来源：都市时报

都市时报全媒体记者 徐琳惠

随着疫情的影响越来越小，昆明楼市也在慢慢复苏。在购房者买房需求增加的同时，开发商也纷纷推出了新的项目和货包。值得注意的是，据云南同策和昆明克而瑞提供的开盘数据显示，目前昆明有多个新开的楼盘去化效果不明显，去化率甚至不足30%，这是什么原因呢？

成交持续回暖4月成交7445套

根据昆明锐理发布的数据，今年4月昆明房地产市场持续回暖。数据显示，2020年4月昆明商品房（包括商品住宅、商业和办公；住宅仅指商品住宅，不含团购房）成交了7445套，环比3月份增长了32%；成交面积76.48万平方米，环比前一个月增长了32%；成交金额106.89亿元，环比增长了37%。成交均价13977元/平米，环比上涨了3.7%。

在锐理划分的昆明主城12个板块中（昆明中心、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈贡、东南、空港、高新、东市），4月昆明新建住宅销售面积最多的依然是东南板块，成交面积13.26万平方米，呈贡和官南板块的新房成交面积位居第二、第三，分别备案成交了10.67万平方米、8.43万平方米，高新板块和北市板块的住宅成交量也在7万平方米以上。

多个新开项目去化率不达30%

从昆明地产大数据公众号发布数据可以看出，复地云极高层整体开盘均价21208元/平方米（精装）。此次开盘共推出190套，销售105套，去化55%。

复地云极项目总占地169.54亩，分三期开发建设。其中一、二期的业态为全精装住宅和精装LOFT公寓，3期是商务金融写字楼和国际JCI认证的医疗机构——和睦家医院。一期位于日新东路和希望路交汇处，总占地57.81亩，地上建筑面积约15万平方米，容积率4.0，绿地率32.11%。有7栋为全板式精装住宅，设有一个12个班5000平方米的幼儿园，专门为业主打造。

同时，从锐理数据可以看出，阳光城滇池半山开盘共推出洋房、小高层、两面宽叠拼别墅等产品共计578套，价格为17314元—27511元/平方米，去化率13%（内部认购130套左右未计算在内），总体来说去化效果不理想。

此外，昆明克而瑞数据发布3月和4月昆明市场月度研究报告显示，3月开盘项目仅有隆盛府和俊发城文倾苑两个项目开盘，共推出体量3.62万平方米，成交面积2.08万平方米，其中，隆盛府去化率为64%，俊发城文倾苑去化率为44%，总体来说，3月开盘项目去化效果一般。4月开盘项目相比3月稍多一些，共有8个项目，分别为俊发龙泉俊园、俊发彩云城观云海、雨花玖悦、俊发俊云峰、富康城紫悦台、万科城、中铁诺德山海春风、俊发彩云城辰湾项目，共推出体量17.24万平方米，成交面积12.49万平方米。其中俊发龙泉俊园项目去化率为24%，俊发彩云城观云海项目去化率为27%，俊发彩云城辰湾项目去化率为24%。

从报告中可以看到，俊发龙泉俊园推出 A2 地块高层房源，共推出 118 套，销售 28 套，去化 24%，去化情况较差。此项目本次开盘优惠力度较大，自身医疗教育商业等基础配套全，但本次开盘推出房源较之前房源均价较高为主要抗性。

俊发彩云城观云海项目开盘共推出 170 套，销售 45 套，去化 26.5%，去化情况较差，高层面积段为72126平方米。成交客户以本地刚需客户为主，但由于蓄客不足导致去化情况较差。

俊发彩云城辰湾项目开盘推出部分精装房源，精装标准1700元/平方米，共计224套， 成交57套，成交均价13704元/平方米，销售率24%，去化情况差。项目位于螺蛳湾，区域发展成熟，配套完善；大盘规划，自身配套完善；小户型刚需房源，客户接受度高，但此次开盘蓄客不足，影响去化。

★专家分析

昆明购房主力大多来自外地

疫情影响不便出行

导致蓄客不足去化率低

诸葛找房高级分析师王小嫱表示，随着疫情的好转，三四月昆明楼市呈现复苏迹象，但并未恢复到疫情前水平。房价上涨和去化速度快之间没有必然联系，昆明目前部分项目去化不乐观主要是受疫情影响，外地客群流入减少，昆明的项目一大部分的客群是外地人群，疫情下，出行不便，昆明外来人口流入减少，必然影响部分项目的去化率。

同时，项目的去化效果和项目的产品和购房者的需求都有着密切的关联。但是，昆明这个阶段供应的产品也是 90—120平方米为主，整体并没有出现产品户型和购房者需求不匹配的现象，部分项目去化不乐观还是由于需求虽然在逐步恢复，但并没有恢复到之前水平，整体市场需求并不是很乐观，因此与项目的营销策略有极大关系，如俊发彩云城是由于项目前期蓄客不足导致去化率低。

目前，昆明官渡区域的销售面积领跑其他区域，90—120平方米的户型为热销产品。