有一次转回固定利率的后悔机会。

LPR利率是房地产金融的风向标，过去8个月不变也给市场一个稳定的信号，中国的货币政策保持稳定。

因此我们认为，尽管经济承压，但是在考虑到宏观风险的基础上，货币信贷政策仍会继续保持宏观审慎，并不会把房地产当做刺激短期经济增长的工具，目前来看，LPR再度下调的空间不大，至于是否上调，则要看后续经济环境变化。